在被商場斷電圍蔽近兩個月后，服裝店老板云姐被迫關(guān)店了。5月2日，本是黃金周人氣正旺時，她所在的佛山兆陽廣場宣布結(jié)業(yè)。而這距去年10月開業(yè)，不過半年時間。
去年10月，兆陽廣場轟轟烈烈地開業(yè)，利國際影城、永旺美思佰樂超市、屈臣氏等百余個品牌商家紛紛入駐。然而開業(yè)不久，云姐便感覺到人氣慘淡。她所在的鋪面不足20平方米，每月向商場繳管理費、租金、運營費等7500元左右。用她的話說，“開業(yè)以來做生意所賺的錢交租都不夠”。
于是在3月14日，包括她在內(nèi)的10余家商鋪聯(lián)合起來和商場協(xié)商減租，未果，后一氣之下拒交租金，并停業(yè)抗議。但后來仍未和解，包括她在內(nèi)的4家商鋪因拖欠租金被管理方斷電圍蔽。令云姐想不到的是，時隔不久，入駐的88家商戶隨著商場的結(jié)業(yè)，頓時成了“游民”。
直到現(xiàn)在，云姐一直還在感嘆——“為什么我辛辛苦苦在商場里經(jīng)營自己的生意，還養(yǎng)活不了自己?”
云姐不知道的是，就在她曾所在的兆陽廣場宣布結(jié)業(yè)的前一天，麥德龍南海店也宣布結(jié)業(yè)。甚至稍前一個多月，南海廣場電影城也同樣結(jié)業(yè)了。時間如果再往前推移一點，去年底，友誼商場佛山店也宣布了停業(yè)整頓。
存量過剩，商業(yè)綜合體扎堆
云姐所在的兆陽廣場位于綠景路一帶，是城南較早發(fā)展起來的居住區(qū)。其周圍滿足消費者日常生活需求的市場、商鋪較多，兆陽廣場的定位與這類型街鋪拉不開明顯距離。
而且就在和綠景路相隔約1公里的季華路沿線，短短這幾年已有東建世紀廣場、順聯(lián)國際、印象城，在建的則更多，與印象城隔路相望的萬科廣場、恒福新城配套商業(yè)中心、怡翠世嘉配套商業(yè)中心、即將開發(fā)的星星工業(yè)園項目，這些商業(yè)中心體量普遍都在幾萬平方米以上，甚至是十幾萬、幾十萬平方米。
在周圍商業(yè)綜合體扎堆下，定位同質(zhì)化的兆陽廣場，在這場商業(yè)大洗牌中也注定了難逃被“淘汰”的厄運。
同樣，5月1日結(jié)業(yè)的麥德龍南海店也曾遭遇周邊多個商業(yè)綜合體激烈競爭的處境。它位于南海區(qū)桂瀾路一帶，超市、商業(yè)中心林立，除麥德龍外還有卜蜂蓮花、南海萬科廣場百佳、南海萬達廣場百佳、鵬瑞利永輝超市、凱德廣場沃爾瑪、保利水城吉之島等多家大型超市，而卜蜂蓮花超市和南海萬科廣場百佳超市與麥德龍南海店更是只有一路之隔。且南海萬科廣場百佳超市/鵬瑞利永輝超市、萬達廣場百佳在定位上差異不明顯。結(jié)果，如同曾同樣位于此的家樂福一樣，麥德龍南海店在經(jīng)營三年多后，也無奈撤場。
可見，兆陽廣場、麥德龍南海店的結(jié)業(yè)，與佛山市場商業(yè)綜合體嚴重過剩的大背景密切相關(guān)。
2009年以來，佛山房地產(chǎn)市場開始紛紛上演商業(yè)綜合體用地的拓展和爭奪大戲，如保利、萬科等上市房企，更是通過舊城改造等多條途徑開發(fā)商業(yè)綜合體項目。近兩年佛山的城市綜合體更是呈現(xiàn)井噴態(tài)勢。
據(jù)佛山市房協(xié)統(tǒng)計，禪城、桂城、佛山新城在營、新建、待建的商業(yè)中心共達58個，合計提供約477萬平方米的零售商業(yè)體量。除已落成的幾個項目外，僅禪桂兩區(qū)，招商置地中心、佛山萬科廣場、嶺南站NOVA、佛山綠地中心、星星廣場、偉業(yè)華譽豪庭、永旺夢樂城、廣佛奧特萊斯等項目分布在中心城區(qū)及各鎮(zhèn)街。
“中國主要城市的人均購物面積在0.1—0.6平方米之間，北上廣深人均1.2—1.5平方米，香港人均在1.4平方米左右。而像在南海千燈湖片區(qū)，人均購物面積已經(jīng)達到了2平方米。”招商局地產(chǎn)控股股份有限公司佛山公司策劃經(jīng)理陳林說。
差異化謀突圍，概念多落地少
在走訪過程中筆者發(fā)現(xiàn)，盡管上半年佛山民用住宅市場很是火熱，但商業(yè)綜合體的市場表現(xiàn)并不理想。已開業(yè)的大型商業(yè)綜合體項目中，旺場的不到一半比例，超一半的經(jīng)營已開始走下坡路，表現(xiàn)在租金上漲疲軟、空置物業(yè)增多、經(jīng)營檔次走低。
“像萬達廣場等商業(yè)綜合體，今年上半年出租率都有一個較大規(guī)模的下降，尤其是一些自持物業(yè)的商業(yè)綜合體更難走量。投資型商業(yè)綜合體非常謹慎出貨，部分甚至?xí)劭鄢鲐�。而且商業(yè)綜合體現(xiàn)在并不敢貿(mào)然漲價，因為周圍有不少在推項目。”華南國際金融中心策劃部主管梁玉笑說。
在此境況下，商業(yè)綜合體的開發(fā)商試圖尋求錯位經(jīng)營。似乎，他們不約而同找到了一個“靶子”——萬達。去年底，中國商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)大連萬達進駐佛山，這是萬達在華南區(qū)域進駐的第3個城市以及開發(fā)的第6座萬達廣場。
距萬達不足200米的招商置業(yè)項目，主打智云辦公系統(tǒng)，正準備引入“蛇口網(wǎng)谷”模式，打造佛山首個互聯(lián)網(wǎng)金融中心。“再造一個萬達，對佛山現(xiàn)有的商業(yè)綜合體升級沒有太大意義，必須有新的思維注入。”陳林說。
據(jù)陳林介紹，在深圳蛇口網(wǎng)谷智慧園區(qū)是招商局已摸索較為成熟的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的模式，目前入駐企業(yè)184家，年產(chǎn)值高達72.49億元，園區(qū)每平方米的產(chǎn)值超3萬元，是之前傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)單位產(chǎn)出的17倍左右。在總部支持下，他們準備將深圳蛇口網(wǎng)谷的既有平臺優(yōu)勢引入佛山，并在下月推出一個數(shù)千平方米的互聯(lián)網(wǎng)商務(wù)體驗中心。
相較于體量龐大的地產(chǎn)巨頭，本土開發(fā)商并不甘于做商業(yè)綜合體版圖中的“邊緣”者，現(xiàn)在它們也正迎來一次模式轉(zhuǎn)型的新挑戰(zhàn)和機遇。
“我們雖然在萬達對面，但我們堅決不做第二個萬達，我們想在佛山打造第一個生活方式中心的購物公園。在業(yè)態(tài)構(gòu)成上，我們將與萬達廣場的大眾消費、招商置地中心的商務(wù)配套錯位，以餐飲、休閑為主。其中我們的餐飲占比高達40%，娛樂占比30%，購物占比30%，這個比例也有別于其他購物中心，主打線上無法取代的體驗消費。”新凱廣場常務(wù)副總經(jīng)理潘祥成說。
距萬達廣場不足500米的本土開發(fā)商榮耀地產(chǎn)，也在謀求自己的生存空間。“我們項目的幾個股東多是傳統(tǒng)制造企業(yè)人士，他們發(fā)現(xiàn)曾經(jīng)前店后廠的模式正在向?qū)懽謽悄Ｊ睫D(zhuǎn)移，這是一個巨大的機遇。我們正在對接一批傳統(tǒng)企業(yè)，將其展廳或電商服務(wù)部門搬入寫字樓，地產(chǎn)商以自持物業(yè)的形式進行統(tǒng)一配套服務(wù)�，F(xiàn)在商業(yè)綜合體同質(zhì)化太嚴重，必須差異化才能生存。”南海榮耀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司招商策劃部經(jīng)理潘永威說。
“佛山的商業(yè)綜合體的新模式還處于概念嘗試階段，真正落地的實踐現(xiàn)在還很少。”廣東新天鴻物業(yè)發(fā)展有限公司董事長助理胡莎麗說。
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