近年來(lái)，隨著商業(yè)地產(chǎn)的加快發(fā)展，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已現(xiàn)供給過(guò)剩。專(zhuān)家認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)“過(guò)快增長(zhǎng)”的態(tài)勢(shì)值得警惕。業(yè)內(nèi)人士建議，政府應(yīng)在遏制政績(jī)沖動(dòng)、高效使用土地資源的前提下，有意識(shí)地引導(dǎo)企業(yè)創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，采用為創(chuàng)業(yè)者提供孵化器、“房東變股東”等方式盤(pán)活過(guò)剩的商業(yè)地產(chǎn)存量。
多城商業(yè)地產(chǎn)“供過(guò)于求”現(xiàn)象值得警惕
記者近日在多個(gè)城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，很多城市的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的“供過(guò)于求”現(xiàn)象。
在上海寶山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和江橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，室外步行街大半空置，玻璃門(mén)窗上貼著都是招租的告示，與商場(chǎng)內(nèi)形成鮮明的對(duì)比，部分工作日幾乎看不到顧客的身影。
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)企業(yè)文化中心品牌總監(jiān)廖奇承認(rèn)，由于高速擴(kuò)張、商鋪過(guò)剩，萬(wàn)達(dá)將“積極調(diào)整業(yè)態(tài)”，關(guān)閉數(shù)家虧損的百貨店，并壓縮若干經(jīng)營(yíng)不善的百貨樓層。
物業(yè)機(jī)構(gòu)萊坊的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)綜合體開(kāi)發(fā)面積存量巨大，2015年底，全國(guó)主要城市商業(yè)綜合體存量面積將達(dá)到3.6億平方米，2016年以后更將突破4.3億平方米。與此同時(shí)，2014年國(guó)內(nèi)主要城市綜合體個(gè)數(shù)達(dá)885個(gè)，較2013年增長(zhǎng)24.47%；2015年主要城市的綜合體數(shù)量將突破1000個(gè)；至2018年，商業(yè)綜合體的年供應(yīng)量將達(dá)到1200個(gè)。
“我們發(fā)現(xiàn)，目前很多城市已經(jīng)出現(xiàn)商業(yè)綜合體過(guò)量開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。”萊坊中國(guó)區(qū)董事綜合項(xiàng)目顧問(wèn)及代理服務(wù)孫俊安說(shuō)，即使是商業(yè)地產(chǎn)的“金字招牌”——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也出現(xiàn)負(fù)債率攀升、業(yè)績(jī)下滑等經(jīng)營(yíng)困局。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)步入“深度轉(zhuǎn)型”、轉(zhuǎn)為“中高速”增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)及寫(xiě)字樓市場(chǎng)“過(guò)快增長(zhǎng)”的態(tài)勢(shì)值得警惕。
三大因素誘導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩
傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)為何出現(xiàn)“過(guò)快增長(zhǎng)”的態(tài)勢(shì)？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其三大誘因在于：地方政績(jī)沖動(dòng)、對(duì)土地財(cái)政的慣性依賴(lài)以及土地升值收益大于商業(yè)運(yùn)營(yíng)。
一是受地方政府政績(jī)沖動(dòng)裹挾，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量規(guī)劃無(wú)序。
近年來(lái)，地方政府為引進(jìn)大的房地產(chǎn)企業(yè)，以“招商引資”、“舊城改造”、“國(guó)企改制”等名義減免土地出讓收入，實(shí)行“零地價(jià)”，甚至“負(fù)地價(jià)”，或者以土地?fù)Q項(xiàng)目、先征后返、補(bǔ)貼等形式變相減免土地出讓收入。如河南省安陽(yáng)市曾一度奉行“零地價(jià)招商”政策，導(dǎo)致當(dāng)?shù)赝恋刭Y源早早透支。
二是對(duì)土地財(cái)政的慣性依賴(lài)，在住宅庫(kù)存高企、房?jī)r(jià)下行壓力加大的市場(chǎng)背景下，政府推地沖動(dòng)轉(zhuǎn)向商辦。
據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年一季度上海土地市場(chǎng)共成交經(jīng)營(yíng)性用地(剔除動(dòng)遷安置房)24幅，同比下滑129%。其中商辦用地15幅，占比超過(guò)6成。
易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，由于地方政府過(guò)度依賴(lài)土地財(cái)政，致使實(shí)體經(jīng)濟(jì)被邊緣化，而由此帶來(lái)的更糟局面是，一邊是政府負(fù)債大幅上升，一邊卻是社會(huì)資源利用效率大幅下降。如銀行信貸資金，就因?yàn)檫^(guò)多滯留于房地產(chǎn)、城市建設(shè)項(xiàng)目等非生產(chǎn)性固定資產(chǎn)項(xiàng)目，導(dǎo)致資金流動(dòng)性極差而使得實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資難、融資貴。
三是官商勾結(jié)造概念，囤地坐等升值。
近年來(lái)，養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、生態(tài)園、工業(yè)園區(qū)等概念層出不窮，一些開(kāi)發(fā)商與地方政府聯(lián)合起來(lái)造概念，實(shí)為囤地做“擋箭牌”。
一位開(kāi)發(fā)商告訴記者說(shuō)，“商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)不只是一樁大的政績(jī)，商業(yè)綜合體建成后所帶來(lái)土地升值、對(duì)就業(yè)和消費(fèi)方面的促進(jìn)，以及GDP和稅收的增長(zhǎng)也是很多地方政府樂(lè)見(jiàn)其成的。這就助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商跑馬圈地的現(xiàn)象，許多開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)土地升值收益穩(wěn)賺不賠。”
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