中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇2016（第十三屆）年會(huì)近日在成都舉行。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟在年會(huì)上發(fā)布的《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)(2015 /2016)年度發(fā)展報(bào)告》顯示，過去一年里，包括奢侈品與大眾消費(fèi)品店鋪在內(nèi)的傳統(tǒng)實(shí)體商店閉店情況比較突出，創(chuàng)客、康體、體驗(yàn)等新興業(yè)態(tài)則開店活躍，線上與線下從火拼開始出現(xiàn)了融合，商業(yè)資產(chǎn)拋售與并購趨于活躍，由此表明中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入大變革與大整合時(shí)期。

　　主力店革新

　　去年，百貨業(yè)態(tài)出現(xiàn)集中關(guān)店潮。繼百盛、天虹、王府井等業(yè)內(nèi)領(lǐng)先百貨公司關(guān)閉部分門店之后，萬達(dá)百貨也集中關(guān)閉了40多家虧損門店，轉(zhuǎn)型為電器專賣店與購物街。

　　輕重資產(chǎn)出現(xiàn)，分化商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張呈新路徑。去年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)與光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家機(jī)構(gòu)宣布投資240億元人民幣建設(shè)20座萬達(dá)廣場(chǎng)。這標(biāo)志著萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的再次重大轉(zhuǎn)型。

　　O2O線上線下融合，實(shí)現(xiàn)了象征性突破。線上巨頭阿里、京東從過去的正面沖突，一夜間將戰(zhàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)向了線下商業(yè)資源爭(zhēng)奪。目前線上與線下的整合還僅停留在物流與資本層面，更深層次的融合仍未破題。資本的進(jìn)入也為品牌商業(yè)的拓展增加了動(dòng)力。

　　行業(yè)洗牌加劇

　　資本大鱷蓄勢(shì)待發(fā)，行業(yè)洗牌加劇。去年是北京商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并購高峰年，尤以中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司以百億元天價(jià)收購新加坡國浩集團(tuán)東直門項(xiàng)目最受矚目。

　　其他并購案還有中信收購東四環(huán)百盛、領(lǐng)匯基金收購歐美匯、藍(lán)色港灣入股北京卓展等。受電商沖擊、消費(fèi)需求縮減等影響，多個(gè)傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)或銷售情況惡化甚至持續(xù)虧損。

　　與此同時(shí)，一些具有專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的集團(tuán)、基金卻順勢(shì)發(fā)展壯大，并伺機(jī)收購，擴(kuò)大并鞏固疆土，行業(yè)洗牌愈演愈烈。目前市場(chǎng)上有拋售意愿的商業(yè)物業(yè)數(shù)量明顯增加，但由于開發(fā)商對(duì)商業(yè)物業(yè)價(jià)值不切實(shí)際的高估，導(dǎo)致大量的項(xiàng)目待價(jià)而沽、有價(jià)無市。但業(yè)界普遍認(rèn)為，未來商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)洗牌的高峰期即將來臨。

　　2015年是國內(nèi)REITs發(fā)展元年，未來可成為一種有效的房地產(chǎn)投融資工具。“招商創(chuàng)融-天虹商場(chǎng)(一期)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”是國內(nèi)市場(chǎng)上首單以國有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)為基礎(chǔ)的交易所REITs項(xiàng)目。北京華聯(lián)購物中心于12月11日在新加坡主板掛牌交易。兩個(gè)REITs項(xiàng)目的入市，重燃了業(yè)界對(duì)于REITs的熱情，商業(yè)地產(chǎn)多元化退出通道始終是行業(yè)發(fā)展的一大梗阻。

　　轉(zhuǎn)型“商業(yè)+”

　　報(bào)告預(yù)測(cè)，商業(yè)地產(chǎn)將從“互聯(lián)網(wǎng)+”轉(zhuǎn)向“商業(yè)+”。新一代商業(yè)先鋒開始嘗試商業(yè)主導(dǎo)下的“商業(yè)+”：“商業(yè)+文化+旅游+科技+健康”等，“商業(yè)+”既不固守傳統(tǒng)，也不單純比拼價(jià)格，而是強(qiáng)調(diào)營(yíng)造有品質(zhì)的生活方式，將體驗(yàn)做到極致�；ヂ�(lián)網(wǎng)只是實(shí)體商業(yè)工具之一。

　　創(chuàng)新業(yè)態(tài)更受關(guān)注。報(bào)告指出，個(gè)性化消費(fèi)時(shí)代來臨，“反同質(zhì)化”潮流開啟，設(shè)計(jì)師概念店、買手集合店當(dāng)紅，諸如D2C、素型、誠品、方所等正興起。同時(shí)，包含馬術(shù)、海族館、擊劍、醫(yī)療、跨境電商、虛擬現(xiàn)實(shí)、創(chuàng)客工場(chǎng)等全新業(yè)態(tài)甚至成為購物中心的主題賣點(diǎn)，比如成都鵬瑞利龍之夢(mèng)購物中心打造一個(gè)28萬平方米體量的“國際醫(yī)療健康中心”，協(xié)信星光廣場(chǎng)成為頂級(jí)跑車品牌賽麟中國首家官方城市展廳。

　　商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入資本導(dǎo)向時(shí)代，顯現(xiàn)其資本屬性。當(dāng)開發(fā)商更多地拋棄散售模式而選擇持有物業(yè)之后，如何通過資本通道退出更為重要。除常規(guī)上市路徑外，資產(chǎn)管理公司股權(quán)置換、有限包租、眾籌等創(chuàng)新資本化工具開始出現(xiàn)。資產(chǎn)的拋售與并購也更為常態(tài)化。未來，行業(yè)兩極分化加劇。在行業(yè)整體性出現(xiàn)銷售與利潤(rùn)下降的同時(shí)，也有一些購物中心與品牌商逆勢(shì)增長(zhǎng)。未來行業(yè)集中度預(yù)計(jì)將進(jìn)一步提高，專業(yè)運(yùn)營(yíng)的價(jià)值更加彰顯。（來源：北京商報(bào)）

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