由于2015年部分項(xiàng)目推遲入市,預(yù)計(jì)今后三年(2016-2018年),天津、青島、大連、沈陽(yáng)等四個(gè)北方二線城市寫(xiě)字樓將面臨更大規(guī)模的新增供給。屆時(shí),供過(guò)于求的情況將更加嚴(yán)峻,空置率也將進(jìn)一步走高。
國(guó)土部下屬中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院日前發(fā)布的2015年四季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告,預(yù)測(cè)2016年土地市場(chǎng)情況時(shí)特別提出,在近些年市場(chǎng)趨于飽和、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)以及電商沖擊下,一些地區(qū)商服地產(chǎn)的庫(kù)存亦不容忽視,商服地價(jià)的上升動(dòng)力稍顯不足。
上述報(bào)告顯示,2015年四季度,三線城市,綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速依次為0.42%、0.18%、0.67%、0.25%,同比增速依次為1.80%、1.52%、2.50%、1.21%。
某機(jī)構(gòu)研究中心研究員楊科偉對(duì)無(wú)界新聞分析稱(chēng),商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)已是目前業(yè)內(nèi)共識(shí),尤其是在城鎮(zhèn)人口不足、商業(yè)消費(fèi)力相對(duì)較弱的三四線城市更是如此。雖然國(guó)家在未來(lái)一段時(shí)間將大力推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化,引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城,這個(gè)過(guò)程中的確也會(huì)解決部分商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存難題,但更多的還是那些中心區(qū)、有優(yōu)勢(shì)區(qū)位的存量商業(yè)項(xiàng)目,而對(duì)大部分新增項(xiàng)目而言,前景仍然堪憂(yōu)。
寫(xiě)字樓空置率高企
第一太平戴維斯為無(wú)界新聞提供的數(shù)據(jù)顯示,二線城市(天津、青島、大連、沈陽(yáng))甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)正迎來(lái)高峰期,空置率繼續(xù)上浮。
去年四季度,天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)迎來(lái)年內(nèi)供給高峰,三個(gè)項(xiàng)目合計(jì)帶來(lái)19萬(wàn)平方米可租賃面積。至此,全年供應(yīng)量達(dá)到26萬(wàn)平方米,中心城區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓存量達(dá)到87萬(wàn)平方米。四季度,受新項(xiàng)目入市影響,天津中心城區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)整體空置率同比上升10.2個(gè)百分點(diǎn)至38.1%。四季度,天津中心城區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)平均租金為每平方米每月142.1元,與去年基本持平。
預(yù)計(jì)2016年,天津中心城區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將有五個(gè)新項(xiàng)目入市,屆時(shí)將為市場(chǎng)帶來(lái)近31.6萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。但由于渤海銀行部分自用以及少數(shù)項(xiàng)目尚未確定租售比例,因此全市范圍內(nèi)投放到租賃市場(chǎng)的面積預(yù)計(jì)在30萬(wàn)平方米左右,相當(dāng)于現(xiàn)有存量的34%,屆時(shí)將推高寫(xiě)字樓空置率至41%。
第一太平戴維斯北區(qū)市場(chǎng)傳訊部高級(jí)經(jīng)理肖常燕分析認(rèn)為,由于競(jìng)爭(zhēng)的加劇,天津市未入市項(xiàng)目的不確定性加大,具體表現(xiàn)在一方面是入市時(shí)間的不確定;另一方面是租售經(jīng)營(yíng)模式的不確定。未來(lái),隨著京津冀一體化、金融改革創(chuàng)新等多個(gè)利好政策的推動(dòng),天津?qū)⒅攸c(diǎn)承接北京的先進(jìn)制造業(yè)和金融租賃、電子商務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè),在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的同時(shí),也必將帶動(dòng)現(xiàn)有寫(xiě)字樓空置面積的有效吸納。
由于部分項(xiàng)目推遲入市,去年四季度末,青島無(wú)新項(xiàng)目入市,至此,全年僅華潤(rùn)中心一個(gè)項(xiàng)目帶來(lái)6萬(wàn)平方米新增供給,全市寫(xiě)字樓可租賃存量為153萬(wàn)平方米。小型金融公司依舊是需求主力,同時(shí),由于此類(lèi)公司的不穩(wěn)定性,導(dǎo)致青島寫(xiě)字樓空置率同比上浮2.1個(gè)百分點(diǎn)至19.9%。四季度末,青島甲級(jí)寫(xiě)字樓租金較之上半年小幅下跌0.3%至每平方米每月102.1元,同比下跌0.5%。
至2015年末,大連已連續(xù)兩年無(wú)新項(xiàng)目入市,全市寫(xiě)字樓可租賃存量為112萬(wàn)平方米。盡管沒(méi)有新項(xiàng)目入市,但實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不景氣仍導(dǎo)致年末空置率上浮2個(gè)百分點(diǎn)至10.2%。四季度末,大連甲級(jí)寫(xiě)字樓租金較之上半年小幅下跌0.6%至每平方米每月124.3元,同比下跌1.9%。
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