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紅商網(wǎng)訊：最近兩三年，中心市區(qū)的沿街店鋪不斷地關(guān)店，商業(yè)和人流開始向大型商業(yè)綜合體轉(zhuǎn)移，并引發(fā)了市區(qū)的商圈重組。敏銳的個(gè)人投資者開始將目光瞄向了大型商業(yè)綜合體里面的店鋪，但是值得注意的是，這種商鋪投資本身的風(fēng)險(xiǎn)絲毫不亞于沿街店鋪，個(gè)人投資者往往因?yàn)閷?duì)商業(yè)地產(chǎn)不熟悉，導(dǎo)致資金套牢與投資失敗。
“一鋪養(yǎng)三代”遭顛覆
林達(dá)是泉州本地人，幾年前，他在中心市區(qū)南俊新街花了近1000萬元，購買了一個(gè)面積160多平方米的店鋪，當(dāng)時(shí)每平方米的售價(jià)高達(dá)6萬元。“按照南俊新街現(xiàn)有的店租標(biāo)準(zhǔn)每平方米250元左右，我這個(gè)店鋪每月的租金收入只有4萬元，而1000萬元如果借給親戚朋友，哪怕是月利息1分，我的月收入也有10萬元。”林達(dá)說。
記者按目前一些銀行的消費(fèi)貸款利率即月利率6厘計(jì)算了一下，林達(dá)的1000萬元店鋪投資金的月利息收入可以達(dá)到6萬元;而如果按目前銀行一年期定期存款年利率3.3%計(jì)算，林達(dá)的1000萬元資金的月利息收入為2.75萬元。也就是說，如此大筆的投資，其收益率僅僅高過銀行定期存款利率，甚至跑不贏銀行的消費(fèi)貸款利率，更不用說與民間借貸的收益率相提并論了。
投資沿街店鋪的境況這樣，那么購物中心里面店鋪的投資如何呢?十多年前，市民陳小婉花了20多萬元，購買了涂門街中閩百匯商場一樓的一個(gè)鋪位。如今，這個(gè)鋪位的收入雖然很穩(wěn)定，但是每月租金只有2000多元。“十多年前，在泉州市區(qū)，20多萬元完全可以買一套很不錯(cuò)的大房子，到現(xiàn)在，市場價(jià)值一定超過百萬元，而租金收入也絕對(duì)不止2000元。”陳小婉說，“即使購物中心本身經(jīng)營不錯(cuò)，但是，落到投資者手里的收益不一定會(huì)成正比。”
但陳小婉還算是比較幸運(yùn)的，畢竟她還可以順利地每月拿到租金。而實(shí)際上，不少泉州的個(gè)人投資者在押寶購物中心或者商業(yè)廣場時(shí)，由于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)不熟悉，導(dǎo)致不但租金拿不到，投入的資金要解套更是遙遙無期。去年，有媒體報(bào)道稱，泉州市區(qū)溫陵北路的聚鑫通訊廣場交房兩年來，470多家店鋪只租出了60多家，由于招商受阻，商場共有2.5萬平方米的店鋪?zhàn)獠怀鋈ィ瑯I(yè)主總損失超過6000萬元。此外，國貿(mào)商城、萬達(dá)廣場等商業(yè)綜合體也存在店鋪“待價(jià)而租”的問題，部分店鋪至今無人問津。
商鋪價(jià)值取決于租金
業(yè)界人士指出，商鋪投資是高投入、高產(chǎn)出、高風(fēng)險(xiǎn)的行為。雖然現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)被普遍看好，但是風(fēng)險(xiǎn)還是存在的，投資者要學(xué)會(huì)規(guī)避和降低風(fēng)險(xiǎn)。
佐謀管理咨詢公司的高級(jí)顧問鄭紅文說，對(duì)商業(yè)中心而言，地段的好壞直接關(guān)系到商鋪的保值增值潛力。成熟的商圈可以較大限度地降低店鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)，但是，商鋪價(jià)格較貴，投資收益比不高;新商圈的商鋪價(jià)格相對(duì)較低，有較大的升值潛力，但是如果人流量不足，其升值潛力會(huì)大打折扣。
除了地段，商業(yè)中心的營運(yùn)模式相當(dāng)重要。宏毅·百匯購物廣場的一位負(fù)責(zé)人說，商業(yè)和地產(chǎn)畢竟是兩個(gè)不同的行業(yè)，傳統(tǒng)的地產(chǎn)商并不見得能經(jīng)營好商業(yè)。因此，投資者在判斷一個(gè)商業(yè)中心有無發(fā)展?jié)摿r(shí)，要看這個(gè)商業(yè)中心將來是否由專業(yè)的商業(yè)團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一招商、經(jīng)營與管理。“最好是商業(yè)地產(chǎn)商本身也是國內(nèi)知名的零售百貨企業(yè)，并且有自己的主力店和次主力店進(jìn)駐，這樣能夠穩(wěn)住整個(gè)商業(yè)中心的大盤。”這位負(fù)責(zé)人分析。
和君創(chuàng)業(yè)咨詢公司合伙人葛網(wǎng)俊也認(rèn)為，一個(gè)店面值多少錢是由它的租金水平?jīng)Q定的，而店鋪?zhàn)饨鸬某砷L性與商業(yè)中心的招商和營運(yùn)團(tuán)隊(duì)息息相關(guān)。“商業(yè)地產(chǎn)商如果信譽(yù)度好，規(guī)劃能力、招商能力強(qiáng)，能引進(jìn)好的品牌，那么商業(yè)中心對(duì)人流量就會(huì)有吸引力，商鋪經(jīng)營也更有保證，因此在選擇投資商鋪的時(shí)候，是否有強(qiáng)勢品牌進(jìn)駐也是一個(gè)很重要的參考因素。”
此外，商鋪的售價(jià)必須與所處商業(yè)中心未來的租金收益相對(duì)應(yīng)。如果商鋪售價(jià)過高，商業(yè)地產(chǎn)商獲利了，投資者卻被套牢，商鋪的經(jīng)營者將來無利可圖，最終會(huì)導(dǎo)致整個(gè)商業(yè)中心的疲軟。一般情況下，“10年至20年回本是可以考慮的投資參考區(qū)間。”一位業(yè)界人士認(rèn)為。
�。ㄈ萃韴�(bào) 記者 溫文清）
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