紅商網(wǎng)訊：如果到蘇州新城區(qū)走走，常會“撞”上一處處新出現(xiàn)的城市綜合體，里面超市、餐飲、電影、娛樂、美容、住宿、書店等服務(wù)項目齊全，環(huán)境也很好。據(jù)統(tǒng)計，目前蘇州城區(qū)已建各類城市綜合體（購物中心）超過40家，在建城市綜合體（購物中心）超過30家，總量在全省各市城區(qū)中名列第一。

　　蘇州市區(qū)的城市綜合體快速發(fā)展，引起人們廣泛關(guān)注。去年底，蘇州市一商業(yè)協(xié)會的一份調(diào)查報告稱，部分區(qū)域商業(yè)項目過度發(fā)展，中心城區(qū)有的區(qū)域推出的商務(wù)樓宇項目總建筑面積超過了200萬平方米，其中商業(yè)項目就將近100萬平方米，而這一區(qū)域的常住人口僅為12萬人，預(yù)計未來三年也只能達(dá)到15萬人左右，這些人口顯然難以支撐100萬平方米的商業(yè)項目。

　　也有人認(rèn)為，蘇州的現(xiàn)代化商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不應(yīng)該滿足于簡單的興建與擴(kuò)建，而應(yīng)該縱深挖掘，與城市價值、歷史文化相銜接，提升商業(yè)地產(chǎn)未來綜合創(chuàng)新價值，才是更具有挑戰(zhàn)性的發(fā)展途徑。

　　記者發(fā)現(xiàn)，蘇州過去的商業(yè)主要局限在老城區(qū)，空間狹小，服務(wù)方式傳統(tǒng)為主。近年來蘇州城區(qū)快速發(fā)展，特別是兩條城市地鐵的運(yùn)行拉大了城市框架空間，同時也縮小了市民心里的城市空間�，F(xiàn)在許多新的綜合商業(yè)體，其實(shí)是跟著新城區(qū)發(fā)展而建起來的，滿足了周邊市民的需求，因其功能豐富，引進(jìn)的商業(yè)品牌是原先蘇州所沒有的，吸引了市民去休閑消費(fèi)。這些城市綜合體多為外地資本雄厚的商家所投資，而這些城市綜合體無疑引領(lǐng)工業(yè)區(qū)向城區(qū)演進(jìn)。

　　“蘇州市區(qū)商業(yè)的發(fā)展格局，早已跳出古城的概念。”蘇州資深網(wǎng)絡(luò)人士“覓渡橋畔”說：“一些外來商業(yè)大鱷，在蘇州外圍區(qū)域的商業(yè)不斷取得突破。如果本地商家是想通過"政策控制"來限制競爭，這種想法是錯誤的，也是不可能成功的。蘇州商業(yè)發(fā)展過不過剩，應(yīng)該由市場來決定，由商業(yè)資本來判斷。必須看到，與蘇州工業(yè)的發(fā)展相比，蘇州商業(yè)仍處于不充分發(fā)展的狀態(tài)，這也是導(dǎo)致蘇州GDP構(gòu)成中三產(chǎn)偏低的原因。”

　　目前蘇州市區(qū)的商業(yè)綜合體正在向新型衛(wèi)星城區(qū)推開。這些新城區(qū)不僅有農(nóng)轉(zhuǎn)非的老蘇州，還有大量初次購房的新蘇州人，在實(shí)現(xiàn)住房穩(wěn)定、獲得基本保障的條件下，他們對商業(yè)服務(wù)非常饑渴。商業(yè)綜合體一開始，經(jīng)營檔次不一定高，但業(yè)態(tài)較全。新城區(qū)商業(yè)設(shè)施擁有交通便利的優(yōu)勢，特別符合汽車購物休閑模式，蘇州私家車比例高，綜合體越來越被年輕人所接受喜歡。在蘇州外事部門工作的程先生認(rèn)為，從星巴克指數(shù)、電商指數(shù)、電影院指數(shù)、快時尚品牌指數(shù)、汽車銷量指數(shù)、大型商業(yè)綜合體（涵蓋大賣場、影院、單體店、餐飲的購物中心）指數(shù)等來看城市商業(yè)區(qū)域活力，蘇州大體上排列在二線中上游，市區(qū)在二線城市中下游，表明市區(qū)商業(yè)還有發(fā)展空間。

　　據(jù)了解，蘇州的商業(yè)規(guī)劃已確定是多商圈發(fā)展。園區(qū)環(huán)金雞湖商圈發(fā)展得比較好，高新區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)也有商圈發(fā)展趨勢，目前是在動態(tài)進(jìn)展中，總的說來，新城區(qū)商業(yè)是越發(fā)展越好。目前需要考慮的是交通堵塞、建筑高度受限的老城區(qū)的商業(yè)如何來提升其活力？總的考慮是，工業(yè)園區(qū)發(fā)展CBD，古城區(qū)發(fā)展IRBD （指具有濃郁文化氛圍和較高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的國際性游憩商業(yè)區(qū)）�，F(xiàn)在古城區(qū)有觀前、石路、南門三個商圈，今后通過整合、提升這三個商圈的資源，使整個古城區(qū)都成為IRBD，大賣場、銷品茂就不適合老城區(qū)了，讓新城區(qū)服務(wù)功能和老城區(qū)服務(wù)功能有所錯位。

　　事實(shí)上，蘇州市政府對市區(qū)的商業(yè)發(fā)展其實(shí)有著更宏遠(yuǎn)的考量。市政府一位政策研究人士告訴記者，蘇州市區(qū)的規(guī)劃是發(fā)展“一核四城”（古城區(qū)為核心，園區(qū)、高新區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)為四城）的商業(yè)格局，其思路是讓古城商業(yè)和新城區(qū)商業(yè)錯位發(fā)展，形成各自的發(fā)展特色，從而增強(qiáng)蘇州中心城區(qū)新的競爭力。蘇州市政府關(guān)注的是，通過創(chuàng)新思維，更好地破解新老城區(qū)商業(yè)錯位發(fā)展這個問題，弘揚(yáng)蘇州文化，增強(qiáng)古城核心作用和四個新城區(qū)的發(fā)展活力。目前蘇州IRBD設(shè)想已經(jīng)提出，而且在全國是最有條件全面實(shí)施的。而政府方面有關(guān)人士談到的參照城市，無一不是世界上著名的國際大都市，這讓人產(chǎn)生遐想。（來自：新華日報 記者：嵇元）

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