僅以萬達為例，2012年其便開出了17個萬達廣場以及1個萬達中心，2013年計劃還將新開業(yè)20個萬達廣場。擴張較快的中等規(guī)模發(fā)展商還有金鷹集團、南京中商等。
過去4年，浸淫零售業(yè)多年的金鷹集團開出了17家新店，同時計劃在2014年至2016年間再開15家新店。
“進入商業(yè)地產(chǎn)領域，有些時候并非開發(fā)商特別是住宅開發(fā)商的初衷。”前述香港上市房企副總裁說，“而是由于各地政府在出讓位置較好的土地時，通常都要求有一定比例的商業(yè)。”
萬科總裁郁亮不久前在媒體見面會上也表示：“商業(yè)地產(chǎn)方面，我們是非常慎重的，到目前為止，我沒看到很好的商業(yè)模式。所以對萬科來說，我們是不得不去做商業(yè)。”
不過情況有時候也會反過來，正是因為購物中心難做，反而成為房地產(chǎn)企業(yè)爭取更低拿地成本的籌碼。無論從就業(yè)、稅收還是對周邊地塊價值提升的角度出發(fā)，地方政府對于有意開發(fā)綜合項目的開發(fā)商都格外歡迎。
高緯環(huán)球亞太地區(qū)零售地產(chǎn)服務部董事總經(jīng)理豪建思（James Hawkey）表示，正是現(xiàn)行的供地體系，造成了商業(yè)地產(chǎn)供應激增的局面，“商業(yè)地產(chǎn)的土地供給在很大程度上是由各個城市的規(guī)劃局所決定的，而拍賣土地的用途大多為商業(yè)用地或綜合用地。”
豪建思認為，這樣的供地體系導致了購物中心的面積并未能與預期需求掛鉤，而是與地塊最大可發(fā)展面積有關，但這樣的面積不一定是適合的。另外，政府通過政策來限制開發(fā)商土地開發(fā)的時限，導致開發(fā)商不能分期開發(fā)地塊，以及不能待新開發(fā)區(qū)域成熟起來再提供供應，從而加劇了整個市場供應量的集中爆發(fā)。
現(xiàn)狀堪憂
一般而言，購物中心的建造周期在2～3年，然而市場瞬息萬變。沖入商業(yè)地產(chǎn)領域的發(fā)展商，很快便意識到自己身處的是怎樣一個熱得發(fā)燙的市場。
根據(jù)德勤與中國連鎖經(jīng)營協(xié)會的報告，截至2011年底，中國已開業(yè)購物中心總量為2812家，但到2015年，這一數(shù)字預計將達到4000家。報告還指出，目前中國購物中心的開發(fā)呈現(xiàn)體量趨大、向城市近郊擴散以及二三線城市快速興起的特點。
“購物中心體量趨大，便于為居民提供‘一站式’消費體驗。值得注意的是，大體量的物業(yè)提高潛在集客能力同時，也帶給后續(xù)招商和運營更大壓力。購物中心‘大未必佳’，相對于面積而言，購物中心更需要明確定位，尋求收益與面積的最佳平衡。”上述報告稱，“面對新的機會與挑戰(zhàn)，開發(fā)者和運營者需要抓住商業(yè)本質，厘清迷思。”
事實上，即使在人口基數(shù)龐大、消費力相對旺盛的一些城市，供應增加給購物中心招商以及租金水平帶來壓力也已經(jīng)開始顯現(xiàn)。
戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，上海主要商圈項目的入駐率低于近2年平均季度入駐率。而租金方面，雖然南京西路、南京東路、淮海路、陸家嘴、徐家匯五個上海主要商圈的平均租金自2009年年底始終維持上漲趨勢，但至2013年第二季度租金增長率已經(jīng)出現(xiàn)下降趨勢，商家承租能力接近極限程度。
而除淮海路商圈以外，上海其余四個主要商圈今年二季度首層租金增長率均出現(xiàn)下降，其中南京東路今年一季度的租金增長率為3.06%，但到了二季度，租金增長率僅剩0.16%。
“購物中心的初步成功需要足夠的高質量零售商入駐，也需要周圍的消費者來關注。今年新增購物中心較多，而零售商的拓展又比去年保守，導致部分購物中心在招商階段面臨挑戰(zhàn)。部分項目選擇推遲開業(yè)，也有部分選擇稍降低品牌組合標準或部分空置開業(yè)。 ”豪建思說。
根據(jù)仲量聯(lián)行的研究報告，2012年底至2013年初，整個零售市場的銷售額增長開始放緩，2012年底上海、北京兩地分別僅有兩三家零售商場實現(xiàn)了銷售額增長率上升，大部分商場的銷售額增長率均有所下降。“2012年零售業(yè)的放緩實際上為我們敲響了警鐘。”仲量聯(lián)行大中華區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)鄧汝舜表示。
“今年在很多城市，缺乏吸引力的購物中心客流減少甚至商家經(jīng)營不下去的情況已經(jīng)出現(xiàn)。”豪建思說，“我們認為明年會更加普遍，那么這算是一種供大于求的現(xiàn)象。”
在豪建思看來，未來2至3年，既會出現(xiàn)優(yōu)質商家排隊想要進入的購物中心，也會有部分項目陷入招商經(jīng)營相對困難的處境。而導致招商或經(jīng)營困難情況發(fā)生的因素包括：開發(fā)商做購物中心缺乏經(jīng)驗；項目周圍發(fā)展不成熟，品牌組合不理想；或項目周圍競爭激烈，同時幾個項目上市。
高緯環(huán)球研究部數(shù)據(jù)顯示，從購物中心空置率來看，一線城市購物中心平均空置率接近10%，二線城市中，重慶、沈陽、青島及廈門幾個城市由于部分項目招商未達到市場預期，購物中心空置率高達15%～20%。
�。�來源：第一財經(jīng)日報 王肖邦）
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