近年來，隨著商業(yè)地產(chǎn)的加快發(fā)展，全國商業(yè)地產(chǎn)市場已現(xiàn)供給過剩。專家認為，商業(yè)地產(chǎn)“過快增長”的態(tài)勢值得警惕。業(yè)內(nèi)人士建議，政府應在遏制政績沖動、高效使用土地資源的前提下，有意識地引導企業(yè)創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，采用為創(chuàng)業(yè)者提供孵化器、“房東變股東”等方式盤活過剩的商業(yè)地產(chǎn)存量。
多城商業(yè)地產(chǎn)“供過于求”現(xiàn)象值得警惕
記者近日在多個城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，很多城市的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的“供過于求”現(xiàn)象。
在上海寶山萬達廣場和江橋萬達廣場，室外步行街大半空置，玻璃門窗上貼著都是招租的告示，與商場內(nèi)形成鮮明的對比，部分工作日幾乎看不到顧客的身影。
萬達集團企業(yè)文化中心品牌總監(jiān)廖奇承認，由于高速擴張、商鋪過剩，萬達將“積極調(diào)整業(yè)態(tài)”，關閉數(shù)家虧損的百貨店，并壓縮若干經(jīng)營不善的百貨樓層。
物業(yè)機構萊坊的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國綜合體開發(fā)面積存量巨大，2015年底，全國主要城市商業(yè)綜合體存量面積將達到3.6億平方米，2016年以后更將突破4.3億平方米。與此同時，2014年國內(nèi)主要城市綜合體個數(shù)達885個，較2013年增長24.47％；2015年主要城市的綜合體數(shù)量將突破1000個；至2018年，商業(yè)綜合體的年供應量將達到1200個。
“我們發(fā)現(xiàn)，目前很多城市已經(jīng)出現(xiàn)商業(yè)綜合體過量開發(fā)的風險。”萊坊中國區(qū)董事綜合項目顧問及代理服務孫俊安說，即使是商業(yè)地產(chǎn)的“金字招牌”——萬達廣場也出現(xiàn)負債率攀升、業(yè)績下滑等經(jīng)營困局。隨著國內(nèi)經(jīng)濟步入“深度轉型”、轉為“中高速”增長，商業(yè)地產(chǎn)及寫字樓市場“過快增長”的態(tài)勢值得警惕。
三大因素誘導商業(yè)地產(chǎn)過剩
傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)為何出現(xiàn)“過快增長”的態(tài)勢？業(yè)內(nèi)人士認為，其三大誘因在于：地方政績沖動、對土地財政的慣性依賴以及土地升值收益大于商業(yè)運營。
一是受地方政府政績沖動裹挾，商業(yè)地產(chǎn)供應量規(guī)劃無序。
近年來，地方政府為引進大的房地產(chǎn)企業(yè)，以“招商引資”、“舊城改造”、“國企改制”等名義減免土地出讓收入，實行“零地價”，甚至“負地價”，或者以土地換項目、先征后返、補貼等形式變相減免土地出讓收入。如河南省安陽市曾一度奉行“零地價招商”政策，導致當?shù)赝恋刭Y源早早透支。
二是對土地財政的慣性依賴，在住宅庫存高企、房價下行壓力加大的市場背景下，政府推地沖動轉向商辦。
據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年一季度上海土地市場共成交經(jīng)營性用地（剔除動遷安置房）24幅，同比下滑129％。其中商辦用地15幅，占比超過6成。
易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認為，由于地方政府過度依賴土地財政，致使實體經(jīng)濟被邊緣化，而由此帶來的更糟局面是，一邊是政府負債大幅上升，一邊卻是社會資源利用效率大幅下降。如銀行信貸資金，就因為過多滯留于房地產(chǎn)、城市建設項目等非生產(chǎn)性固定資產(chǎn)項目，導致資金流動性極差而使得實體經(jīng)濟融資難、融資貴。
三是官商勾結造概念，囤地坐等升值。
近年來，養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、生態(tài)園、工業(yè)園區(qū)等概念層出不窮，一些開發(fā)商與地方政府聯(lián)合起來造概念，實為囤地做“擋箭牌”。
一位開發(fā)商告訴記者說，“商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)不只是一樁大的政績，商業(yè)綜合體建成后所帶來土地升值、對就業(yè)和消費方面的促進，以及GDP和稅收的增長也是很多地方政府樂見其成的。這就助長了開發(fā)商跑馬圈地的現(xiàn)象，許多開發(fā)商可以通過土地升值收益穩(wěn)賺不賠。”
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