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南京的住宅市場上半年表現(xiàn)不盡如人意，不管是銷售金額還是成交量都同比下降，那么商業(yè)地產(chǎn)呢？根據(jù)戴德梁行寫字樓部的報告顯示，2018年上半年，寫字樓成交區(qū)域主要集中在雨花臺和浦口板塊，市場整體供大于求，去化壓力有所增加。長租公寓迅猛發(fā)展，集中式管理的長租公寓供應量近萬套，資產(chǎn)證券化風口已經(jīng)來臨。
未來5年南京寫字樓供應量預計超400萬平方米
根據(jù)戴德梁行的報告，2018年上半年南京寫字樓銷售市場回歸理性，南京市整體商務格局呈現(xiàn)出由鼓樓、新街口、河西組成的核心區(qū)“三足鼎立”的情勢。河西逐步成為寫字樓業(yè)主青睞的區(qū)域，空置率同比下跌25%，租金同比增長9%，而鼓樓的寫字樓空置率同比上升了15%。
截至目前，全市寫字樓成交均價為18508元/平方米，相較去年同期上漲7.2%，售價漲幅同比去年略有下降。新街口、鼓樓、河西、江寧開發(fā)區(qū)四大板塊租金平穩(wěn)，其中江寧受新盤入市拉動，租金同比上升4%。上半年市場整體供大于求，供求比1.85：1，相較去年略有上升，去化壓力有所增加。
上半年的新增供應集中于1月及4月，主要受綠地之窗、萬科九都薈、證大喜馬拉雅、明發(fā)財富中心、萬達茂等熱點盤持續(xù)入市的拉動作用影響。成交區(qū)域主要集中在雨花臺和浦口板塊，建鄴相較去年大幅放緩，金融業(yè)、專業(yè)服務業(yè)公司是南京寫字樓的主要客戶，成交份額近6成。
在土地供應方面，南京上半年商辦土地市場較為活躍，出讓地塊以浦口、玄武為主。未來5年南京寫字樓市場總供應量超400萬平方米，優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓以租賃為主，河西、鼓樓濱江、城南板塊將是未來主要的供應區(qū)域。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)預測，未來5年的優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓租賃市場年均吸納量約為16萬平方米。
南京長租公寓品牌已有近20家 或迎來資產(chǎn)證券化風口
隨著國家租購并舉制度的推進，近年來長租公寓無論是在政策層面還是市場層面都受到前所未有的高度關(guān)注。而長租公寓的主要租住群體是青年和白領(lǐng)，也是核心消費群體，租賃住房也隨之演變成為新興產(chǎn)業(yè)。目前，包括開發(fā)商、運營商、經(jīng)濟公司、酒店集團等不同背景的企業(yè)都紛紛建立長租公寓品牌。
不僅是房地產(chǎn)上下游企業(yè)，例如萬科、龍湖、旭輝、鏈家自如；包括酒店集團，例如華住旗下城家；結(jié)合資本與互聯(lián)網(wǎng)的獨立公寓品牌，如魔方公寓、YOU+公寓；金融公司如京東、支付寶等都參與到住房租賃平臺的建設。
根據(jù)戴德梁行住宅部的報告顯示，目前南京市場有較多長租公寓品牌，以集中式管理為主的公寓品牌就有近20家，總房源量近1萬套，在二線城市處于領(lǐng)先水平，戶型在20-40平方米為主，整體租金水平在1500-4000元/月。
目前南京長租公寓的發(fā)展困境在于：盈利成本、市場競爭、政策不明朗和融資成本高。戴德梁行南京及杭州公司總經(jīng)理湯耀光總結(jié)道，政策支持下，長租公寓迎來前所未有的發(fā)展機遇，如何降低拿地及運營成本、降低融資成本、精準定位、差異化產(chǎn)品發(fā)展，成為長租公寓項目成功的關(guān)鍵。
湯耀光同時指出，“長租公寓資產(chǎn)證券化”風口或?qū)砼R。“截至2017年第二季度，亞洲共有142只房產(chǎn)證券化產(chǎn)品REITS，總市值達1989億美元。其中日本、新加坡、香港三地REITS市值合計占比達94.1%。”長租公寓REITS的產(chǎn)品主要面臨公寓商品住宅價格高、土地價格高、收益率低等問題。“長租公寓資產(chǎn)證券化的嘗試方興未艾，近期發(fā)行的幾單產(chǎn)品為這個市場提供了很好的借鑒，相信更多的企業(yè)會愿意加入到這個市場中來。”
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