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紅商網(wǎng)訊：經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，中國(guó)各大城市住宅市場(chǎng)已經(jīng)逐步走向成熟，利潤(rùn)率也在逐年下滑。近幾年開(kāi)始，越來(lái)越多的地產(chǎn)商逐步轉(zhuǎn)向包括商業(yè)、寫字樓等物業(yè)在內(nèi)的綜合體開(kāi)發(fā)。
深圳作為全國(guó)四大一線城市之一，其商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)過(guò)去10年的高速發(fā)展，當(dāng)前已基本實(shí)現(xiàn)百貨及購(gòu)物中心遍地開(kāi)花。根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，當(dāng)前深圳全市經(jīng)營(yíng)面積在1萬(wàn)㎡以上的綜合百貨、購(gòu)物中心總面積約為548萬(wàn)㎡，主要分布在南山、羅湖兩大區(qū)域，面積占比都在20%以上，其次是寶安和福田區(qū)。
深圳購(gòu)物中心歷經(jīng)3階段發(fā)展 向關(guān)外“開(kāi)花”
深圳購(gòu)物中心高速發(fā)展的三大階段
從發(fā)展的時(shí)間上看，深圳綜合百貨及購(gòu)物中心高速發(fā)展的第一階段應(yīng)在2004年前后，以華潤(rùn)萬(wàn)象城、金光華廣場(chǎng)為代表。早在上世紀(jì)80年代，羅湖就已經(jīng)形成了東門和人民南兩大商圈，獨(dú)一無(wú)二的商業(yè)中心地位以及巨大的人流量使深圳首批高端綜合性購(gòu)物中心在此產(chǎn)生。
第二階段集中在2007-2008年間，發(fā)展區(qū)域也由羅湖老城區(qū)向福田、南山區(qū)域蔓延。隨著福田CBD商務(wù)辦公中心地位的確立，商業(yè)需求逐步提升，2006福田首個(gè)大型購(gòu)物中心cocopark面市，隨后怡景中心城、深國(guó)投廣場(chǎng)陸續(xù)入市。此外，隨著住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的西移，南山區(qū)形成了后海、蛇口等高端居住社區(qū)，在加上寶安區(qū)大量居住的人口，西邊商業(yè)市場(chǎng)潛在需求巨大，2007-2008年間南山新增了海岸城、保利文化廣場(chǎng)、京基百納廣場(chǎng)等規(guī)模在10萬(wàn)㎡以上的大型購(gòu)物中心，帶來(lái)了深圳購(gòu)物中心發(fā)展史上的第二次飛躍。
第三階段自2010年開(kāi)始持續(xù)至今，除2011年之外每年開(kāi)業(yè)個(gè)數(shù)都在10個(gè)以上，僅2013年的新增面積就高達(dá)97萬(wàn)㎡，且平均單體面積由2010年的3.8萬(wàn)㎡擴(kuò)張到2013年的7.5萬(wàn)㎡。受關(guān)內(nèi)土地資源的限制，住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)逐步向?qū)毎病垗応P(guān)外區(qū)域邁進(jìn)，再加上關(guān)內(nèi)區(qū)域房?jī)r(jià)高企，越來(lái)越多的人選擇在關(guān)外區(qū)域居住。強(qiáng)大的需求使百貨及購(gòu)物中心也緊隨而上，寶安中心區(qū)、龍崗中心區(qū)大型綜合性購(gòu)物中心迅速崛起。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年以來(lái)全市開(kāi)業(yè)的44個(gè)綜合百貨及購(gòu)物中心中，一半以上集中在關(guān)外兩區(qū)。
購(gòu)物中心人均面積8年翻番 業(yè)態(tài)規(guī)劃是成功要訣
2006-2013年深圳人均購(gòu)物中心面積
商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展離不開(kāi)當(dāng)?shù)鼐用竦闹С隹傄?guī)模的增長(zhǎng)，而近年來(lái)深圳常住人口的增長(zhǎng)率已經(jīng)由2010年以前的4%以上下降到不足1%。百貨、購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)速度的提高遇上人口增速的下降，使深圳綜合百貨、購(gòu)物中心的人均面積在2006年至2013年的8年間，從0.24㎡/人增加到2013年的0.51㎡/人。
有關(guān)研究結(jié)果表明，現(xiàn)階段中國(guó)主要城市的人均購(gòu)物中心面積在0.1~0.6平方米之間，由此來(lái)看，深圳商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展基本跟隨著中國(guó)大部分城市的步伐。在百貨及購(gòu)物中心高速發(fā)展的今天，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)除了考慮選址、周邊競(jìng)爭(zhēng)等因素外，商場(chǎng)的定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃其實(shí)更加重要。例如在購(gòu)物中心發(fā)展成熟的福田、羅湖區(qū)，既有像mini萬(wàn)象城一樣定位獨(dú)特的成功案例，也有像皇庭廣場(chǎng)這樣定位高度同質(zhì)化的失敗案例。在購(gòu)物中心剛起步的龍崗、寶安區(qū)，同樣也有像萬(wàn)科廣場(chǎng)一樣的成功案例，也有像海雅繽紛城一樣經(jīng)營(yíng)一般的案例。
作者/來(lái)源： 網(wǎng)易房產(chǎn)
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