二.流動人口情況
流動人口也是決定商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展空間的一個很重要因素。比如有些旅游城市雖然其固定居民數(shù)量很少，但是大量游客的存在會使得商業(yè)市場規(guī)模不斷增加。商務(wù)往來決定一個城市流動人口的規(guī)模，而中小城市對外貿(mào)易以及商務(wù)往來情況與大城市區(qū)別很大。
三.城市規(guī)模
中小城市普遍規(guī)模較小，新區(qū)和新城的開發(fā)速度沒有大城市那樣強勁。新城和新區(qū)的開發(fā)可以為商業(yè)房地產(chǎn)提供很好的商圈環(huán)境條件。中小城市多為單個中心城市，這就決定其商圈環(huán)境也是單一的新的商圈環(huán)境難以形成和培養(yǎng)。
四.消費能力
與消費習(xí)慣大城市居民的收入普遍高于中小城市，其消費能力比中小城市高。大城市的人們工作壓力比中小城市要大，由于居住區(qū)域和辦公區(qū)域一般較遠 大城市上班族習(xí)慣于外出就餐，而就餐時形成的人流會提升其他商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展。
五.商家進駐意向
目前很多商家在選擇目標(biāo)城市進入時有一套很嚴格的指標(biāo)。比如，人均可支配收入、商圈輻射范圍、人口總數(shù)及人口密度等。而很多中小城市的基本條件并不能滿足這些要求。此外，國際著名品牌特別是奢侈品牌的產(chǎn)品選擇目標(biāo)城市進入一般情況下是不考慮中小城市的。
六.交通便利性
城市交通體系比中小城市要完善很多，交通的便利性一定程度上改變了商業(yè)體的可達性。中小城市的商業(yè)房地產(chǎn)項目在規(guī)劃階段要綜合考慮上述六個特點，審慎做好對項目的體量控制、檔次定位、業(yè)態(tài)的引入等方面的工作。
城鎮(zhèn)化掀起縣域商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展，縣域商業(yè)迎來發(fā)展大熱潮
隨著“城鎮(zhèn)化”第三次浪潮的推進，在大城市過度膨脹和逐漸飽和、交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)施不斷完善背景下，小城鎮(zhèn)迎來了新的發(fā)展機遇。大多數(shù)小縣城早在2008年左右就開始展開新城區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，規(guī)劃新城區(qū)建成后一般吸納人口約10-20萬左右。新城區(qū)的發(fā)展為商業(yè)房地產(chǎn)提供了新的發(fā)展空間，而人口的聚集為商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了有力的消費支撐，縣域商業(yè)房地產(chǎn)將成為一個新的發(fā)展契機。
第三次浪潮更帶來縣域居民消費升級，縣域商業(yè)面臨更新?lián)Q代的發(fā)展機遇
在第三次“城鎮(zhèn)化”浪潮中，帶來的不僅是經(jīng)濟的增長與城鎮(zhèn)人口數(shù)量的增加，同時帶來了居居收入及消費水平的提高、消費觀念及習(xí)慣的轉(zhuǎn)變。在全國收入、消費水平普遍快速上漲的情況下，農(nóng)村居民收入水平及消費力上漲速度更是超前。這為縣域商業(yè)的發(fā)展提供了有力的支撐條件。
城鄉(xiāng)居民的消費觀念及結(jié)構(gòu)也在轉(zhuǎn)變。他們的消費結(jié)構(gòu)向發(fā)展性和享受性方向轉(zhuǎn)變，他們對購物環(huán)境的需求、品牌的需求在逐步提升，他們逐漸能接受信用卡消費，另外可以設(shè)想，當(dāng)縣城居民使用信用卡透支消費普及時，又會產(chǎn)生怎樣驚人的消費力。而縣域傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)已落后，已不能滿足日益變化的消費需求，正面臨更新升級的發(fā)展機遇。
縣域商業(yè)房地產(chǎn)投資門檻“低”，成新的“投資熱點”
目前大城市商業(yè)投資門檻越來越高，縱觀武漢1+8城市圈，武漢市場上在售商鋪價格一般也在3-5萬元/平米，地段好一點的核心位置價格約在5-10萬元/平米，而更有極個別高端商業(yè)項目價格已經(jīng)達到10萬元/平米以上，如漢口曼哈頓商業(yè)中心。而周邊一些小城市商鋪售價就低了許多，大多以1-3萬元/平米為主。相比武漢等一二線城市，周邊小縣城商業(yè)投資門檻低，使得投資客戶轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊小縣城的商鋪，從而引得縣城商鋪一片火爆。如團風(fēng)縣商業(yè)步行街2011年10月底開盤，總共3萬方體量的商鋪，均價1.1萬/平米，去化率高達80%。
由于看好三四線城市的商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展前景，一些房企已開始陸續(xù)進駐這些城市尋覓商機，如萬達進駐宜昌、襄樊;家樂福進駐孝感;銀泰集團在仙桃投資35億元;雅閣集團度假酒店品牌挺進黃岡;中百集團幾乎擴展到大部分縣級城市等等。
縣域商業(yè)房地產(chǎn)的低門檻引來許多投資散客，而面對市場上火熱的投資需求，這無疑成為了許多開發(fā)商眼中的另一個大商機。
風(fēng)起云涌，機遇背后的風(fēng)險
三四線城市商業(yè)房地產(chǎn)亟需升級
國內(nèi)縣城發(fā)展大多都是呈“單核”狀的城市結(jié)構(gòu)，即一個城市只有一個核心商圈，且縣城居民消費習(xí)慣向核心商圈聚集。目前，隨著城市化進程的加快，縣城城市逐漸在擴大，發(fā)展新城區(qū)，從“一核”向“雙核”甚至“多核”轉(zhuǎn)變，而新城區(qū)的發(fā)展也將帶來又一個商業(yè)發(fā)展契機。不管是老城區(qū)商業(yè)的更新升級，還是新城區(qū)新商圈的發(fā)展，誰搶占先機，誰就贏得一席之地。但是開發(fā)商也必須要看到機遇背后存在的風(fēng)險。
1、市場泡沫風(fēng)險：商業(yè)房地產(chǎn)占用的資金規(guī)模大、期限長，因此商業(yè)房地產(chǎn)在進入三、四線城市的時候，就要非常謹慎。
2、產(chǎn)品定位設(shè)計上的風(fēng)險：縣域城市的消費水平、消費結(jié)構(gòu)及習(xí)慣等與大城市有所區(qū)別，將大城市運營成功的商業(yè)模式復(fù)制到縣城并不一定適用。 因此，在商業(yè)策劃定位時，除了最基本的能量定位、業(yè)態(tài)業(yè)種定位、品牌檔次定位、投資定位等，還應(yīng)該注重項目的個性品牌文化定位。
3、后期招商運營的風(fēng)險： 商業(yè)房地產(chǎn)主要的能力不僅僅表現(xiàn)在產(chǎn)品定位設(shè)計方面，還有后期招商、運營能力，與相關(guān)商戶的良性互動，建立良好的商業(yè)氛圍的能力要更強，實際上很多開發(fā)商并不具備這些能力。所以貿(mào)然轉(zhuǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)，我們也看到既有一些成功的案例，也有一些失敗的案例。
2012年國家統(tǒng)計局出具數(shù)據(jù)顯示：中國城市化率首次突破50%，城鎮(zhèn)人口比重首次超過農(nóng)村人口，被認為在中國城市化進程中具有里程碑式的意義，中國用30年時間走完了西方發(fā)達國家上百年的城市化歷程”。在迎接“第三次城鎮(zhèn)化的浪潮”中，更需要開發(fā)者認識風(fēng)險，抓住機遇，而前瞻性的戰(zhàn)略眼光、科學(xué)的商業(yè)策劃定位與專業(yè)的商業(yè)運營團隊與則是成功的重要環(huán)節(jié)。
（來源：《中國購物中心》）
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