在樓市“去庫(kù)存”大環(huán)境下，佛山樓市庫(kù)存的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題漸漸浮出水面。解限后住宅市場(chǎng)快速去貨，但商業(yè)去庫(kù)存依舊任重道遠(yuǎn)。其中，商業(yè)公寓雖已逐漸轉(zhuǎn)暖，但回報(bào)率難有突破;寫字樓銷售艱難，空置率居高不下;許多商場(chǎng)因資金不足或招商不力，目前尚在“襁褓”中未能面世。如何解救這批商業(yè)地產(chǎn)?日前國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)或許提供了新出路——“允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房”，即“商改租”。
“商改租”既可增加租賃住房的有效供應(yīng)，還能盤活大量閑置的商業(yè)物業(yè)，看似商業(yè)地產(chǎn)的春天就要來(lái)了!然而無(wú)法忽視的問(wèn)題是，當(dāng)大量商業(yè)房都改成公寓出租，佛山租賃市場(chǎng)的承接力是否足夠?是否令公寓供過(guò)于求?而“轉(zhuǎn)售為租”對(duì)于佛山開發(fā)商來(lái)說(shuō)是否又有足夠吸引力?對(duì)此，記者邀請(qǐng)本地資深業(yè)界人士進(jìn)行多方解讀。
哪類產(chǎn)品適合“商改租”?
庫(kù)存壓力大、改建難度小的寫字樓或最適合
在住宅需求高于商業(yè)需求的情況下，商用物業(yè)可用作住宅租賃的做法，無(wú)疑被部分開發(fā)商視為一條新的出路。有開發(fā)商便直言，“總比空在那里要好”。而供應(yīng)過(guò)剩、庫(kù)存壓力大的寫字樓被大部分業(yè)內(nèi)視為目前最適合走“商改租”路線的商用物業(yè)。“佛山的辦公需求并沒(méi)有想象中大，寫字樓租金80元/㎡差不多到頂，空置率高，去庫(kù)存可謂艱難。”資深地產(chǎn)界人士(某渠道公司市場(chǎng)總監(jiān))潘勁祥表示。
從實(shí)際改造成本看，寫字樓的改建難度也小于商場(chǎng)。合富輝煌佛山公司市場(chǎng)部總監(jiān)曹紹林便認(rèn)為，寫字樓功能的空間與公寓的居住格局有相似處，配建新的廁所、廚房等生活設(shè)施即可。“而商場(chǎng)改造難度大、成本高，主要是排污、管道設(shè)置等與住宅樓的差異性較大，也需要考慮配套及安全隱患。”佛山經(jīng)緯地產(chǎn)研究部經(jīng)理麥少荘補(bǔ)充道。
除此，也并不是所有區(qū)域都適合“商改租”。據(jù)麥少荘分析，商業(yè)價(jià)值較高的城央地段，通過(guò)性質(zhì)改變或?qū)演^大的價(jià)值成本轉(zhuǎn)嫁于用家，反而不利于物業(yè)出租。距離城央5~10分鐘車程的邊緣區(qū)域則更適合“商改租”。“生活配套依靠城央輻射，解決居住所需的購(gòu)物消費(fèi)，無(wú)需項(xiàng)目額外配給;而原本商業(yè)價(jià)值稍低的非熱點(diǎn)區(qū)域，通過(guò)商改租緩解商業(yè)消化壓力，還能以大量聚集的人流及衍生的消費(fèi)需求反哺該片區(qū)的商業(yè)價(jià)值。”
至于《意見》中提到的“支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)”，業(yè)內(nèi)一致認(rèn)為目前佛山住宅庫(kù)存壓力、銷售壓力不大，開發(fā)商將已建成住房改成出租用途的可能性較低。
開發(fā)商積極性有多大?
商改租回報(bào)期長(zhǎng)，開發(fā)商是不得已而為之
根據(jù)《意見》，“商改租”后雖土地使用年限和容積率不變，但土地用途可調(diào)整為居住功能，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。這意味著租戶的承租成本降低，租賃市場(chǎng)或?qū)⒌玫交钴S。開發(fā)商也可調(diào)動(dòng)積極性改變經(jīng)營(yíng)策略，加快去庫(kù)存。
事實(shí)上，早在《意見》出臺(tái)前，佛山已有開發(fā)商嘗試將賣不動(dòng)的寫字樓、商場(chǎng)改成小戶型商業(yè)公寓出售。“以佛山某個(gè)在售寫字樓項(xiàng)目為例。該項(xiàng)目在報(bào)建、推廣上仍是以寫字樓的名義。只不過(guò)在每間寫字樓入口處做了個(gè)沉池，等報(bào)建通過(guò)后再改成公寓。”潘勁祥介紹道。而在魁奇路某樓盤也出現(xiàn)將商場(chǎng)改建成公寓的案例。“《意見》的出臺(tái)只是令這種做法合法化。”
但也有業(yè)內(nèi)人士提出異議：“商改租”更多是對(duì)城市居住功能的補(bǔ)充，在使用功能上僅限于出租而非出售，兩者性質(zhì)不同。“商用畢竟是賣了就能回籠資金，而租賃是一個(gè)很長(zhǎng)期的過(guò)程，需要更長(zhǎng)期的資金投入與運(yùn)營(yíng)成本，開發(fā)商不一定能接受。”龍斌解釋道。佛山中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部副經(jīng)理黃志興亦承認(rèn)，“商改租”對(duì)于傳統(tǒng)以出售物業(yè)為主要經(jīng)營(yíng)策略的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，需要作出很大的改變，考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)成本與精力，經(jīng)營(yíng)周期會(huì)比較長(zhǎng)，很多時(shí)候也是萬(wàn)不得已而為之。“即便有稅收優(yōu)惠，對(duì)于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收益也有限，長(zhǎng)遠(yuǎn)還需要融資支持舉措落地。”
當(dāng)然，這一政策對(duì)開發(fā)商也不是完全沒(méi)有利潤(rùn)點(diǎn)。黃志興便提出一種思路：開發(fā)商可能將整棟賣給租賃公司，再改成租賃性質(zhì)出租。“畢竟租賃公司有品牌效應(yīng)，有豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和一定的客戶群體。”
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