據(jù)四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟對外公布的數(shù)據(jù)顯示，目前成都市開業(yè)運營和規(guī)劃在建商業(yè)綜合體數(shù)量已經(jīng)達到132個，總量居全國第一，呈集中“井噴式”發(fā)展的態(tài)勢。對此，四川商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長、四川省連鎖商業(yè)協(xié)會會長冉立春在接受記者采訪時表示，商業(yè)地產(chǎn)體量過大、盈利模式滯后、規(guī)劃布局無序等五大問題正困擾四川商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。
商業(yè)體量過大加劇市場壓力
商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品類型主要包括購物中心及商業(yè)綜合體、辦公寫字樓、酒店公寓、專業(yè)市場、商鋪等五種形態(tài)。在冉立春看來，目前成都的各類型商業(yè)地產(chǎn)都不同程度地存在著體量過大的問題。
“以四川的家居建材類專業(yè)市場為例，前幾年是野蠻生長，導致嚴重過剩，以城北最為集中，在建的和已經(jīng)建成的家居建材市場，已經(jīng)超過近千萬平方米，給市場帶來了巨大的去化壓力。”冉立春說。
盈利模式單一造成問題頻發(fā)
多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式過于單一，可售型物業(yè)仍占相當大的比例，這是冉立春的第二個擔憂。“把商鋪賣掉，回籠資金，從某種意義來說這是違背商業(yè)資產(chǎn)運作規(guī)律的。因為在沒有啟動運營之前，商業(yè)的租金回報是零，而開發(fā)商往往在前期開發(fā)時就已經(jīng)給投資者畫出了‘大餅’。這種做法導致商業(yè)地產(chǎn)問題頻發(fā)，為后期的運營埋下了禍根。”
“做商業(yè)地產(chǎn)，實際上考驗的是開發(fā)商的實力、眼力和耐力。因為其價值往往不在眼前，而在未來，放水養(yǎng)魚最重要。”冉立春說，“過去業(yè)內(nèi)人士有這樣的說法，做商業(yè)地產(chǎn)的是‘大學生’，做住宅的是‘小學生’。現(xiàn)在卻成了‘小學生’做‘大學生’的事，這顯然是鴨子上了雞架。”
前期規(guī)劃無序?qū)е潞笃谏婵皯n
冉立春認為，規(guī)劃布局無序是導致商業(yè)地產(chǎn)面臨尷尬境地的第三個原因�，F(xiàn)實情況是，政府出讓了商業(yè)用地，但并沒有更深一步對產(chǎn)業(yè)的方向和內(nèi)容進行細化，結(jié)果導致項目同質(zhì)化、業(yè)態(tài)重復過剩，后續(xù)經(jīng)營舉步維艱。
顯然，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運營，如果缺少了政府前期的合理規(guī)劃，將直接導致后期的生存壓力。成都的郫縣、溫江、新都大豐等區(qū)域就存在商業(yè)綜合體嚴重過剩的問題。
同質(zhì)化競爭加大項目招商難度
冉立春告訴記者，隨著商業(yè)地產(chǎn)的過剩發(fā)展，越來越多的商家也將面臨“進退兩難”的抉擇。無論是“關(guān)系招商”，還是戰(zhàn)略合作招商，很多情況下商家的選址也是身不由己，出于無奈。“市場就這么大，一下子擠進多個商業(yè)地產(chǎn)項目，招商的壓力自然不小。”
同時，由于投資者往往不是自己直接管理商鋪，不會過多考慮運營的問題。加上電商的沖擊巨大，許多商業(yè)項目的底商客流大大減少，而店鋪的租金卻一天天上漲，所以招商的難度可想而知。
“千店一面”的運營缺少新意
“運營難成為商業(yè)地產(chǎn)面臨的第五個難題。大多數(shù)綜合體購物中心商家品牌基本大同小異，同質(zhì)化越來越嚴重，對消費者的吸引力越來越弱。”冉立春認為，運營上缺乏新意，主力店模式導致多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項目難以錯位經(jīng)營。
對于“體驗式消費”這一新生事物，很多商家正在競相模仿。但冉立春指出，所謂的體驗式消費，絕非簡單的復制，一定是要具備互動性、參與性和特定性。換句話說，體驗式消費模式不應是所有人群都可以參與的，也不是單純的兒童、娛樂休閑業(yè)態(tài)的代名詞。
“輕資產(chǎn)”是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向
萬達商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式的正式啟動，標志著萬達商業(yè)地產(chǎn)將走上“輕重并舉”的發(fā)展模式。徹底去房地產(chǎn)化，實行準金融投資，萬達的這一新舉措成為業(yè)內(nèi)熱議和研究的焦點。
“實際上嚴格來說，做商業(yè)地產(chǎn)就應該是采取‘輕資產(chǎn)’模式。這個道理很簡單，說白了就是把專業(yè)的事交給專業(yè)的人去做。目前許多房地產(chǎn)企業(yè)熱衷于‘跨界’，但從本質(zhì)來說，‘跨界’并不符合市場規(guī)律，因此鮮有成功的案例，即使暫時有，也不易成為百年老店。”冉立春強調(diào)。(來自：新華網(wǎng)（)
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