日前，由中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(CCFA)聯(lián)合德勤中國等機構(gòu)發(fā)布的《2014中國購物中心與連鎖品牌合作發(fā)展報告》顯示，2014至2016年間，全球在建購物中心面積最大的20個城市中，中國城市占據(jù)了13席。截至目前，全中國已擁有近3500家購物中心，很多城市零售物業(yè)空置率超過6%的警戒線。
但是建設(shè)熱潮遠未結(jié)束。《報告》引述中國購物中心產(chǎn)業(yè)咨詢中心預測稱，從現(xiàn)在到2025年，中國還會有7000家購物中心建成開業(yè)，屆時中國內(nèi)地的購物中心將超過1萬家。而這也意味著，這十年內(nèi)在建的購物中心是目前已有數(shù)量的兩倍多。
然而，在這場購物中心建設(shè)大潮中，有業(yè)內(nèi)人士透露：“廣東已經(jīng)有部分購物中心開發(fā)商預感到市場寒冬之凜冽，不得不暫停或者放緩建設(shè)期。而一些新開業(yè)的購物中心則為了招商大肆撒錢，免租金或者補貼裝修等待促銷活動屢見不鮮。”
在購物中心如此快速發(fā)展的背景下，購物中心的招商難問題愈發(fā)凸顯，面對如此態(tài)勢，已經(jīng)或即將建設(shè)的購物中心該如何做出自己的特色?記者邀請了業(yè)內(nèi)專家進行討論。
本期嘉賓
廣東流通業(yè)商會執(zhí)行會長 黃文杰
第一商業(yè)網(wǎng)總裁 黃華軍
廣東財經(jīng)大學流通經(jīng)濟研究所所長 王先慶
本期主持人 南方日報記者
購物中心過剩是一種相對過剩
記者：您如何評價報告中所提及的中國大城市購物中心過剩的問題?
王先慶：要從兩方面來說，一方面，從建筑形態(tài)、面積來講，確實存在購物中心相對過剩的問題。我們參加過調(diào)查，從資本進入、商圈內(nèi)的競爭狀態(tài)等角度來看，確實有這個問題，但是另一方面，從中國城市的特色、中國人的消費習慣、文化、城市化進程這個角度講，又不能籠統(tǒng)地說中國的購物中心過剩。過剩的其實是同質(zhì)化，是一種相對過剩，根據(jù)中國人的需求、中國城市化進程、消費習慣等其實還有一定的發(fā)展空間。
黃文杰：我覺得可以用兩個詞來評價：一是地域不均衡，二是同質(zhì)化競爭嚴重。
所謂不均衡是指，雖然購物中心的總量很大，但如果從總體經(jīng)濟總量以及人口數(shù)量上來看，其實購物中心總量還是有發(fā)展的空間。而且從歷史的角度來說，中國的購物中心起步較晚，現(xiàn)在實際上是在補課，所以在一定階段呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，是可以理解的，我覺得速度本身不是太大問題，關(guān)鍵是均衡性的問題。
目前，我們看到的是，相對發(fā)達一點的城市，過剩情況反而更加嚴重，那么二三線、三四線區(qū)域其實還是有許多商業(yè)的空白點，所以重要還是不均衡性，從購物中心的經(jīng)營效率來說，空置率很高，主要是因為集中率過高，那么回過頭來看一些二三線區(qū)域，反而這里的購物中心競爭不激烈，它們在去年一年的發(fā)展讓我們感到驚喜。所以我想說的就是地域不均衡，大家集中度太高，都往一個地方去，就變成日子都不好過。但其實還有非常多的地方是存在需求的、市場競爭不激烈的，我們應該尋找這樣的機會。
第二個，同質(zhì)化。實際上，大家都說飽和了，為什么飽和了?除了數(shù)量上的考量外，我覺得內(nèi)容的重復也是很重要的原因，基本上目前的購物中心品牌的重復率達到了70%以上，如果大家都有更多不同的創(chuàng)意，有更多不同商業(yè)經(jīng)營的形態(tài)，有不同的商戶組合，能夠給消費者不同的消費體驗的話，市場還是可以包容、消化更多的商業(yè)項目�；蛘哒f，現(xiàn)有的空置率高的情況，在很大程度上可以得到緩解。
黃華軍：這個報告只說明了大城市購物中心過剩的問題，大城市肯定是過剩的，其實有一些非大城市也存在過剩的問題，只是過剩的程度不一樣。據(jù)我了解，以珠三角九個城市為例，沒有哪一個城市是不過剩的，只是佛山、惠州過剩的程度比較嚴重，遠遠超出人均商業(yè)面積1.5平方米的標準，但你說深圳、東莞、廣州、江門、中山、珠海就不過剩嗎?這個不能一概而論。
現(xiàn)在有句行話：以前是甲方為王，現(xiàn)在是乙方為王，購物中心要給那些有實力的品牌商裝修補貼，南�，F(xiàn)在就出現(xiàn)了這種情況，所以做招商就非常困難。
記者：人均商業(yè)面積1.5平方米是國際上評判商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)是否飽和的一般標準。據(jù)您了解，在廣東，哪些城市的情況尤其嚴重?
黃華軍：如果是按1.5的標準，那就只有佛山、惠州這兩個城市超標。廣州、深圳大概達到了1.2的水平，但那是因為廣州的人口基數(shù)大。所以，在大城市的主要區(qū)域，比如說廣州的老八區(qū)，購物中心肯定是過剩的，深圳以南田區(qū)域來說也是過剩的，但是龍華、龍崗那些非中心區(qū)域可能就還好，所以要區(qū)別對待。
王先慶：廣東的城市應該都差不多，佛山可能嚴重一點。
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