以“就近與便利”為賣點(diǎn)的社區(qū)商鋪在零售業(yè)領(lǐng)域越來越難掙得生存空間。鄒衛(wèi) 攝

　　紅商網(wǎng)訊：去年“雙十一”淘寶天貓創(chuàng)下的191億元成交額讓人記憶猶新，電商市場(chǎng)在中國(guó)的發(fā)展勢(shì)如破竹。中國(guó)電子商務(wù)研究中心幾天前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年中國(guó)網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)交易規(guī)模達(dá)7542億元，同比增長(zhǎng)47.3%，到今年年底，全國(guó)網(wǎng)絡(luò)購物交易額有望達(dá)17412億元。

　　傳統(tǒng)實(shí)體店的空間正被網(wǎng)店壓縮，而零售實(shí)體店市場(chǎng)的萎縮亦直接影響到了商鋪投資的熱情。在中山，隨著限價(jià)令的施行，商鋪已然成為眾多發(fā)展商規(guī)避價(jià)格限制的重要手段，而民間的投資渠道也相對(duì)直接向商鋪傾斜。

　　不可否認(rèn)的是，電商的大勢(shì)擴(kuò)張直接影響到了商鋪尤其是社區(qū)商鋪的銷售市場(chǎng)，一個(gè)最為明顯的癥狀是，稍大面積商鋪的消化明顯滯緩，買方對(duì)未來物業(yè)周轉(zhuǎn)及投資運(yùn)營(yíng)的觀望情緒漸濃。

　　沖擊：大面積商鋪消化速度放緩

　　自中山限價(jià)令實(shí)施后，商鋪被視為樓市“避風(fēng)港”。一個(gè)顯而易見的事實(shí)是，去年以來的新盤幾乎都以商住戶型為主，包括保利國(guó)際、遠(yuǎn)洋城、天悅城、時(shí)代傾城等，都推出了相對(duì)大體量的商鋪產(chǎn)品；鎮(zhèn)區(qū)包括坦洲、東鳳等新盤，也給整個(gè)市場(chǎng)的商鋪存量提供了不小的貢獻(xiàn)。

　　不過，網(wǎng)店在零售業(yè)市場(chǎng)不斷擴(kuò)大勢(shì)力、壓縮實(shí)體店份額卻也是不爭(zhēng)的事實(shí)。零售在實(shí)體店市場(chǎng)的萎縮直接影響了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、投資和消化。根據(jù)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的上半年中山商業(yè)地產(chǎn)情報(bào)，其增量?jī)H占總增量的11%；在中山今年上半年成交的56宗土地中，商業(yè)及商住的成交宗數(shù)僅占21%。繼住宅拿地?zé)崆樗ネ酥�后，商鋪的一�?jí)土地市場(chǎng)也開始式微，相較之下工業(yè)用地投資行情倒顯得相對(duì)活躍，成交宗數(shù)接近八成。

　　監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，中山商業(yè)市場(chǎng)商鋪市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，大面積商鋪的消化速度明顯滯后于小戶型商鋪。其中，20—60平方米的小商鋪表現(xiàn)最為活躍，而100平方米以上的較大戶商鋪去存能力較低。

　　“從網(wǎng)購市場(chǎng)的壯大背景來說，現(xiàn)在實(shí)體店零售業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)正在加大。由于小面積商鋪具有總價(jià)低、周轉(zhuǎn)率高的特點(diǎn)，而且也比較適合餐飲、藥店、保健等個(gè)性商鋪，可以錯(cuò)開與網(wǎng)店的競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展空間相對(duì)較穩(wěn)。”有分析指出，網(wǎng)店多集中在快消市場(chǎng)，而這對(duì)于傳統(tǒng)的80—120平方米的實(shí)體店規(guī)模沖擊面最廣。

　　面對(duì)京東商城、阿里巴巴等眾多資源充沛、物流發(fā)達(dá)的電子商家對(duì)傳統(tǒng)市場(chǎng)的吞噬，中山似乎沒有一家實(shí)體店可以置身事外。如果未來不進(jìn)行發(fā)展轉(zhuǎn)型或策略謀劃，實(shí)體商鋪的發(fā)展怕是很難不受電子商務(wù)的影響。

　　市場(chǎng)：社區(qū)商鋪去存壓力最大

　　天域置業(yè)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，除了商業(yè)中心聚集的商業(yè)體之外，當(dāng)前中山數(shù)量最多的商鋪類型是社區(qū)商鋪。目前，中山在售樓盤絕大部分都捆綁了社區(qū)商鋪，相對(duì)低位的售價(jià)和小戶面積是其中最為重要的賣點(diǎn)。

　　不過，基于低成本、低門檻的優(yōu)勢(shì)，網(wǎng)店在零售業(yè)領(lǐng)域的空間越來越大，而以“就近與便利”為賣點(diǎn)的社區(qū)商鋪在這一領(lǐng)域越來越難掙得生存空間，而社區(qū)商鋪的大存量無疑又給它們的去存訴求增添壓力。

　　從規(guī)模上看，社區(qū)商業(yè)無法與中心城區(qū)的利和、大信等商圈抗衡；從運(yùn)營(yíng)成本來看，又無法與網(wǎng)店媲美。在壹加壹等超市都開始著手開拓網(wǎng)購市場(chǎng)空間的背景下，社區(qū)商業(yè)的多元發(fā)展渠道已被壓縮。目前，除了可以接受中心商圈輻射的東區(qū)、石岐區(qū)新盤商鋪銷售相對(duì)活躍，泛城區(qū)以及鎮(zhèn)區(qū)的社區(qū)商鋪去存速度不甚理想。

　　筆者了解到，大部分在售樓盤都在極力推廣商鋪銷售策略，而已出售的社區(qū)商鋪，在小區(qū)已經(jīng)基本入住的情況下，也有不少“轉(zhuǎn)租”或“招租”告示張貼。就泛城區(qū)及鎮(zhèn)區(qū)而言，零售業(yè)態(tài)的萎縮直接導(dǎo)致了社區(qū)商鋪的經(jīng)營(yíng)渠道多元化，大部分社區(qū)商鋪扎堆在餐飲、裝飾、美容美發(fā)領(lǐng)域，難以撐起多元發(fā)展的便利商圈。

　　而另一個(gè)事實(shí)是，目前網(wǎng)絡(luò)購物環(huán)境日趨完善與成熟，政府監(jiān)管力度加大，網(wǎng)店購物秩序越來越規(guī)范化，而網(wǎng)購用戶開始向年長(zhǎng)群體擴(kuò)展。就目前來看，社區(qū)商鋪至少占中山商鋪存量的半壁江山，在網(wǎng)店的沖擊下，如何突圍去存，是擺在社區(qū)商鋪中不容小覷的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題。

　　出路：強(qiáng)化社區(qū)商圈規(guī)劃功能

　　在中心商圈和網(wǎng)店的雙層夾攻下，社區(qū)商鋪如何在去存之路上突圍？天域置業(yè)在其一份中山商鋪投資報(bào)告分析中指出，社區(qū)商鋪從經(jīng)營(yíng)層面及自身風(fēng)險(xiǎn)層面思考，面積適中為佳：“例如，小飲食業(yè)、便利店、以及各種個(gè)體經(jīng)營(yíng)較能接受的商鋪面積一般在50—100平方米，相對(duì)大面積鋪面具有市場(chǎng)層面廣、出租容易、租金較高、投資較小等優(yōu)勢(shì)。”

　　不過，該分析也指出，除了定制交易流轉(zhuǎn)的小戶面積商鋪之外，找準(zhǔn)社區(qū)消費(fèi)定位也是社區(qū)商鋪發(fā)展的一大關(guān)鍵。分析稱，由于社區(qū)居住人口的收入、文化教育、家庭成員結(jié)構(gòu)、自住與出租的比例等不同，對(duì)日常消費(fèi)的需求也不盡相同，這些可從住宅的售價(jià)、戶型、周邊是否有學(xué)校、幼兒園、寫字樓等指標(biāo)來衡量，投資時(shí)需特別留意。

　　事實(shí)上，從筆者調(diào)查走訪的情況來看，社區(qū)商鋪的無序、雜亂發(fā)展，是目前中山泛城區(qū)及鎮(zhèn)區(qū)社區(qū)商鋪主要存在的問題，發(fā)展商在定制小區(qū)發(fā)展規(guī)劃同時(shí)，并未給投資方提供更詳細(xì)的定位。這一后果，直接導(dǎo)致了社區(qū)商鋪在低端、雜亂的定位中散漫發(fā)展，商鋪經(jīng)營(yíng)情況多良莠不齊，社區(qū)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)沒有相對(duì)清晰地梳理出來。

　　“就大部分發(fā)展商來說，他們還沒有體現(xiàn)主導(dǎo)社區(qū)商業(yè)模式的功能。這種功能更多體現(xiàn)在寫字樓或者大型綜合體的品牌發(fā)展商當(dāng)中，他們對(duì)未來的商圈規(guī)劃有非常成熟的導(dǎo)向，在招商過程中也會(huì)主導(dǎo)商鋪的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)、品牌檔次，等等。如果這種操作能夠運(yùn)用在社區(qū)商鋪的運(yùn)作當(dāng)中，那么有序、立體的社區(qū)消費(fèi)結(jié)構(gòu)就容易搭建起來。一旦這種連鎖反應(yīng)式的便利性被確立，網(wǎng)店的優(yōu)勢(shì)就無從體現(xiàn)。”有研究機(jī)構(gòu)做過調(diào)查，在前瞻規(guī)劃相對(duì)成熟的社區(qū)，其商鋪?zhàn)饨鸷弯N售都能取得不俗的業(yè)績(jī)，如遠(yuǎn)洋城世界觀首層商鋪?zhàn)饨鹈科椒竭_(dá)到3萬—4萬元，天祺住宅區(qū)的租金為2萬—3萬元，天耀與天譽(yù)首層商鋪的價(jià)格在中山也趨于中上價(jià)位。
　　（來源：南方日?qǐng)?bào) 羅麗娟 韋嘯）

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