第三代城市綜合體引入福州

　　紅商網(wǎng)訊：福州商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀如何?又是何原因讓商業(yè)地產(chǎn)一躍成為福州樓市最為關(guān)注的熱點?優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該具備哪些“素質(zhì)”?……

　　榕商業(yè)地產(chǎn)“遍地開花”開發(fā)商“厲兵秣馬”搶市場

　　記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，近年來隨著福州城市版圖的擴張，商業(yè)地產(chǎn)如雨后春筍般崛起，包括寫字樓、綜合體，大型商貿(mào)區(qū)等在內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)，在福州東西南北各個區(qū)域拔地而起，應(yīng)勢而生，數(shù)量呈幾何數(shù)位激增。目前已成為推動福州房地產(chǎn)投資市場的中堅力量。

　　中原地產(chǎn)福州分公司資源中心總經(jīng)理溫江霞告訴記者，目前福州商業(yè)地產(chǎn)可謂“遍地開花”，以綜合體項目為例，與天虹“結(jié)盟”的世歐王莊在年底將開業(yè)面市;另外，臺江萬達廣場，倉山萬達廣場、五四北泰禾廣場，東二環(huán)泰禾廣場以及蘇寧廣場也在勵精圖治……預(yù)計到今年年底，已運營及在建規(guī)劃中的綜合體數(shù)量將超20個。

　　“除了綜合體項目，福州寫字樓也迎來全面開發(fā)。”溫江霞表示，“經(jīng)過幾年的發(fā)展，目前閩江北CBD和海峽金融街逐漸升級為高端寫字樓的聚集地，比如海峽金融街的宇洋中央金座，華浦華爾街以及閩江北CBD的IFC國際金融中心、升龍環(huán)球中心、三迪聯(lián)邦大廈等都成為目前福州高端寫字樓的代表。”

　　“另外，按福州城市總體規(guī)劃要求，福州市區(qū)大型商貿(mào)物流批發(fā)市場今后要逐步遷往南通商貿(mào)城。”先知先覺的總經(jīng)理張煒勝告訴記者，未來的南通商貿(mào)城，統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的全國一流的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的規(guī)模就有5000畝，集建材批發(fā)市場、工程機械物流等于一體的物流園區(qū)就有3800畝。無疑將成為海西最大的商貿(mào)核心區(qū)。

　　張煒勝進一步分析稱，在這股商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的熱潮中，開發(fā)商的“厲兵秣馬”與“激烈碰撞”也引人注目。除了泰禾轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，包括融僑在內(nèi)的本土地產(chǎn)巨頭也將陸續(xù)推出各自的大型商業(yè)項目。與此同時，華潤、華僑城、恒大等國內(nèi)房企巨頭十分看重福州市場，紛紛確定將在福州打造大型綜合體項目。所以從市場來看，福州商業(yè)地產(chǎn)的熱潮正在延續(xù)，可謂是“芝麻開花節(jié)節(jié)高”。

　　“住宅限購”催熱

　　談及商業(yè)地產(chǎn)的投資與開發(fā)在近年來不斷升溫的原因，業(yè)內(nèi)人士均強調(diào)了“住宅限購”這一重要原因。“住宅投資受限，加之通脹仍然存在，越來越多的投資者不得不另辟蹊徑，尋找新的投資渠道。商業(yè)地產(chǎn)無疑成了眾多投資者眼中的“香餑餑”，它的價值在限購令出臺后得以更大彰顯。”張煒勝表示，如今“限購令”幾乎將投資客擠出了住宅市場，而國內(nèi)投資渠道不多，具有投資前景的商業(yè)地產(chǎn)項目吸引了許多手頭上有閑錢的投資者的關(guān)注，成為了投資客的首選。溫江霞告訴記者，實際上早在2011年，投資者從住宅市場轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)，諸多投資者表現(xiàn)出這樣一種心態(tài)：一方面，為抵御通脹，市場投資不動產(chǎn)的需求進一步增大;另一方面，限購令出臺，他們手中的資金已無法在住宅市場實現(xiàn)投資目的，于是將目光鎖定在商鋪、寫字樓、專業(yè)市場等商業(yè)地產(chǎn)上。在這樣的市場背景下，眾多開發(fā)企業(yè)為了規(guī)避政策風(fēng)險，也將重金紛紛投向商業(yè)項目尤其是城市綜合體的開發(fā)，在土地儲備上也開始增加商業(yè)比例。這也造就了近年來福州商業(yè)地產(chǎn)不斷升溫的現(xiàn)象。政府紅利助推“除了住宅限購的原因以外，政府的扶持力度也不可小覷。”張煒勝告訴記者，由于近年來福州城市的發(fā)展以及規(guī)劃，政府為了提高城市的影響力、輻射力以及福州城市的整體形象，對商業(yè)地產(chǎn)特別是高端產(chǎn)品的開發(fā)是持積極的扶持態(tài)度，并且也做出了不少有利于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)或者商圈振興的動作。比如政府對閩江北中央商務(wù)區(qū)的規(guī)劃，明確該區(qū)域?qū)⒔�集寫字樓、商業(yè)綜合體、星級酒店等于一體的商務(wù)商貿(mào)中心，并提出“未來103層的高樓規(guī)劃”，這無疑為閩江北CBD的發(fā)展夯實了基礎(chǔ)。溫江霞則指出，近年來政府對于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊的機會與空間，首先，從土地出讓方面，從2012年以來，福州市區(qū)供地已經(jīng)大幅減少住宅用地供應(yīng)量，主推商服地塊，近年來的土地市場一直都呈現(xiàn)“住少商多”的格局，另外，政府在拆遷方面的努力也給予了商業(yè)地產(chǎn)很好的發(fā)展契機，大量的破舊業(yè)態(tài)被撤離，以此騰出土地進行城市擴張與改造運動。此過程中鼓勵和引進知名開發(fā)商建設(shè)新的寫字樓，商業(yè)街及專業(yè)的商貿(mào)市場。而其中也有部分項目的拿地價格相對低廉，這些利好都促成了商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展。投資潛力高于住宅商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)火熱也需要有相應(yīng)的市場需求作為回應(yīng)，才能相得益彰。張煒勝認為，在近年來，商業(yè)地產(chǎn)火熱的背景下，投資客的熱情始終高漲。而最主要的原因就是商業(yè)地產(chǎn)的投資潛力高于住宅。“雖然從今年開始，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率開始平穩(wěn)甚至有一些回落，但也無法弱化這一現(xiàn)實。“張煒勝如是說。溫江霞對此觀點表示同意，她進一步解釋稱，從物業(yè)價值分析，商用物業(yè)的中長期收益是大于住宅物業(yè)的，因為住宅面對的消費群體大多是個體，出租金額相對寫字樓和商鋪要低，而商用物業(yè)面對更多的是企業(yè)、寫字樓及商鋪租金回報率高于住宅，利差受損小于住宅。

　　可見，隨著樓市調(diào)控升級，寫字樓、商鋪等商用物業(yè)將越來越受到市場的關(guān)注，加之商業(yè)地產(chǎn)投資潛力無限，投資者必將加大對寫字樓商鋪等商用物業(yè)的投資力度。

　　機會與挑戰(zhàn)并存“高端”與“差異化”突圍

　　在商業(yè)地產(chǎn)火熱發(fā)展的背后，其實很多人都會擔(dān)憂，認為這么多體量的商業(yè)集中推向市場，是不是會飽和?未來商業(yè)地產(chǎn)是否會遇到更多的風(fēng)險與挑戰(zhàn)?

　　張煒勝告訴記者：“應(yīng)該說隨著城市規(guī)模不斷擴大，城市需要轉(zhuǎn)型，在人口不斷增加、城鎮(zhèn)化進程加快、交通路網(wǎng)不斷完善等背景下，消費群體的需求一直存在。比如隨著福州城市影響力的不斷提升，也將吸引更多的世界五百強入駐福州，這樣也就給高端寫字樓提供了發(fā)展的機會。”

　　“機會仍然無限，但是也要求開發(fā)商在運營項目的時候能夠更加突出特色，做出差異化。”溫江霞認為，隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展，開發(fā)商與投資客都會更加理性，整個市場將朝著更加健康的方向發(fā)展。

　　“在未來低端的產(chǎn)品或是同質(zhì)化嚴重的產(chǎn)品肯定將面臨淘汰。產(chǎn)品要做出賣點才能在競爭中突圍，比如，在一線城市，不少商業(yè)地產(chǎn)都會打出各種不同的主題。另外，開發(fā)商不能只看重銷售，還要重視之后的營運，這直接影響到商業(yè)地產(chǎn)的價值與品牌體現(xiàn)。只有擁有清晰定位以及專業(yè)運營能力的商業(yè)項目，才能在激烈的競爭中突圍出來，實現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。”溫江霞如是說。

　　本文來源：東南快報

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