紅商網(wǎng)訊：隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展以及近幾年商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的到來，縣域城市的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)也迎來了新機(jī)遇。每個(gè)城市都會(huì)有一個(gè)商業(yè)中心，但對(duì)于第三產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)的縣域城市來說，商業(yè)容量有限，必須規(guī)劃科學(xué)、招商理念前置、經(jīng)營理念前置，才能將項(xiàng)目打造成未來的商業(yè)旺地，并保證后期經(jīng)營的穩(wěn)定。
開發(fā)商搶占縣級(jí)商業(yè)房地產(chǎn)市場 四線城市發(fā)展?jié)摿Υ?/strong>
隨著政府對(duì)一二線城市住宅市場的打壓以及對(duì)三四線城市商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的政策傾斜，越來越多的房企看準(zhǔn)這一歷史契機(jī)，加速布局三四線城市商業(yè)房地產(chǎn)。從整體來看，在三四線城市進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)布局的房企主要有三類：一是始終將三四線城市作為戰(zhàn)略布局主戰(zhàn)場的商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)，如寶龍地產(chǎn);二是看準(zhǔn)三四線城市商業(yè)房地產(chǎn)投資契機(jī)而從一二線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市的商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)，如大連萬達(dá);三是開始逐步涉足商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的傳統(tǒng)大型住宅開發(fā)商，如萬科、恒大、龍湖等。
隨著一、二線城市商業(yè)房地產(chǎn)增量的不斷積聚，市場風(fēng)險(xiǎn)明顯放大，而經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的四線城市潛力無限，正成為商業(yè)房地產(chǎn)商追逐的熱點(diǎn)。
業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前住宅地產(chǎn)遭遇史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，而商業(yè)房地產(chǎn)既不限貸也不限購，成為這兩年開發(fā)商競相追逐的熱點(diǎn)，但三四線城市消費(fèi)容量有限，商業(yè)房地產(chǎn)到底如何，前景怎么樣，有什么風(fēng)險(xiǎn)，尚需市場檢驗(yàn)。
中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任、中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會(huì)主任郭增利表示：三四線城市雖然競爭并不激烈，原有商業(yè)設(shè)施也急需升級(jí)，從而為新型商業(yè)發(fā)展帶來機(jī)會(huì)，但是由于消費(fèi)水平和消費(fèi)觀念上的差距，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)并不是絕對(duì)安全，所以開發(fā)商一定要因地制宜，結(jié)合不同城市和不同區(qū)位制定項(xiàng)目的發(fā)展策略，重在落地，不要一味追求與眾不同，要緊緊抓住現(xiàn)實(shí)需求，才能規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)和壓力。
地產(chǎn)商布局縣級(jí)市場
據(jù)了解，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，三四線城市的優(yōu)勢和商業(yè)價(jià)值正在凸顯，尤其浙江、廣東、江蘇等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份的縣級(jí)城市，市場消費(fèi)潛力巨大，卻缺乏像樣的現(xiàn)代商業(yè)綜合體，這讓猶豫中的發(fā)展商和零售商看到了商機(jī)。
目前，一、二線城市的零售市場競爭異常激烈，市場基本處于飽和狀態(tài)，零售商已開始向三、四線城市擴(kuò)張，像南京金鷹、廣百股份等都在進(jìn)軍三、四線城市，這與正在向三、四線市場擴(kuò)張的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商一拍即合。
四線城市市場潛力大
2011年4月，海寧銀泰城奠基，總建筑面積43萬平方米，成為嘉興首個(gè)縣級(jí)市場大型綜合商業(yè)房地產(chǎn)。其實(shí)，早在兩年前，萬達(dá)集團(tuán)就已布局四線城市商業(yè)房地產(chǎn)。2010年年底，紹興柯橋萬達(dá)廣場開業(yè)，掀起國內(nèi)地產(chǎn)商布局四線城市的熱潮。
2012年10月14日，嘉善縣首個(gè)大型商業(yè)地標(biāo)項(xiàng)目萬聯(lián)城奠基，項(xiàng)目占地面積14.3萬平方米，總建筑面積達(dá)58.2萬平方米，總投資32億元，是一個(gè)集商業(yè)、辦公、住宅于一體的城市綜合體。
2012年10月湖北棕盛商業(yè)廣場暨李時(shí)珍商業(yè)步行街舉行了隆重的奠基儀式。棕盛商業(yè)廣場暨李時(shí)珍商業(yè)步行街用地面積40858平方米，總建筑面積183918 平方米，建成后將成為蘄春縣最大的集購物、休閑、文化、旅游、高端住宅為一體的城市綜合體項(xiàng)目。
2012年12月9日，目前廣西縣域最大的商業(yè)新地標(biāo)——靈山茂源•地王國際隆重舉行開工奠基儀式，標(biāo)志著這個(gè)在廣西縣域城市商業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型中具有引領(lǐng)作用和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程中具有里程碑意義的大型城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目正式拉開建設(shè)大幕。
這兩年，商業(yè)房地產(chǎn)在三、四線城市發(fā)展得如火如荼，一是因?yàn)槟壳白≌禺a(chǎn)遭遇嚴(yán)苛的調(diào)控，而商業(yè)房地產(chǎn)不受影響;二是因?yàn)橐痪�城市市場競爭激烈，二線城市商業(yè)房地產(chǎn)增量積聚，導(dǎo)致市場階段性供過于求。
經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的四線城市相對(duì)還是一個(gè)空白，商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)落后，商業(yè)設(shè)施零散，難以滿足市場需求，而政府層面也渴望引進(jìn)優(yōu)質(zhì)的品牌商家和商業(yè)項(xiàng)目，市場商機(jī)很大。
三四線城市與一二線城市商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境差異分析
一.人口導(dǎo)入情況
中小城市的人口導(dǎo)入主要是以下級(jí)行政區(qū)域的人口為主導(dǎo)入人口的區(qū)域范圍和數(shù)量明顯小于大城市。此外這些城市還存在人口外流的情況一些收入和學(xué)歷較高的人會(huì)偏好向上級(jí)行政單位遷移。這樣一來直接導(dǎo)致中小城市人口導(dǎo)入的質(zhì)量和數(shù)量不及大城市高，反而有可能導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者購買力水平的進(jìn)一步下降。春節(jié)期間，三四線城市回流性消費(fèi)增長明顯，反映出外流消費(fèi)的客觀存在。
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