電商沖擊下，風(fēng)光一時的大型商業(yè)綜合體面臨轉(zhuǎn)型，“小而美”的社區(qū)商業(yè)受到追捧，城市商業(yè)新格局逐漸成型。
從2009年開始，集住宅、辦公、商業(yè)、酒店、休閑娛樂等多種功能于一身的大型綜合體商業(yè)項目扎堆出現(xiàn)，引領(lǐng)城市“多中心”時代的到來。
然而，隨著互聯(lián)網(wǎng)的興起，各方的連接方式變成網(wǎng)狀，城市級商業(yè)中心的地段優(yōu)勢逐漸被弱化，社區(qū)商業(yè)遍地開花，“大象”級別的商業(yè)項目被迫面臨調(diào)整。
“大象”轉(zhuǎn)身
前幾年，在住宅市場嚴格調(diào)控的背景下，商業(yè)地產(chǎn)得到了越來越多的地方支持與優(yōu)惠，吸引了更多的開發(fā)商搶灘商業(yè)地產(chǎn)。目前排名前20的開發(fā)商均已進入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，萬科、保利、招商、金地等大型房地產(chǎn)企業(yè)還相繼成立了專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營公司。
但問題也隨之而來。地方政府要稅收、就業(yè)，開發(fā)商要名氣，一些貪大求洋的商業(yè)中心進入市場，商業(yè)地產(chǎn)金字塔結(jié)構(gòu)嚴重失衡。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云表示，中國商業(yè)地產(chǎn)不是總量過剩的問題，而是結(jié)構(gòu)不合理。商業(yè)項目建設(shè)要用市場需求反推，動輒就幾十萬平方米的商業(yè)綜合體開發(fā)思路面臨變革。
在互聯(lián)網(wǎng)時代商業(yè)結(jié)構(gòu)失衡問題更加凸顯，購物中心不再是消費的唯一路徑，電商使得對價格敏感的顧客不斷外流，面臨土地成本、人工成本的不斷上漲，一些曾被寄予厚望的大型商業(yè)項目不得不面臨調(diào)整。
北京市海淀區(qū)的大鐘寺中坤廣場項目曾被標榜為“第四代商業(yè)綜合體”，但在互聯(lián)網(wǎng)和電商沖擊下，這個大型購物中心在經(jīng)歷了商業(yè)地產(chǎn)投資熱興起到投資過剩的全階段之后，也不得不踏上轉(zhuǎn)型改造之路。
經(jīng)濟信息管理專業(yè)出身的北京中坤投資集團有限公司總裁焦青坦言，免征稅、產(chǎn)業(yè)鏈條短的電商，成本優(yōu)勢明顯，實體商業(yè)很難與其直接競爭。在電商涌入的初期浪潮中，大鐘寺中坤廣場項目也未能幸免。
2013年底，中坤大鐘寺項目陷入經(jīng)營困局，為盤活存量資產(chǎn)，開始啟動變身寫字樓的救活方案。
2015年4月上旬，《財經(jīng)國家周刊》記者來到大鐘寺中坤廣場時看到，這個紅極一時的商業(yè)地產(chǎn)項目，目前僅有家樂福、山東黃金、肯德基、海底撈等少數(shù)品牌仍在營業(yè)。C棟不時有建筑工人進出，改造工作仍在繼續(xù)。
大鐘寺商業(yè)有限公司總經(jīng)理池淑濤介紹，過去的一年中，公司做了大量的市場調(diào)研，結(jié)合海淀區(qū)的定位，對于項目進行了新的規(guī)劃和場內(nèi)布局，未來這里將打造金融、科技、文化、教育的全新產(chǎn)業(yè)鏈，目前新商鋪的引進洽談工作已經(jīng)開始。
大鐘寺中坤廣場地上部分分為4座，池淑濤說，體量較小的獨棟B座，主要面向金融機構(gòu)以及企業(yè)總部招商，從目前洽談的情況來看，項目區(qū)位優(yōu)勢對企業(yè)吸引力較大;而C棟原本的教育板塊運作成熟，教育品類豐富，因此，C棟改動最小，一些新的優(yōu)質(zhì)教育資源也在不斷引入中;D、E兩棟的招商則以金融科技企業(yè)為主;未來保留的部分商業(yè)僅作為寫字樓的配套。在運營模式上，寫字樓未來計劃以租賃為主。
在解釋調(diào)整思路時，焦青指出，電商對于產(chǎn)業(yè)的替代性，是未來實體商鋪在招商、規(guī)劃以及運營中必須要納入考慮范圍的。只有與電商形成差異化競爭局面，實體商業(yè)才能找到生存空間。
在北京核心商圈中，同樣面臨調(diào)整的還有曾經(jīng)云集眾多國際一線品牌的北辰時代名門。記者近期走訪發(fā)現(xiàn)，目前時代名門百貨僅剩下小南國、SIU、Kenneth Lady等個別品牌仍在營業(yè)，未來招商將偏向于家庭、兒童、餐飲等業(yè)態(tài)。
中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平表示，這些商業(yè)項目的調(diào)整是市場的必然選擇，既有電商影響也有項目自身原因，可以預(yù)見的是，未來將會有更多項目面臨轉(zhuǎn)型。
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