紅商網(wǎng)訊：購(gòu)物商場(chǎng)層出不窮，這樣的景象卻難讓業(yè)內(nèi)感到樂(lè)觀。
“從地點(diǎn)、規(guī)模、設(shè)計(jì)以至客戶服務(wù)等方面著眼，僅極少數(shù)商場(chǎng)能稱得上成功，余下的為陪跑者或死氣沉沉之流。坦白說(shuō)，大多數(shù)內(nèi)地物業(yè)均屬于后者。”恒隆地產(chǎn)（00101.HK）董事長(zhǎng)陳啟宗在中期業(yè)績(jī)報(bào)告中對(duì)內(nèi)地同行的評(píng)價(jià)毫不客氣。
根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年中國(guó)50個(gè)大城市中將會(huì)涌現(xiàn)約1200萬(wàn)平方米的新購(gòu)物中心面積，并將在2015~2016年達(dá)到1500萬(wàn)平方米的年供應(yīng)峰值。不斷激增的市場(chǎng)供應(yīng)，將零售地產(chǎn)市場(chǎng)逼入了墻角。
“在高檔商場(chǎng)領(lǐng)域，絕對(duì)是贏者越贏、輸者越輸，用另外一個(gè)說(shuō)法，就是‘通吃’。”陳啟宗表示，“這跟本人提過(guò)的‘勝者為王’現(xiàn)象接近。引申而言，在類似今天的艱困市況里，強(qiáng)者擁有較佳的抗逆能力。”
今年上半年，恒隆地產(chǎn)內(nèi)地業(yè)務(wù)的租金收入及營(yíng)業(yè)溢利分別上升15%及14%至17億港元及13.4億港元，并未受到市場(chǎng)環(huán)境的拖累。
陳啟宗認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物商場(chǎng)擁有較高的議價(jià)能力吸引租戶，對(duì)租戶來(lái)說(shuō)，其所支付的租金水平，并非首要關(guān)注的事，關(guān)鍵在于購(gòu)物商場(chǎng)可帶來(lái)的營(yíng)業(yè)額，因此，即使一些商場(chǎng)提供現(xiàn)金裝修補(bǔ)貼及其他優(yōu)惠，頂級(jí)品牌仍然會(huì)去選擇更加優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物商場(chǎng)。
“地點(diǎn)、規(guī)模和設(shè)計(jì)是商場(chǎng)的‘基因’，商場(chǎng)一旦落成便不能改變。漠視這些元素的發(fā)展商于其商場(chǎng)尚未開業(yè)已注定失敗。”陳啟宗認(rèn)為。
就在部分定位中高端的大型購(gòu)物中心尚且遇到招商困難之際，大量位于一、二線城市郊區(qū)以及三、四線城市市中心的散售型購(gòu)物中心目前的經(jīng)營(yíng)狀況更加艱難。
“在過(guò)去的幾個(gè)季度，我們留意到中國(guó)低端散售型購(gòu)物中心飽受低客流和高空置率之?dāng)_，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人通常把這歸因于電商對(duì)于傳統(tǒng)客流的侵蝕。數(shù)以百計(jì)的私人小業(yè)主組成的購(gòu)物中心，因軟硬件缺失，難以與其他項(xiàng)目抗衡，客流便轉(zhuǎn)向電商和整棟持有型購(gòu)物中心。”仲量聯(lián)行在近期一份報(bào)告中指出。
報(bào)告以美國(guó)的情況作為對(duì)照：受沃爾瑪和亞馬遜的雙重威脅，加上電子媒體的崛起，10至15年前那些欣欣向榮的零售企業(yè)現(xiàn)已業(yè)績(jī)慘淡。原因在于，消費(fèi)者或選擇在網(wǎng)上購(gòu)買這些實(shí)體商品，抑或直接選擇電子替代品，諸如圖書、光盤、電影、游戲機(jī)和家電產(chǎn)品等大眾商品連鎖企業(yè)不是破產(chǎn)就是光環(huán)難繼。這些趨勢(shì)使得曾經(jīng)無(wú)處不在的連鎖巨頭們?nèi)鏗MV媒體集團(tuán)、Tower Records、Blockbuster、HollywoodVideo、B. Dalton、Barnes & Noble 和Circuit City等迅速衰落，日薄西山。與此同時(shí)，電子商務(wù)殘酷的價(jià)格壓力和豐富的產(chǎn)品選擇又進(jìn)一步助推了美國(guó)城市中夫妻老婆店的終結(jié)。
一些觀察人士認(rèn)為，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)的零售市場(chǎng)還遠(yuǎn)未發(fā)展成熟，雖然人均年收入和零售額增速迅猛，但中國(guó)實(shí)體零售店的覆蓋網(wǎng)絡(luò)尚未完善，許多不發(fā)達(dá)城市仍沒(méi)有現(xiàn)代化的購(gòu)物中心，也鮮有國(guó)內(nèi)外知名零售品牌入駐。鑒于中國(guó)零售市場(chǎng)尚未成型，且缺乏主導(dǎo)零售品牌，當(dāng)今中國(guó)電子商務(wù)對(duì)實(shí)體店的沖擊會(huì)比對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家的沖擊更顯著。
不過(guò)，仲量聯(lián)行大中華區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)鄧汝舜認(rèn)為，盡管一些細(xì)分市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前的主流觀點(diǎn)對(duì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景過(guò)于悲觀。
“我們認(rèn)為這些擔(dān)憂過(guò)分夸大了電子商務(wù)的威脅，同時(shí)也低估了不同類型實(shí)體店的抵抗力。簡(jiǎn)單便捷的網(wǎng)購(gòu)不會(huì)使實(shí)體零售業(yè)消亡，但某些零售業(yè)態(tài)確實(shí)將失去其競(jìng)爭(zhēng)力。其中風(fēng)險(xiǎn)最大的一類要數(shù)那些低價(jià)且高度分散無(wú)品牌的大眾服飾，而以這些商品類型為主要租戶的低端散售型購(gòu)物中心將最先受到?jīng)_擊，面臨大量租戶被市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)所淘汰。”鄧汝舜表示。
�。�來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 作者：王肖邦）
