“除了自營，我們還與城市中心的傳統(tǒng)項目不同的是，傳統(tǒng)項目會集中高毛利品牌以便獲得更高分成，但我們需要統(tǒng)一經(jīng)營管理，不能只看高毛利，一旦價格全線飄高則失去郊區(qū)客源。因此我們要進(jìn)行精準(zhǔn)的價格與商品比例評估，將商品分為高毛利、中毛利和低毛利三類，并根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)水平、來自市區(qū)人群的消費(fèi)水平、客源結(jié)構(gòu)預(yù)估占比等進(jìn)行計算，高毛利、中毛利和低毛利會有各自最合理占比，有些高價奢侈品最大作用是拉動高端人群人氣，而中毛利商品則可以成為主力，將高中低毛利三者有機(jī)結(jié)合后配比出最優(yōu)盈利結(jié)構(gòu)。”丁浩洲說。
丁浩洲估測，高中低毛利“混搭”新模式之下，其一家分銷中心的年營業(yè)額應(yīng)該有5億元，當(dāng)其全國項目鋪設(shè)到4家時則年營業(yè)額可達(dá)20億元。
如今隨著奢侈品消費(fèi)的走低，在丁浩洲眼中又是“1.5線”之外業(yè)態(tài)的商機(jī)。
“奢侈品和一些具國際知名度的品牌在華大多采取代理授權(quán)模式，一線品牌代理權(quán)很難獲得，國內(nèi)渠道戰(zhàn)很厲害，此種平行貿(mào)易模式下，在奢侈品消費(fèi)高潮時，更多貨品會進(jìn)入全價體系的城市中心專賣店，而消費(fèi)走低時則品牌方會調(diào)整，將更多款式放到奧特萊斯或其他折扣分銷中心，因此奢侈品消費(fèi)的走低反而有利于我們這類‘1.5線’外的新業(yè)態(tài)拿到更齊全的貨源并折價銷售，這也是‘1.5線’外新商業(yè)的競爭力。”丁浩洲表示。
用服務(wù)做“老少生意”
長年給各大購物中心、百貨商場做招商的RET睿意德商業(yè)服務(wù)部董事杜斌也十分認(rèn)同將下一站商機(jī)瞄準(zhǔn)“1.5線”外區(qū)域的趨勢。
“現(xiàn)在是各個品牌商越來越牛，而商場開發(fā)方的招商越來越難，尤其是對主力店招商，自從奢侈品消費(fèi)走低后，快時尚成為主力店，有些中端定位的快時尚主力店可以免租金甚至獲得不菲的裝修補(bǔ)貼。但‘1.5線’外格局不同，這些區(qū)域更多要做的是社區(qū)人群生意，因此滿足人們大眾化消費(fèi)以及部分人群輕奢侈消費(fèi)的品牌會成為主力，快時尚品牌不會是最主力店，最關(guān)鍵的是，‘1.5線’商業(yè)必須突出服務(wù)功能，這既能與電商差異化，也能抓準(zhǔn)社區(qū)消費(fèi)者中最重要的常駐型客源——老人和孩子。”杜斌說。
杜斌認(rèn)為，年輕人雖然消費(fèi)力很強(qiáng)，但畢竟每天都要工作，而留守在家的老人和孩子是商場很重要的平日客群，他們需要的是服務(wù)業(yè)態(tài)，比如維修、家政、教育、兒童樂園和相關(guān)產(chǎn)業(yè)、清洗業(yè)等，且有些年輕人的消費(fèi)需求也會在平日里通過老人進(jìn)入商場時順帶實現(xiàn)，比如包包、衣物的專業(yè)清洗。
此外，運(yùn)用科技將服務(wù)做到新潮也是提升新商業(yè)項目的法寶之一。丁浩洲準(zhǔn)備在奧特萊斯分銷中心設(shè)置虛擬穿衣鏡，即客人只要在鏡子前輸入服飾編碼即可通過特制的鏡子看到自己試衣的效果，而不必一再換衣。“這種新服務(wù)還有一個好處，即人們原本可能只購一件衣服，但經(jīng)過虛擬搭配可能會多買一條裙子、一雙鞋子等，這些都是提升盈利的機(jī)會。”丁浩洲如是說。
在目前的商場招商中，服務(wù)業(yè)占比并不高，僅在15%左右，杜斌認(rèn)為，“1.5線”外商業(yè)項目的服務(wù)板塊占比將提升到20%~30%。當(dāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)成為“老少消費(fèi)”的固定場所時，則消費(fèi)習(xí)慣被養(yǎng)成，此時不論今后電商如何發(fā)展，這些依托于線下服務(wù)并與生活方式融為一體的“老少消費(fèi)”會變得不可替代。
同時，具有服務(wù)兼娛樂功能的業(yè)態(tài)也將成為“1.5線”外新商業(yè)項目的重點(diǎn)。“大家都知道電影院、KTV目前對購物中心聚集人氣的重要性，根據(jù)我們的調(diào)研和觀察，現(xiàn)在很多中老年人會中午12點(diǎn)前去往十幾元一個小時的周邊KTV歡唱半天，也會聚集在電影院看幾場打折價電影。這些娛樂業(yè)態(tài)還能同時帶動很多生意鏈，比如依附于電影院開設(shè)的30平方米到50平方米的小型咖啡館、食品店、飲料鋪等。這些傳統(tǒng)業(yè)態(tài)在租金高企的‘1.5線’內(nèi)項目很難盈利，但若放到成本相對低的‘1.5線’外市場則大有可為。”杜斌說。
正在選址準(zhǔn)備開設(shè)一家果汁鋪的崔小姐告訴記者，她已考察過10家商場，計算成本、人流、客單價消費(fèi)和各方面因素后，她認(rèn)為在“1.5線”外的新商場拿下一個位置較好的鋪位是性價比最高、回本最快的選擇。
《上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃（2013-2020）》顯示，正規(guī)劃建設(shè)控江路、金橋、天山、唐鎮(zhèn)等50個地區(qū)級商業(yè)中心，還有服務(wù)周邊的社區(qū)商業(yè)中心等，外環(huán)線以外規(guī)劃形成28個地區(qū)級商業(yè)中心。零售業(yè)“1.5線”外的商機(jī)正日益凸顯。（來自：第一財經(jīng)日報）
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