紅商網(wǎng)訊：廣東堅(jiān)基集團(tuán)總裁禹來日前在于河源舉行的JJMALL招商簽約會上透露，中國一二線城市的購物中心現(xiàn)在總體而言是過量的。禹來的擔(dān)憂并非空穴來風(fēng)。
中購聯(lián)行業(yè)研究報告資料顯示，至2013年底，中國購物中心的存量已經(jīng)達(dá)到3450家，中國購物中心的增長區(qū)間，從每年開業(yè)200～300家提高到現(xiàn)在的200～400家的水平，到2015年中國購物中心的總量將達(dá)4000多家，中國成為亞洲乃至全球商業(yè)房地產(chǎn)最受矚目的熱點(diǎn)區(qū)域。全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司CBRE分析調(diào)查了全球180個城市購物中心建設(shè)狀況，發(fā)布的報告顯示，目前中國購物中心的建設(shè)規(guī)模為全球之最。在所分析調(diào)查的180個城市中，有半數(shù)在建購物中心在中國。在購物中心數(shù)量快速增長的同時，也出現(xiàn)一些購物中心客流量下降，坪效收益降低的情況。有專家表示，中國購物中心經(jīng)過“大躍進(jìn)”式發(fā)展后，已存在供過于求的隱憂。
商業(yè)地產(chǎn)市場競爭加劇
據(jù)相關(guān)資料介紹，2008年以來，中國商業(yè)地產(chǎn)投資一直保持15％以上的增長態(tài)勢，特別是2010年住宅調(diào)控政策頒布后，商業(yè)地產(chǎn)投資增速達(dá)到30％，高于房地產(chǎn)行業(yè)平均投資增速。2011年全年商業(yè)地產(chǎn)投資7424億元，同比增長31％；2012年商業(yè)地產(chǎn)投資略有放緩，但增幅依然高達(dá)25％。中國商業(yè)用房施工面積在2010年大幅增長，隨后在2011年至2012年有所放緩，但依然保持強(qiáng)勁增長勢頭。截至2012年9月，中國商業(yè)用房施工面積為6億平方米。一般商業(yè)地產(chǎn)施工需要2~3年建成，目前在建的項(xiàng)目將在2015年左右集中釋放，未來商業(yè)地產(chǎn)市場飽和度還將提升，競爭持續(xù)加劇。
以成都為例，2013年成都商業(yè)市場供應(yīng)出現(xiàn)井噴。地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司世邦魏理仕的調(diào)查報告顯示，去年全球新建完工購物中心面積排名前10位的城市中，成都以106.6萬平方米的面積排名榜首。供應(yīng)大幅放量一方面是由于住宅市場限購，開發(fā)商紛紛加大商鋪供應(yīng);另一方面，大量城市綜合體項(xiàng)目處于如火如荼的開發(fā)中，金牛萬達(dá)廣場、龍湖時代天街、雄飛中心等項(xiàng)目均包含較大體量商業(yè)面積，這批項(xiàng)目的集中涌現(xiàn)對2013年商鋪供應(yīng)貢獻(xiàn)十分明顯，導(dǎo)致市場供應(yīng)井噴。隨著這些商業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)，市場存量將大幅度攀升，租賃市場壓力不斷加大，商業(yè)項(xiàng)目之間的競爭將趨于白熱化。
購物中心客流量下降
在商業(yè)地產(chǎn)包括購物中心面積不斷擴(kuò)大的同時，購物中心的客流量卻在下降。有媒體報道稱，即使到了打折季，成都10多萬平方米的蘇寧生活廣場還是顯得冷清。即使是周末，購物中心的人氣也不旺。在成都，大部分購物中心通常在開業(yè)幾個月后便門庭冷落。在成都天府大道與繞城高速交會處，憑借亞洲面積最大的單體建筑攢了大把人氣之后的成都環(huán)球中心，人氣不如其名氣。前不久，記者在環(huán)球中心內(nèi)的樂天百貨看到，消費(fèi)者的人數(shù)還不及售貨員多。
廣東佛山市房協(xié)從2003年開始跟蹤各大商業(yè)中心的人流、消費(fèi)等情況。統(tǒng)計(jì)顯示，佛山東方廣場、東建廣場、南海廣場、百花廣場、興華廣場等5個最初的商業(yè)中心，最近5年客流量都有不同程度的下降。
據(jù)佛山市房協(xié)相關(guān)人士分析，客流量下降原因有二：一是新商業(yè)中心增加，加劇了消費(fèi)者分流、分化;二是電商沖擊較為嚴(yán)重。另外，商業(yè)中心在業(yè)態(tài)調(diào)整中，也出現(xiàn)了同質(zhì)化嚴(yán)重的問題，導(dǎo)致對消費(fèi)者的吸引力減弱。
購物中心銷售額增長乏力
深圳市零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會日前發(fā)布了《2013深圳購物中心發(fā)展報告》。報告顯示，2013年深圳大多數(shù)購物中心出租率保持在90%以上，租金收益也逐年遞增。但是，與出租率和租金同步增長形成反差的是，大多數(shù)購物中心的銷售額增長乏力，只有少數(shù)優(yōu)質(zhì)購物中心的銷售額與2012年同比略有增長，一些購物中心的單位面積年銷售額甚至只有優(yōu)質(zhì)購物中心的十幾分之一。
此外，調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)了不少購物中心的經(jīng)營成本偏高，這種現(xiàn)象也導(dǎo)致購物中心的盈利能力降低。
深圳購物中心2011年的營業(yè)額為340億元，占當(dāng)年社會消費(fèi)品零售總額3521億元的9.66%;深圳購物中心2013年的營業(yè)額為387億元，占當(dāng)年社會消費(fèi)品零售總額4433億元的8.73%，而同期深圳網(wǎng)購營業(yè)額則高達(dá)889億元，占深圳社會消費(fèi)品零售總額的20.1%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于購物中心全年的營業(yè)額。
有業(yè)內(nèi)人士表示，面對“大躍進(jìn)”式的商業(yè)地產(chǎn)供給和目前實(shí)際收入決定的需求之間的極大失衡，中國購物中心行業(yè)發(fā)展應(yīng)回歸理性。“大躍進(jìn)”式的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮該降溫了。
�。▏H商報 付連英）
