“這個(gè)政策的推出，給了我們一定的信心，直白的說(shuō)更有余地了，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存去化有催動(dòng)作用。”從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的張力說(shuō)到。

　　張力所說(shuō)的“政策”，指的是6月3日國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》。《意見(jiàn)》指出，允許改建房屋用于租賃，允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　如今距離“新政”出臺(tái)已半月有余，市場(chǎng)做出了如何反應(yīng)?到底能拯救多少商業(yè)地產(chǎn)？

　　東風(fēng)頻吹

　　未去庫(kù)存干實(shí)事

　　“新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣的‘營(yíng)改增’政策，讓一些企業(yè)直接入手寫(xiě)字樓，對(duì)于商業(yè)去庫(kù)存有了提振作用。如今在營(yíng)改增基礎(chǔ)上再次出臺(tái)的新政，力度更大，相當(dāng)于變相正名其投資價(jià)值更為穩(wěn)定，投資需求得到鼓勵(lì)。”張力說(shuō)到。

　　“之前國(guó)家抑制投資，現(xiàn)在鼓勵(lì)買(mǎi)房當(dāng)房東，可見(jiàn)未來(lái)投資更有保障。”在萬(wàn)虹廣場(chǎng)，記者見(jiàn)到了前來(lái)看房的劉華。“雖然具體實(shí)施細(xì)則還沒(méi)有出來(lái)，但是來(lái)訪客戶中，有部分確因‘新政’而來(lái)，投資意圖明顯。”萬(wàn)虹廣場(chǎng)一置業(yè)顧問(wèn)告訴記者。她表示，項(xiàng)目的一棟公寓已經(jīng)銷(xiāo)售完畢，另外一棟還未確定入市時(shí)間。

　　2016年以來(lái)，在住宅成交帶動(dòng)下，商業(yè)地產(chǎn)也表現(xiàn)出成交小高峰，但整個(gè)市場(chǎng)的存量依然龐大。據(jù)山東財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心提供數(shù)據(jù)顯示，目前濟(jì)南寫(xiě)字樓和公寓的可售庫(kù)存量有115萬(wàn)平米，眾多房企正面臨空前的商用物業(yè)去庫(kù)存壓力。

　　“商業(yè)用房可改為租賃住房”被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為將成為推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)“去庫(kù)存”的重要武器。從事商業(yè)地產(chǎn)策劃的許萍表示，由于水電、稅費(fèi)的減免，商辦物業(yè)經(jīng)改造后可以進(jìn)入租賃市場(chǎng)，有助于盤(pán)活存量物業(yè)，解決庫(kù)存問(wèn)題。她還指出，目前年輕一族對(duì)于公寓有著巨大的需求，而且濟(jì)南市場(chǎng)也已經(jīng)出現(xiàn)了房企開(kāi)發(fā)公寓與品牌酒店合作，打造酒店式公寓的案例，“租賃新政”對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的去庫(kù)存有重大利好。

　　無(wú)細(xì)則，有難度

　　怕是“看起來(lái)很美”

　　“好政策出臺(tái)，就怕沒(méi)有落地實(shí)施細(xì)則，就算有了細(xì)則，對(duì)于我們來(lái)說(shuō)操作性也不大。”某世界500強(qiáng)品牌房企策劃主管告訴記者。他表示，盡管商業(yè)項(xiàng)目有一定的庫(kù)存壓力，去化速度慢，但是公司要求資金回籠速度，如果商用房轉(zhuǎn)成租賃住房，周轉(zhuǎn)性上難以保證。在他看來(lái)，商用房和住宅的差別很大，“商改住”對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)成本也不是很低，甚至更高。

　　“現(xiàn)在我們?cè)诘燃?xì)則出臺(tái)，然后才考慮是否會(huì)根據(jù)政策進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)整。”位于奧體附近一樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人于偉表示。據(jù)悉，此項(xiàng)目為商住兩用型，可辦公可自住，雖做了大量營(yíng)銷(xiāo)工作，但銷(xiāo)售一直不佳。“公寓本身水電費(fèi)用為普通住宅的2-3倍，不能落戶，更不能解決業(yè)主子女教育問(wèn)題，使得購(gòu)房者對(duì)其有一定的排斥感。”在于偉看來(lái)，現(xiàn)在雖然政策中指出商業(yè)用房用途可調(diào)整為居住用地，可通過(guò)“申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育”，但現(xiàn)在不知道政策由哪個(gè)部門(mén)主導(dǎo)。“所有業(yè)務(wù)的辦理都需要一個(gè)部門(mén)主導(dǎo)，以及幾個(gè)部門(mén)聯(lián)合操作，不排除會(huì)出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。”

　　于偉告訴記者，商業(yè)項(xiàng)目包括商場(chǎng)和寫(xiě)字樓，如果將一些爛尾的商場(chǎng)改造成住宅會(huì)比較難，因?yàn)樯虉?chǎng)的上下水等與住宅完全不一樣。如果將商務(wù)公寓、寫(xiě)字樓改成住宅，相對(duì)比較容易操作。（來(lái)源：齊魯晚報(bào)樓市記者 陳曉翠）

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