紅商網(wǎng)訊：商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮下風(fēng)險(xiǎn)也水漲船高。昨日，RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心發(fā)布報(bào)告顯示，今年預(yù)計(jì)北京商業(yè)地產(chǎn)整體放量將高達(dá)158萬(wàn)平方米，約為去年實(shí)際放量2倍。不過(guò)，坐上銷(xiāo)售下行電梯的北京零售市場(chǎng)恐難支撐大量商業(yè)項(xiàng)目入市，新晉商業(yè)項(xiàng)目將面臨培育期拉長(zhǎng)、后續(xù)運(yùn)營(yíng)和招商等壓力。

　　報(bào)告指出，通州、豐臺(tái)兩區(qū)成為今年新增商業(yè)地產(chǎn)的兩大焦點(diǎn)區(qū)域。通州以約52萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)放量位列北京各區(qū)域之首，承載南城建設(shè)的豐臺(tái)區(qū)以46萬(wàn)平方米位列第二。據(jù)了解，中心城區(qū)用地空間的逐步減少，使通州、豐臺(tái)成為今年商業(yè)地產(chǎn)放量面積最大的兩個(gè)城區(qū)。“隨著人口疏散到衛(wèi)星城概念的進(jìn)一步推廣，都市新區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)板塊正逐步進(jìn)入快速發(fā)展階段。”RET睿意德助理董事李靜雅表示。

　　據(jù)北京商報(bào)記者了解，在通州地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)正急速升溫。目前，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、羅斯福廣場(chǎng)、華業(yè)花千里商業(yè)中心、華遠(yuǎn)好天地正在加速建設(shè)，均計(jì)劃年內(nèi)開(kāi)業(yè)，這些商業(yè)項(xiàng)目體量超過(guò)10萬(wàn)平方米。盡管開(kāi)發(fā)商對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的投資熱度不減，但市場(chǎng)的反饋信息卻并不樂(lè)觀(guān)。大體量商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高，運(yùn)營(yíng)管理難度大，資本回報(bào)周期也將拉長(zhǎng)。

　　李靜雅表示，去年初北京的商業(yè)地產(chǎn)投放目標(biāo)也在100萬(wàn)平方米以上，但最后遠(yuǎn)未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。盡管預(yù)計(jì)今年開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目不在少數(shù)，但最終能保證實(shí)現(xiàn)開(kāi)業(yè)的數(shù)量不會(huì)樂(lè)觀(guān)。今年一季度，零售業(yè)銷(xiāo)售額增速遭遇2009年以來(lái)的最低點(diǎn)。中華全國(guó)商業(yè)信息中心的統(tǒng)計(jì)顯示，一季度全國(guó)50家重點(diǎn)大型零售企業(yè)零售額同比僅增長(zhǎng)0.1%，增速較上年同期大幅放緩9.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　嚴(yán)峻的零售形勢(shì)讓商場(chǎng)不得不犧牲利益換人氣。北京商報(bào)記者走訪(fǎng)近兩年開(kāi)業(yè)的愛(ài)琴海購(gòu)物中心、遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)、凱德MALL太陽(yáng)宮店等商場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，由于服飾等零售業(yè)態(tài)低迷，商場(chǎng)紛紛加大了兒童、餐飲業(yè)態(tài)配比提高人氣。數(shù)據(jù)顯示，餐飲承租水平僅有服裝品牌的1/3，化妝品的1/15，平均承租水平為7元/平方米/天。兒童業(yè)態(tài)承租能力更加有限為2-5元/平方米/天。

　　與北京市場(chǎng)相比，二線(xiàn)城市的商業(yè)項(xiàng)目生存壓力更大。報(bào)告指出，由于優(yōu)質(zhì)品牌商聚集，北京商業(yè)空置率逐年下滑，上海空置率也長(zhǎng)期處于低位水平，平均不足5%。

　　受前期土地持續(xù)供應(yīng)的影響，二線(xiàn)城市商業(yè)項(xiàng)目空置率長(zhǎng)期維持在14%-15%的高位。由于有效需求無(wú)法在短期內(nèi)迅速提升，而未來(lái)1-2年商業(yè)項(xiàng)目集中上市期的到來(lái)，導(dǎo)致二線(xiàn)城市商業(yè)項(xiàng)目不堅(jiān)挺。在此背景之下，二線(xiàn)城市租金水平長(zhǎng)期處于整體偏低。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，開(kāi)發(fā)商一方面需要理性設(shè)置商用物業(yè)租售配比，以此平衡收益，擴(kuò)大溢價(jià)。另一方面，可以通過(guò)引入非傳統(tǒng)業(yè)態(tài)和優(yōu)質(zhì)品牌，挖掘新消費(fèi)潛能，提升項(xiàng)目綜合收益。
　�。ū本┥虉�(bào) 記者 劉宇 周雪昳 賈叢叢/制表）

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