紅商網(wǎng)訊：業(yè)內人士認為，隨著經(jīng)濟財富的不斷累積，商業(yè)投資人群的范圍不斷擴大，而隨之而來的盲目投資也成為這些人應該注意的事項。本報特專訪省會商業(yè)地產(chǎn)專家，為投資者講解投資商鋪的那些事兒。

　　“盲目投資”大軍日益壯大

　　趙女士是記者在多家商業(yè)投資項目售樓部見到的一位投資“發(fā)燒友”。她對記者說道，石家莊大大小小的商業(yè)項目，她基本上全都去過，說起來每個項目的特點，也是如數(shù)家珍�？墒亲罱K選擇的時候，趙女士就犯了難。“項目宣傳都說得頭頭是道，可是究竟把錢放在哪個項目上，就難以取舍了。”趙女士向記者說起自己的煩惱。而趙女士還有一個與大多普通投資者相同的困惑，那就是雖然一直在看商鋪，可是對商鋪的種種類型優(yōu)勢和劣勢并不清楚。“去每個售樓部，置業(yè)顧問都會拼命說自己項目的優(yōu)勢，而對劣勢閉口不談，只能靠感覺來判斷。”

　　記者了解，像趙女士這樣的人并不在少數(shù)。而這，也是目前石家莊市場商業(yè)投資市場中的一個普遍現(xiàn)象。“從近幾年的投資人群來看，購買商鋪的人群在由金字塔尖上的人群，逐漸向下移動，人群范圍越來越廣。”這是多年從事商業(yè)地產(chǎn)項目推廣的業(yè)內人士張磊從商業(yè)一線觀察得到的結論。

　　張磊介紹，城市經(jīng)濟水平不斷提高，商業(yè)格局也發(fā)生變化，商業(yè)地產(chǎn)的投資人群由過去使用權與經(jīng)營權為一體的生意人，逐漸轉向了使用權與經(jīng)營權分離的投資人，“越來越多的平民百姓手里有了閑錢，開始買商鋪，造成商鋪投資熱潮的加速。只要位置好，未來區(qū)域有發(fā)展?jié)摿�，有人流量，就會受到人們的追捧�?rdquo;

　　商鋪投資復雜化

　　據(jù)業(yè)內人士透露，商鋪價格與同位置住宅價格有一個合理類比，即商鋪價格在住宅價格3倍以內尚有升值空間，按照同地段同類型的租金計算，能在8-10年內收回全部投資的商鋪較為理想。商鋪隨著年份增加，其商業(yè)價值也將走高，值得購買投資，選擇新型城市區(qū)投資商鋪，上升空間會更大。“商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的品牌、信譽很重要，好品牌有信譽的大開發(fā)商是商業(yè)地產(chǎn)成功的保證，投資這些開發(fā)商的商鋪是不錯的選擇。”東勝集團營銷總監(jiān)張磊稱，品牌大開發(fā)商更加注重產(chǎn)品的細節(jié)設計和建筑質量。商鋪的戶型、開間、開關按鈕和衛(wèi)生間等等細節(jié)處理，都會處理得很人性化，施工用料方面對鋼筋、水泥等都有嚴格要求。商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，它需要運作，這就要求開發(fā)商和經(jīng)營商有強大的品牌號召力和成熟的運營管理能力，這是商鋪生存下去的保證。

　　經(jīng)過商業(yè)地產(chǎn)項目這幾年的發(fā)展，石家莊已經(jīng)從過去單一的中山路商圈發(fā)展到遍布各區(qū)的多商圈時代。而在這些商圈中，都有哪些形式的商鋪?分別具有什么樣的特征呢?

　　商業(yè)項目相對于住宅項目來說，具有更加復雜的特征，簡單說，包括該商業(yè)地產(chǎn)所處地段、商圈基礎、人流量、人均消費水平、后期運營管理等等。而首先了解各種商鋪類型的特征和優(yōu)劣勢，應該成為初級商鋪投資者的基礎課程。

　　記者采訪了解到，商鋪一般分為街鋪和內鋪，以底商為主的街鋪為傳統(tǒng)的商鋪形式，近幾年興起的商業(yè)綜合體的購物中心以及專業(yè)市場的內鋪，以其可分割、面積小、總價低等形式，獲得了眾多中小投資者的青睞。

　　商鋪投資寶典

　　街鋪：綜合考慮周邊人氣和地段

　　街鋪大多指商業(yè)綜合體商業(yè)街區(qū)的街鋪和小區(qū)底商商鋪，業(yè)內人士認為，商業(yè)街商鋪，特別是區(qū)域性、綜合性商業(yè)街區(qū)的商鋪，大多集合多條商業(yè)街，可經(jīng)營多類商品，如休閑娛樂、家居商業(yè)、美食商業(yè)以及生活配套等商品類型，經(jīng)營者或租賃者可按自身的喜好隨意經(jīng)營。在保證人氣的前提下，投資前景較為理想。街鋪的面積一般較大，大多在50平方米以上，大的街鋪面積能夠達到200-500平方米，總價高，所以對資金實力要求較高。

　　投資要點：

　　街鋪經(jīng)營大多分散到個人經(jīng)營者，對于整體經(jīng)營定位和功能并沒有統(tǒng)一管理，所以在選擇街鋪時，需要綜合考慮周邊人氣、地段、居民消費水平等因素。專業(yè)人士指出，選擇商鋪位置之前，首先明確自己的經(jīng)營范圍和經(jīng)營定位，如果選擇經(jīng)營的為家具、電器等耐用消費品，則需選擇交通便利的商業(yè)區(qū)。同時要考慮自己的目標消費群體，一般情況下，店鋪適合選擇在人流量比較大的街區(qū)。

　　購物中心（百貨商場）內鋪：更注重運營和招商

　　購物中心(百貨商場)內的商鋪也是較為常見的投資形式，尤其是近幾年隨著市場中各種商業(yè)綜合體的建設，其內部購物中心的商鋪也逐漸走入投資者的視線。在吸引投資者方面，大多購物中心的內鋪采用可分割的形式，面積最小可購買十幾平方米，總價低的優(yōu)勢，得到了眾多小投資者的青睞。

　　投資要點

　　購物中心雖然大多采用統(tǒng)一經(jīng)營，看起來風險都轉嫁給了開發(fā)企業(yè)，但投資者在選擇時也需要甄別開發(fā)企業(yè)的綜合實力。目前石家莊市區(qū)的城市綜合體在逐漸向外擴散，遠離傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，所以其商業(yè)氛圍的培養(yǎng)需要3-5年的時間，在這個時期內，就是對開發(fā)企業(yè)的考驗。所以選擇購物中心這樣可分割的商鋪，需要仔細考量開發(fā)企業(yè)的綜合實力。

　　專業(yè)商鋪：考察行業(yè)前景和潛力

　　內鋪的分類中，專業(yè)市場的商鋪也是其中一個重要部分，專業(yè)市場大多是以現(xiàn)貨批發(fā)為主，集中交易某一類商品的場所，目前石家莊市場中，金億城服裝批發(fā)市場即是專業(yè)市場的一個典型代表。

　　投資要點：專業(yè)商鋪對開發(fā)企業(yè)后期團隊的運營能力以及相關操盤團隊的管控經(jīng)驗要求同樣重要，需要投資者找準目標，認清行業(yè)的未來發(fā)展前景。
　�。ㄚw燕都市報 陳紅）

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