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圖1：Tanger的續(xù)租與換租租金漲幅
信息來源：中信證券行業(yè)研究報告(2010年10月13日)
圖2：Tanger的凈負債與EBITDA之比
信息來源：中信證券行業(yè)研究報告(2010年10月13日)
歐洲奧萊特色之路
歐洲地區(qū)的奧萊呈現(xiàn)與美國截然不同的風格，經(jīng)營模式及品牌組合更加多元化，保持了相當明顯的當?shù)靥厣Ｓ�、法國、德國、奧地利、意大利、葡萄牙、西班牙、愛爾蘭、瑞典、瑞士、比利時、丹麥等16個國家其有100多家奧萊，其中英國30多家，法國、意大利和西班牙各有10多家 。
全球90%的頂尖品牌均源自歐洲，歐洲奧特萊斯在品牌渠道方面有著獨特的優(yōu)勢，其超過440個頂尖品牌接納了全球超過200個國家的人群。比較有代表性的如德國的Metzingen Outlets、英國的Value Retail、遍布歐洲的McArthurGlen等等。上述奧萊均以其低價格的頂尖名品、多語種服務及旖旎的本地風光而聞名，這些顯然對于來自全世界的游客有著相當大的吸引力。
圖3：歐洲部分國家奧萊分布示意圖
亞洲奧萊的春天
歐美奧萊理念初涉亞洲時，對其精髓接收最好的是日本和韓國，基本承接了美國開發(fā)巨頭的衣缽，結(jié)合當?shù)靥厥獾钠放瀑Y源，將或城堡或莊園形態(tài)的物業(yè)安置青山綠水之間，就是日韓奧萊最大的特色。
截至2010年，日本奧萊共計35家，市場銷售額突破5000億日元，其中日本的兩大巨頭——切爾西日本和三井不動產(chǎn)，分別擁有11家和8家奧萊。其客群多為亞洲客群，大部分來自香港、中國大陸地區(qū)或臺灣地區(qū)。韓國最有名的是韓國驪州奧萊和坡州奧萊，前者完全承襲了美式風格，是韓國第一個世界級奧特萊斯。亞洲其他國家如新加坡、馬來西亞和泰國等，也在奧特萊斯方面有不同發(fā)展。
綜合國外奧特萊斯的發(fā)展現(xiàn)狀，其核心競爭能力可歸結(jié)為三點：集團資金實力和規(guī)�；芾怼⒁痪�品牌占比較高且貨源充足、物業(yè)和區(qū)位的優(yōu)質(zhì)選擇。
美國奧萊開發(fā)商壟斷，通常不搭配住宅開發(fā)，早期拿地成本較低，通過新建或收購獲得，租約時間較長，續(xù)租租金翻漲。奧特萊斯的運營和開發(fā)完全分開運作，雙方團隊在零售行業(yè)及商業(yè)運營方面均有豐富的經(jīng)驗，對成本和現(xiàn)金流控制較好。而與品牌商渠道的成熟穩(wěn)定關(guān)系，更是制勝關(guān)鍵。歐洲延續(xù)美國模式，連鎖形式更加突出，運營管理模式復制較好。因其近名品產(chǎn)地，工廠店直改奧萊不在少數(shù)，各國及地區(qū)均有特色品牌。亞洲開發(fā)奧特萊斯的歷史不長，因此借鑒歐美模式是最大的捷徑。以日韓為代表，將經(jīng)驗復制到當?shù)�，結(jié)合本土品牌與定位，規(guī)劃及擴展都較為穩(wěn)定，亞洲游客為主要消費人群。
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