新一輪霧霾下，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市集體“淪陷”。而在全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮中，這一“黃金搭檔”也無一幸免。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年全國(guó)新開業(yè)大中型商業(yè)項(xiàng)目多達(dá)551家（商業(yè)面積在3萬(wàn)平方米及以上，含存量資產(chǎn)升級(jí)改造重新開業(yè)項(xiàng)目及試營(yíng)業(yè)項(xiàng)目），商業(yè)總體量超過4600萬(wàn)平方米。其中，相較于2015年，北京、廣州、深圳增長(zhǎng)漸趨放緩，回歸理性。而上海則維持高增長(zhǎng)高供應(yīng)，2016年新開業(yè)45個(gè)大中型商業(yè)項(xiàng)目，穩(wěn)居一線城市首位。

　　至于其他城市，重慶、杭州、蘇州、天津、南京、武漢、西安、長(zhǎng)沙、成都九大“新一線”城市，無論是在2016年新開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量還是新增商業(yè)體量上，也均已趕上甚至超越一線城市。幾乎不難預(yù)見，只要這些新一線城市繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)，極有可能成為商業(yè)地產(chǎn)下一個(gè)爆發(fā)市場(chǎng)。

　　歷年開業(yè)數(shù)量：上海一騎絕塵 新一線城市崛起

　　事實(shí)上，早在2015年，新一線城市中就已有部分城市趕上或者趕超北廣深，上海商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)更是一騎絕塵。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年，上海新開業(yè)31個(gè)大中型商業(yè)項(xiàng)目（商業(yè)面積在3萬(wàn)平方米及以上），北京12個(gè)，深圳11個(gè)，廣州10個(gè)。與此同時(shí)，開業(yè)數(shù)量排名靠前的蘇州（22個(gè)，下屬的昆山、張家港、常熟項(xiàng)目占1/3）、南京（17個(gè)）、成都（16個(gè)）、重慶（13個(gè)）、武漢（12個(gè)）、杭州（12個(gè)）、無錫（10個(gè)）七大城市也紛紛追趕甚至已經(jīng)趕超“前輩”。

　　而到了2016年，這一陣容再次擴(kuò)張。不僅重慶、杭州、蘇州、南京、武漢成了榜上�？�，天津、佛山、西安等新勢(shì)力也紛紛崛起。同時(shí)，上海2016年以新開業(yè)45個(gè)大中型商業(yè)項(xiàng)目，穩(wěn)居一線城市首位。北京、深圳、廣州雖然略有增長(zhǎng)，但也是漸趨放緩，回歸理性。

　　再來看這些城市2017年預(yù)計(jì)開業(yè)大中型商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，上海2017年預(yù)計(jì)新開業(yè)大中型購(gòu)物中心有望再攀高峰達(dá)到50來家（不過由于種種限制原因，預(yù)計(jì)實(shí)際開業(yè)數(shù)量將在35家上下），且當(dāng)中還不包括2017年計(jì)劃新開業(yè)的其他類型大中型商業(yè)項(xiàng)目21家（3萬(wàn)平方米以上）、存量資產(chǎn)改造大中型商業(yè)項(xiàng)目11家（只是按照往年慣例，由于工程、招商、消防等原因，預(yù)計(jì)1/3項(xiàng)目將延期至2018年）。

　　北京、廣州、深圳則是謹(jǐn)慎的小幅度增長(zhǎng)。這大概與區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)飽和及開發(fā)商持觀望態(tài)度有關(guān)。

　　至于諸多新一線城市，受到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)推動(dòng)及市民消費(fèi)能力提升影響，商業(yè)項(xiàng)目遍地開花。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2017年重慶預(yù)計(jì)將有45個(gè)商業(yè)項(xiàng)目入市，杭州27個(gè)，蘇州34個(gè)，南京23個(gè)，武漢29個(gè)，成都37個(gè)。這數(shù)量雖看似很嚇人，但現(xiàn)實(shí)卻更為殘酷，在老項(xiàng)目搶占市場(chǎng)、新項(xiàng)目招商難、消費(fèi)市場(chǎng)有限、海淘市場(chǎng)分流等多重壓力下，估計(jì)屆時(shí)實(shí)際開出的商業(yè)項(xiàng)目?jī)H有五六成。

　　趨勢(shì)：洗牌加劇、存量改造增多、延期開業(yè)

　　當(dāng)然，在新項(xiàng)目擠破頭也想涌入市場(chǎng)時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)老兵們的日子也不太好過。整體來看，存量資產(chǎn)改造、延期開業(yè)、關(guān)店洗牌等現(xiàn)象將繼續(xù)發(fā)酵。

　　關(guān)鍵詞：關(guān)店洗牌

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年上半年，在單體百貨、購(gòu)物中心以及2000平方米以上的大型超市業(yè)態(tài)中，22家公司共關(guān)閉了41家店鋪。其中，百貨與購(gòu)物中心15家，大型超市26家，歇業(yè)店鋪的營(yíng)業(yè)總面積超過60萬(wàn)平方米。

　　但這還不是全部。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京在2016年相繼迎來了華堂商場(chǎng)北京首家店、三里屯店，百盛商場(chǎng)太陽(yáng)宮店等的撤場(chǎng)停業(yè)；重慶主城區(qū)在近五年間也有超過13個(gè)大型商業(yè)“洗牌”。

　　關(guān)鍵詞：開業(yè)難

　　另一方面，在新舊交替下，延期開業(yè)現(xiàn)象也愈發(fā)普遍。其中，僅深圳一城，在2016年就有正中秀購(gòu)物中心、龍華保利天街、東門信和廣場(chǎng)等十來個(gè)項(xiàng)目紛紛將開業(yè)時(shí)間延期至2017年。廣州延遲開業(yè)、開業(yè)時(shí)間一改再改的商業(yè)體也不在少數(shù)，諸如金沙洲永旺夢(mèng)樂城、廣州K11藝術(shù)購(gòu)物中心、天河新天地等，并且不乏大牌開發(fā)商的身影。

　　關(guān)鍵詞：存量資產(chǎn)改造

　　此外，由于部分重點(diǎn)城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)u趨成熟，競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇以及建筑老化，不少在過往行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰的存量資產(chǎn)，也往往因?yàn)檎紦?jù)核心商圈、地鐵等優(yōu)勢(shì)被其他開發(fā)商看上，歷經(jīng)升級(jí)改造或者更名更換運(yùn)營(yíng)商之后重新回歸。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年全國(guó)有將近20個(gè)存量資產(chǎn)改造項(xiàng)目重新開業(yè)。其中，上海在2016年停業(yè)待改造升級(jí)的存量項(xiàng)目多達(dá)十余個(gè)，除了實(shí)現(xiàn)當(dāng)年重開的八佰伴和徐家匯東方商廈及中金廣場(chǎng)百腦匯外，華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)、上海商務(wù)中心、瑞安廣場(chǎng)（原淮海太平洋）等眾多項(xiàng)目也將陸續(xù)于2017年、2018年重張。

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