過去5年，鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，從2009年開始，印象城、鄭州凱德廣場、國貿(mào)360廣場、中原萬達廣場、二七萬達廣場、鄭州萬象城、丹尼斯大衛(wèi)城……越來越多購物中心的開業(yè)，讓曾經(jīng)的“商城之觴”煥發(fā)出中興的氣象。
然而，相較于武漢、成都、杭州等二線城市，鄭州的商業(yè)地產(chǎn)市場還略顯稚嫩，存量雖大，真正優(yōu)質(zhì)的物業(yè)并不算多，最直觀的是，同質(zhì)化產(chǎn)品嚴(yán)重，庫存量居高不下，去化周期持續(xù)攀升，供需矛盾進一步加劇。而與此同時，房企們正積極探索“輕資產(chǎn)”之路，前路是否光明?尚需仔細厘清。
高庫存：“快煮”行不通時，不妨“慢燉”
如今，中國商業(yè)地產(chǎn)已結(jié)束了高速增長期，從增量資產(chǎn)時代變?yōu)榇媪抠Y產(chǎn)時代，而如何盤活和退出成為考驗市場的新命題。
不止鄭州，商業(yè)地產(chǎn)高庫存是全國大多數(shù)城市都需要面對的問題，對于此現(xiàn)象，三益中國總裁高棟直言：“我其實不主張商業(yè)地產(chǎn)一味追求高去化率，無數(shù)實例表明閃售掉的商業(yè)在后期經(jīng)營上都存在較大的隱患。”
他表示，去化型商業(yè)由于未來經(jīng)營者構(gòu)成復(fù)雜，后期維護難度較大，而自持物業(yè)擁有統(tǒng)一的規(guī)劃、招商、經(jīng)營、管理模式，存活率要高上許多。此外，對開發(fā)商來說，如今商業(yè)地產(chǎn)中自持物業(yè)的回報長期來看往往是高于出售物業(yè)的，還會帶來增值效應(yīng)，風(fēng)險也相對低一些。而自持物業(yè)也能起到“資金杠桿”的作用，讓商業(yè)地產(chǎn)的金融屬性得以彰顯。
面對開發(fā)商手頭上沉淀越來越多的資產(chǎn)，如何“減負”，高棟表示，對于一些優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，房企可以通過經(jīng)營變成企業(yè)長期穩(wěn)健的現(xiàn)金流，因為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是個很復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)鏈，是一個比拼“內(nèi)力”的過程，在“快煮”行不通的時候，不妨“慢燉”。
反觀河南市場，商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)分工、產(chǎn)業(yè)鏈良性生存受到普遍漠視，鏈條上的各方不是共筑而是蠶食，從而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)效率低下，不確定的人為因素不斷增加商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險和試錯成本，這才是阻礙行業(yè)發(fā)展最大的隱患。
輕資產(chǎn)：考驗房企資本獲取和商業(yè)運營能力
如今，房企們爭先走上“輕資產(chǎn)”之路，前路是否光明?值得仔細斟酌。
目前的房地產(chǎn)行業(yè)，輕資產(chǎn)的類型有很多：如以彩生活模式為代表的花樣年、綠城為代表的代建模式、萬科和朗詩的小股操盤，以及保利、晉愉的地產(chǎn)基金等。
所謂“輕資產(chǎn)”，指的是房地產(chǎn)運營從賺取資產(chǎn)升值收益走向賺取增值服務(wù)收益，這樣的模式能否放之四海而皆準(zhǔn)?
業(yè)內(nèi)人士指出，盡管“輕資產(chǎn)”在資本市場備受熱捧，但表現(xiàn)并不如意，房企的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)仍非其主營業(yè)務(wù)，收入貢獻有限。一方面是房企還在試水階段;另一方面，地產(chǎn)基金投資、社區(qū)化服務(wù)的市場也還在培養(yǎng)之中。
高棟指出，由“重資產(chǎn)”向“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向，但輕資產(chǎn)還有很長的路要走，因為這考驗房企的兩種能力，第一是資本的獲取能力，第二是商業(yè)的運營能力。
“輕資產(chǎn)戰(zhàn)略背景下，商業(yè)地產(chǎn)成熟的服務(wù)模式，其實是立體的戰(zhàn)略組合，其核心是通過優(yōu)化資源配置和放大效率優(yōu)勢，進而提升整個效率水平和盈利空間。”高棟深諳“全產(chǎn)業(yè)鏈”商業(yè)模式之根本是為開發(fā)商創(chuàng)造利潤，其核心競爭力是成熟的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)及招商運營的管控體系。而三益中國近幾年也正是在“構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)鏈、服務(wù)資本化”上日臻完善與成熟。（來源：鄭州晚報 作者：王亞平）
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