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尋龍第三式
定位客群
經(jīng)過房地產(chǎn)黃金十年的快速發(fā)展，包括天津在內(nèi)，全國多數(shù)城市商業(yè)地產(chǎn)在量上已經(jīng)并不稀缺，但真正質(zhì)的方面讓人眼前一亮的項目依然有限。“過去的商業(yè)地產(chǎn)項目中同質(zhì)化情況嚴重，客群定位不清晰，缺乏特色等情況較為普遍。”一位天津商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者對新金融記者表示。面對電商沖擊和傳統(tǒng)零售業(yè)下行的雙重壓力，購物中心成為近幾年商業(yè)地產(chǎn)最為熱門的一個領(lǐng)域。截止到2014年年末，天津5000平方米以上的商業(yè)設(shè)施190個，總面積達到631萬平方米，近兩年還有45家綜合街區(qū)有望開始營業(yè)。
目前不但是中糧地產(chǎn)(14.58, 0.04, 0.28%)、恒隆地產(chǎn)、萬達地產(chǎn)等地產(chǎn)商不斷增加新開業(yè)購物中心的數(shù)量，包括金鷹百貨、王府井(27.220, 0.00, 0.00%)百貨、步步高(16.63, -0.05, -0.30%)等傳統(tǒng)百貨零售商也開始向購物中心業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型。目前全國已經(jīng)開業(yè)的購物中心已有4000多家，到2020年，開業(yè)的購物中心預(yù)計將達到10000家。
供大于求情況下，怎樣才能讓自己的項目脫穎而出?答案就是找準自身項目定位的細分客群，并做出創(chuàng)新、做出特色。負責(zé)運營天津大悅城特色街區(qū)5號車庫的劉文娟表示，構(gòu)建一個小型購物中心的模式是相近的，一般從四個步驟入手，一是客群細分，定義街區(qū)目標客群，二是發(fā)掘需求空白，確定街區(qū)定位，三是進行客群訪談，案例研究，論證街區(qū)可行性，四是確定時間排期，啟動設(shè)計工作。
是針對18-25歲追求新奇但消費能力有限的學(xué)生和剛畢業(yè)的年輕人，還是針對25-40歲追求品質(zhì)，消費能力強勁的都市新貴，還是針對三口或者四口之家的親子購物和體驗需求，都需要商業(yè)地產(chǎn)運營方根據(jù)所處區(qū)位、項目特色、資源情況等做出選擇。
尋龍第四式
加快周轉(zhuǎn)
與住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)除了在選址、設(shè)計、招商、運營等環(huán)節(jié)需要投入更多精力之外，還有一個重要特點是需要“養(yǎng)商”。前期巨大的投入，需要對市場和客群進行很長一段時間的培育才能形成品牌效應(yīng)，使項目進入良性循環(huán)。“如果是在一個成熟商圈，需要培養(yǎng)所針對客群對項目的認知度，如果是在一個新商圈，則還要把客群對商圈的認同感提升才行，這樣的過程短則一兩年，長的三五年，甚至有的項目始終無法完成‘養(yǎng)商’環(huán)節(jié)，最終要么調(diào)整業(yè)態(tài)重新定位，要么關(guān)門停業(yè)。”上述業(yè)內(nèi)人士對新金融記者表示。
不過在講究運營周期的商業(yè)地產(chǎn)圈中，有一家企業(yè)卻行事另類，以高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略使自身規(guī)模迅速壯大，直至成為中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)頭羊，這家企業(yè)就是萬達。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅今年下半年，全國就有26座萬達廣場開業(yè)，平均一周一座，且主要集中在三四線城市。
在大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的認知中，三四線城市消費能力較弱，但萬達卻將其看作最大商機。“即使萬達在上海開上二十多個廣場，也只能影響上海幾分之一的人口，而在三四線城市，一個萬達廣場就可以覆蓋全部人口。在很多三四線城市，沒有好的商業(yè)綜合體，沒有好的酒店，萬達廣場一去就形成商業(yè)中心。”萬達地產(chǎn)相關(guān)人士表示。
不過萬達地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)模式對其他房企來說也許并不合適，一是其團隊類似于“軍事化管理”帶來的高執(zhí)行力是很多企業(yè)不具備的，二是萬達在金融系統(tǒng)授信方面獨具優(yōu)勢，能夠保證資金投入，三是萬達在零售、餐飲等領(lǐng)域有一批合作伙伴追隨，能夠大大節(jié)省招商時間，四是能夠依靠綜合體中的住宅部分補貼商業(yè)，并能夠依靠品牌優(yōu)勢以較低價格拿到土地。（來源：新金融觀察報 記者：劉君） 共2頁 上一頁 [1] [2] 天津商業(yè)地產(chǎn)冰火兩重天 體驗式購物中心受青睞 天津商業(yè)地產(chǎn)危與機 ４月天津商業(yè)地產(chǎn)市場 大宗整售促成交 百盛津匯陸續(xù)撤離天津 為什么天津商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展緩慢 天津商業(yè)地產(chǎn)競爭進入白熱化 津樂匯甩賣告別 搜索更多: 天津商業(yè)地產(chǎn) |
