曹潤亭 河北商業(yè)聯(lián)合會秘書長

　　紅商網(wǎng)訊：近幾年，商業(yè)綜合體集中入市，僅省會在建和運(yùn)營中的綜合體就高達(dá)26座，商業(yè)競爭激烈之余，商業(yè)資源和模式的同質(zhì)化，給城市綜合體的后期運(yùn)營帶來了較大壓力。省會房地產(chǎn)市場發(fā)展尚處于初級階段，大量住宅開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，凸顯出來的人才短板和運(yùn)營壓力逐漸浮出水面，商業(yè)地產(chǎn)在前期規(guī)劃、中期招商、后期運(yùn)營方面都需要具備相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才來把控。就目前省會商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)出的突出問題來看，市場調(diào)研不合格、定位模糊、招商短板等問題是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中令人擔(dān)憂的。

　　與住宅地產(chǎn)開發(fā)模式截然不同是，對于以訂制為特點(diǎn)的商業(yè)地產(chǎn)來說，建筑物只是最后一步的工作，而在建筑物動工之前，要進(jìn)行周密的社會調(diào)查和市場調(diào)查，根據(jù)調(diào)查結(jié)果確定適度超前的商業(yè)業(yè)態(tài)和品類，最后方根據(jù)定位決定建筑風(fēng)格和模式，進(jìn)而招商引資。但目前我省許多商業(yè)綜合體在上馬時，缺乏系統(tǒng)、科學(xué)、詳細(xì)的調(diào)查，定位模糊。

　　在運(yùn)營為主的商業(yè)時代，專業(yè)團(tuán)隊(duì)才是保證商業(yè)地產(chǎn)能夠成功的重要保障。而目前，商業(yè)地產(chǎn)的人才問題卻是短板，許多項(xiàng)目的管理層并沒有操作大型商業(yè)綜合體的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，采用摸著石頭過河的策略，也許有的順利過河了，但是大多數(shù)都被淹了。由于普遍缺乏商業(yè)經(jīng)營的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)建成之后大都進(jìn)入物業(yè)化管理狀態(tài)，但如果一直陷入物業(yè)托管的局面，商業(yè)地產(chǎn)將后患無窮。

　　從我省大多商業(yè)綜合體的發(fā)展?fàn)顩r來看，缺乏專業(yè)人才直接導(dǎo)致商業(yè)定位時，缺乏系統(tǒng)具有實(shí)際操作層面的社會調(diào)查和商業(yè)調(diào)查，80%的商業(yè)立項(xiàng)時所作社會調(diào)查和商業(yè)調(diào)查不合格，最終導(dǎo)致定位不準(zhǔn)確，恐怕，需要有人為此而交學(xué)費(fèi)。

　　詳細(xì)系統(tǒng)專業(yè)的立項(xiàng)調(diào)研需要進(jìn)行社會調(diào)查和商業(yè)調(diào)查。社會調(diào)查則是根據(jù)商業(yè)的區(qū)域定位來確定需要調(diào)查的省情、市情和區(qū)情，包括區(qū)域內(nèi)人口構(gòu)成、學(xué)校、單位、產(chǎn)業(yè)構(gòu)成和社會狀況等，來進(jìn)一步了解區(qū)域內(nèi)的購買力能力和購買力特點(diǎn)。第二則是對商品的調(diào)查，即商圈內(nèi)同等業(yè)態(tài)是什么?空白點(diǎn)是什么?消費(fèi)者來此消費(fèi)的理由，主要購買力和業(yè)態(tài)損壞等，這些系統(tǒng)調(diào)查正是我省一些城市綜合體上馬時，容易忽視的地方。

　　大體量的綜合體建起來之后，有多少區(qū)域購買力支撐?這些商業(yè)該經(jīng)營什么，如何經(jīng)營?如果出現(xiàn)空置率怎么辦?這是要求地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建實(shí)體之前就需要仔細(xì)考慮的問題，精準(zhǔn)的定位對于商業(yè)地產(chǎn)來說，要比住宅地產(chǎn)重要的多，錯誤的商業(yè)定位能直接導(dǎo)致商業(yè)死掉，且面臨難以翻身的危險。

　　那么如何確定商業(yè)的準(zhǔn)確定位?首先明白什么是正確決策，科學(xué)決策和民主決策匯總到一起才叫正確決策，缺一不可。在系統(tǒng)專業(yè)的社會調(diào)查和商業(yè)調(diào)查之后，需要多方專家進(jìn)行論證的民主決策，綜合兩種決策意見形成的才是正確決策。

　　招商困難也成為城市綜合體的瓶頸。開發(fā)企業(yè)定位時，需要充分考慮自身商業(yè)形態(tài)能否吸引目標(biāo)品牌入駐。國內(nèi)商業(yè)品牌同質(zhì)化率提高，許多國際一線品牌也本著對高回報率的要求而回歸一線城市，作為二三線城市在招商差異化和提高招商成功率方面將存在較大困難，商業(yè)地產(chǎn)在建設(shè)初期也要將這些問題考慮清楚。

　　目前，商業(yè)布局進(jìn)入了全渠道通道，下一步商業(yè)地產(chǎn)要考慮能否實(shí)現(xiàn)商業(yè)布局、商業(yè)格局和商業(yè)模式的升級和優(yōu)化。城市綜合體的功能區(qū)規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃、品類歸劃和商品規(guī)劃分別是什么，需要開發(fā)企業(yè)的頭腦中要有清晰的概念。

　　商業(yè)地產(chǎn)競爭越來越激烈的市場中，商業(yè)資源的同質(zhì)化和運(yùn)營短板的出現(xiàn)，將逼迫商業(yè)地產(chǎn)要么在競爭中創(chuàng)新，要么在競爭中死亡。不過，商業(yè)地產(chǎn)在不斷升級過程中，不適應(yīng)市場的模式也將不斷消亡，從石家莊商業(yè)發(fā)展歷程可以看出，商業(yè)地產(chǎn)需要不斷調(diào)整自己的戰(zhàn)略，不斷尋找市場的空白點(diǎn)，在核心商圈附近的商業(yè)，要給核心商圈做配套，尋找自己的生存之路。
　　（來源：燕趙都市報）

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