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專家聲音 世聯(lián)行綜合體業(yè)務(wù)總經(jīng)理宋春生 商業(yè)綜合體難在長期持續(xù)開發(fā)
二三線城市通過構(gòu)建主干道路拉大城市格局的發(fā)展階段已經(jīng)基本告一段落，慢慢讓位于既有區(qū)塊的功能升級。一線城市的建設(shè)用地基本告罄，主要以原有建筑的自身改造為主，二三線城市還有土地可供開發(fā)，商業(yè)綜合體的建設(shè)是升級的主要手段。
然而，對于開發(fā)商來說，商業(yè)綜合體的開發(fā)往往是純住宅建設(shè)拿地困難下的被動之舉。住宅和綜合體的開發(fā)模式有著很大區(qū)別，前者更多利用資金杠桿，后者更多依賴較長時間的持續(xù)開發(fā)獲利。對綜合體的經(jīng)營不了解，就會導(dǎo)致開發(fā)狀態(tài)五花八門。再加上融資渠道的欠缺，很多運營經(jīng)驗欠缺的開發(fā)商，會優(yōu)先開發(fā)可較快帶來現(xiàn)金流的公寓等，將不易產(chǎn)生現(xiàn)金流的酒店等業(yè)態(tài)推后開發(fā)。有著較為成熟商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)，則會用之前開發(fā)獲利來彌補(bǔ)下個綜合體項目短期的資金流動。
一個二線城市面積在10萬平方米的綜合體項目，前三年的開發(fā)投入大約在8億到10億元，每年的融資成本按照10%計算，就有8000萬，而租金收入一般也就在6000萬到8000萬。僅此計算，維持盈虧平衡已經(jīng)不易，而綜合體本身運營投入還包括人工、營銷和能源費用，每年也至少需要3000萬，這還沒有算上為了招商對租金的減免，吸引品牌店鋪入駐提供的其它優(yōu)惠等等。前期的開發(fā)投入極為燒錢，優(yōu)質(zhì)的企業(yè)如果能獲得政府支持，可以加快開發(fā)速度，從而加快資金回收，而實力不濟(jì)的企業(yè)很可能就栽下去，沒有起身的機(jī)會。
一段時間內(nèi)綜合體開發(fā)可能出現(xiàn)“一窩蜂”現(xiàn)象，這就需要政府對總量進(jìn)行調(diào)控。但由于商業(yè)投入對市場的敏感性優(yōu)于住宅，隨著城市人口的集聚、消費層次的提升，在開發(fā)商各顯其能、不斷投入和招商的過程中，優(yōu)質(zhì)的購物中心和綜合體都會慢慢成長起來。(南方網(wǎng)) 共2頁 上一頁 [1] [2] 兩三年內(nèi)至少新開30家 杭州商業(yè)綜合體大爆炸 長沙商業(yè)綜合體明年將超50家 天津香格里拉打造高端商業(yè)綜合體 總建面9萬平 杭州百貨業(yè)大佬跨界失意 商業(yè)綜合體能熱多久？ 商業(yè)綜合體遍地開花 杭州綜合體踩“急剎車” 搜索更多: 商業(yè)綜合體 |
