當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量房時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)的存量去化問題同樣是業(yè)內(nèi)關(guān)注的重心。展望2017年，商業(yè)地產(chǎn)還有一個(gè)潛力點(diǎn)在于舊改物業(yè)的存量盤活。在原大悅城地產(chǎn)副總經(jīng)理、天津公司總經(jīng)理吳錚看來，存量商業(yè)改造項(xiàng)目雖有先天優(yōu)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)存量去化也需要引入資本化運(yùn)作。

原大悅城地產(chǎn)副總經(jīng)理、天津公司總經(jīng)理吳錚

　　目前國(guó)內(nèi)許多城市已經(jīng)出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)過剩、項(xiàng)目高同質(zhì)化的情況。我們注意到大悅城地產(chǎn)的首個(gè)存量商業(yè)改造項(xiàng)目天津和平大悅城已經(jīng)開業(yè)，應(yīng)該怎樣衡量這類存量商業(yè)改造項(xiàng)目的價(jià)值？

　　吳崢：首先，存量商業(yè)改造的項(xiàng)目運(yùn)作速度比較快，從收購舊項(xiàng)目改造再到開業(yè)運(yùn)營(yíng)，一兩年就可完成。而拿地自建一個(gè)項(xiàng)目要三四年時(shí)間，還要培養(yǎng)商業(yè)，需要一定的“養(yǎng)商期”。而商業(yè)地產(chǎn)存量項(xiàng)目位置好，都是位于老商圈，回報(bào)周期短、操作性強(qiáng)、“養(yǎng)商期”短，比如天津和平大悅城項(xiàng)目，項(xiàng)目的位置非常好，以前也是天津有名的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，只不過由于百貨業(yè)的業(yè)態(tài)比較落后，我相信加以改造，以后這個(gè)項(xiàng)目會(huì)有很好的發(fā)展。在一二線城市和部分核心城市，存量商業(yè)改造的資源有很多，引入資本化運(yùn)作后這些老項(xiàng)目也有很多機(jī)會(huì)。

　　在商業(yè)地產(chǎn)庫存量居高不下的背景下，購物中心還要受到電子商業(yè)的沖擊，有的品牌已經(jīng)開始收縮規(guī)模，甚至采取關(guān)店等措施，你認(rèn)為實(shí)體商業(yè)應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？

　　吳崢：預(yù)計(jì)未來三到五年之后電子商務(wù)的行業(yè)市場(chǎng)份額會(huì)逐步占到20%左右，80%還是屬于實(shí)體商業(yè)，并會(huì)在這個(gè)階段相對(duì)穩(wěn)定，電子商務(wù)和實(shí)體商業(yè)二者之間彼此是互有空間的，并非“你死我活”的關(guān)系。

　　電子商務(wù)和實(shí)體商業(yè)解決的需求點(diǎn)是不一樣的。電子商務(wù)解決的是目的性購物，而實(shí)體商業(yè)強(qiáng)調(diào)社交屬性和社會(huì)屬性，需要通過“氣場(chǎng)”讓消費(fèi)者產(chǎn)生隨機(jī)性購物，對(duì)消費(fèi)者來說強(qiáng)調(diào)一些自我實(shí)現(xiàn)的東西，就一定要有一個(gè)很好的空間和服務(wù)。

　　從實(shí)體商業(yè)的布局需求來看，我認(rèn)為還是應(yīng)該選擇核心一二線城市的核心地段，或者一些城市副中心來布局。目前來看以買東西為目的的單一購物空間很多都不行了，但是以玩樂、體驗(yàn)、休憩、互動(dòng)為主的空間還是缺乏的，實(shí)體商業(yè)要打造的就是這樣的空間，一個(gè)城市核心的公共空間。

　　（來源：中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng) 徐妍/文）

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