紅商網(wǎng)訊：一面是“關(guān)門大吉”的小業(yè)主 一面是擴張瘋狂的大房企 商業(yè)地產(chǎn)矛盾前行
社區(qū)級商業(yè) 園區(qū)級商業(yè) 地區(qū)級商業(yè) 哪個適合投資—
眼下的商業(yè)地產(chǎn)市場，呈現(xiàn)出兩種相互矛盾的景象。
一面是因租金飛漲難以維系導(dǎo)致的大量退店風(fēng)波，很難想象星巴克這樣經(jīng)營有方的商家都被擠出CBD;而另一方面，卻是大量的開發(fā)商進軍商業(yè)地產(chǎn)，2009年，大興幾乎還沒有什么成規(guī)模的商業(yè)中心。而今，多家商業(yè)中心已在大興開業(yè)落戶，在建項目也超百萬平方米。目前還幾乎無任何配套的臺湖板塊，僅從去年至今，出讓的商業(yè)地塊已經(jīng)超過30萬平方米。
據(jù)仲量聯(lián)行報告統(tǒng)計，今年中國新增購物中心總數(shù)將創(chuàng)新高，在20個城市將有約150個新購物中心開業(yè)，僅就北京(樓盤)而言，今年下半年就將有十余家購物中心籌劃開業(yè)。面對商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)量井噴，租戶卻無法承擔日益高漲的租金，大品牌也在收縮擴張計劃。這種扭曲的市場現(xiàn)象會不會讓那些品牌開發(fā)商轉(zhuǎn)向的商業(yè)地產(chǎn)“藍海”，面臨新的危機。
難以支撐高租金 退店潮頻現(xiàn)
琢磨著開間快餐店的楊先生，近期不斷走訪北京繁華商圈，期待租到一間面積合適、租金適當?shù)匿伱�。然而，差不多一個月了，楊先生考察了東四環(huán)、北三環(huán)，甚至通州、天通苑等多個板塊，但是始終沒有找到合適的鋪面。
“待租的鋪面不少，可是核算成本后，總覺得不靠譜。按照我的計算，如果生意不溫不火的話，勉強可以抹平租金、人員、水電等固定成本;一旦生意不如預(yù)期，每天只要一開業(yè)就意味著賠錢，因為租金高導(dǎo)致我虧本的可能太大了。”楊先生說。事實上，越抬越高的商鋪租金，不僅僅使像楊先生這樣的“小本兒”生意人犯愁，不少大品牌企業(yè)也被租金折磨得以關(guān)店告終。
慈云寺橋東南角住邦2000的一層，偌大的TOTO衛(wèi)浴品牌店已經(jīng)有近半年無人打理，除了TOTO店頭還在，店門早已緊鎖，陳列設(shè)施破敗地被灰塵覆蓋。令人奇怪的是，TOTO衛(wèi)浴關(guān)店如此之久，該鋪面卻始終無人問津。
“租金高啊，TOTO關(guān)門據(jù)說就是因為租金的原因。連這種一線品牌都受不了，可見在這里的成本壓力多大。哪有那么多受得起高租金的店面啊，要不也不會閑置這么長時間。”生活在旁邊遠洋天地小區(qū)的張先生推測。
據(jù)了解，東四環(huán)慈云寺橋住邦2000這一片商業(yè)，除了幾大銀行活得不錯以外，即使是滿足周邊白領(lǐng)就餐需求的快餐店也像走馬燈一樣成了“流水席”。“前一陣剛開業(yè)的面館，味道還不錯，可是幾天沒去竟然已經(jīng)關(guān)門歇業(yè)了，我記得每天中午吃飯的人挺多的呀。簡直邪了。”一位在遠洋國際中心上班的白領(lǐng)表示。
根據(jù)周邊租戶反映，這一片商鋪的轉(zhuǎn)手率一直居高不下。“商戶們試幾天，扛不住就都趁早轉(zhuǎn)讓了。都說商業(yè)地產(chǎn)"金角銀邊"，但是在住邦2000，即使是所謂的"金角"也在不斷易主。歸根到底還是租金成本太高了，很多都是維持贏利。”一位住邦2000樓下的商戶說。
業(yè)內(nèi)人士表示，租金的高低反映了一個商圈商業(yè)價值的大小。但是高租金下，商戶感受到的只有成本壓力，租金上漲已經(jīng)成為了眾多商戶最大的心理壁壘，由租金造成的退店、關(guān)店已經(jīng)不是個例。旗下?lián)碛蠴NLY、VEROMODA、JACKJONES等多個時尚品牌的綾致時裝，近兩年來也在收縮其在一線城市的開店計劃，主要原因就是一線城市不斷上漲的租金。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，第二季度北京奢侈品銷售繼續(xù)放緩，奢侈品品牌繼續(xù)收縮在華的擴張計劃，北京商業(yè)地產(chǎn)市場高端品牌的新增租賃需求極其有限。
難商業(yè)地產(chǎn)增速超過住宅 郊區(qū)化態(tài)勢明顯
租戶紛紛退場，而“東家”卻還在不斷擴張。如今，在北京的幾個郊區(qū)新城，隨處可見大面積的圍擋，預(yù)告這里即將是一個大型綜合的商業(yè)中心。幾乎在每個新盤的介紹中，都可以看見項目規(guī)劃建設(shè)多少萬平方米的大型商業(yè)配套、已確定簽約某某主力店等字眼。
2009年，大興幾乎還沒有什么成規(guī)模的商業(yè)中心。而今，多家商業(yè)中心已在大興開業(yè)落戶，在建項目也超百萬平方米。龍湖時代天街、凱德MALL、北京明發(fā)廣場……僅天宮院一個板塊就已匯集多家品牌開發(fā)商開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目。近期大熱的臺湖板塊，雖然目前幾乎無配套可言，區(qū)域內(nèi)住戶都很少，但從去年至今也已拍出30余萬平方米的商業(yè)地塊。
隨著住宅市場調(diào)控的不斷升級和開發(fā)商戰(zhàn)略布局的調(diào)整，近幾年品牌開發(fā)商紛紛進入商業(yè)地產(chǎn)，其中不少還將商業(yè)地產(chǎn)作為未來發(fā)展的重心。在住宅市場擁有良好口碑的龍湖地產(chǎn)宣布中長期戰(zhàn)略目標為“用10-15年左右的時間，使得龍湖持有物業(yè)的利潤貢獻比例從目前不到5%提升至30%。”未來三到五年內(nèi)，泰禾集團(000732,股吧)要在全國布局20到30座泰禾廣場，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比例將超過50%。常年號稱不開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的萬科也加大了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資比例。一些房地產(chǎn)上下游企業(yè)也選擇商業(yè)地產(chǎn)作為進軍房地產(chǎn)的首站，紅星美凱龍集團就在今年上半年宣布全面進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，計劃投資千億，“8年內(nèi)在60個城市建成100個購物中心”。
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