行業(yè)轉折
專業(yè)市場大鱷涉足商業(yè)地產早已不是新聞。2009年底，行業(yè)巨頭宜家家居正式在北京大興和江蘇無錫投資商業(yè)地產。家居行業(yè)的航母紅星·美凱龍也在2009年成立了控股子公司紅星地產，致力于城市綜合體的開發(fā)與整體商業(yè)運營管理，成為行業(yè)內較早試水商業(yè)地產的企業(yè)。
“中國家具業(yè)的發(fā)展到了一個轉折點，企業(yè)升級轉型迫在眉睫。”上海市家具研究所副所長許美琪在今年的松山湖中國家具論壇上表示，2012年中國家具業(yè)面臨著極為復雜的經濟形勢。國內市場由于宏觀調控影響，家具業(yè)出現了蕭條局面。同時，國內勞動力價格不斷提高，原輔材料漲價，生產成本急劇上升。國際市場的不確定性在增加，而且面臨著更多的貿易壁壘和非貿易壁壘。
翟飚坦言，家居建材行業(yè)從前的發(fā)展模式多是通過租賃形式獲得土地，然后提供一個商業(yè)平臺，讓商家參與其中，并管理運營這個專業(yè)市場。但這樣的模式已經跟不上未來商業(yè)市場的發(fā)展需求。
家居行業(yè)的租賃模式，對于租賃的店鋪而言，同業(yè)競爭模式過于單一，僅靠價格競爭而沒有其他的附加值，嚴重阻礙了未來的發(fā)展。同福易家麗董事長陳萍就希望跳出單一的專業(yè)市場模式，利用原有的優(yōu)勢，將目標消費和隨意消費相結合，成為有品牌和品質的商業(yè)地產運營商。
角色轉換
投資開發(fā)的商業(yè)地產項目逐一入市，這些家居連鎖大鱷的角色也從大型家居專業(yè)賣場管理者轉型為商業(yè)地產運營商。
億豐集團的戰(zhàn)略目標是未來五年力爭年增長速度達到20%，總資產達到1000億元。而轉型商業(yè)地產，甚至是住宅開發(fā)顯然是其實現此戰(zhàn)略目標的路徑之一。
世聯(lián)地產商業(yè)部總經理羅昌榮指出，現在家居行業(yè)由于市場因素影響，專業(yè)市場開始的經營不斷面臨挑戰(zhàn)，同時銀行對于專業(yè)市場估值也沒有那么高。所以要尋求更高的資產價值以及更快的經濟效益，就必須向綜合商業(yè)地產發(fā)展。但這方面對于這些轉型企業(yè)而言，最大的考驗就是商業(yè)地產項目的運營能力。從單一的品種到綜合商業(yè)體的運營挑戰(zhàn)非常大。
翟飚認為，其實專業(yè)賣場與綜合體購物中心歸根到底都是商業(yè)項目，但其管理方式和特征完全不同。專業(yè)賣場涵蓋了一個行業(yè)從高到低所有層次的商品，其管理難度相對較大。而購物中心引進的品牌均為市場知名度較高的商家，其自身的管理經驗也給運營商帶來很好的借鑒和學習。作為商業(yè)地產運營商更多考慮如何把業(yè)態(tài)更好地組合在一起，將餐飲、零售、娛樂等營業(yè)時間完全不同的業(yè)態(tài)做良好的搭配來保證整個商場的人氣。
羅昌榮指出，這些原本運營專業(yè)市場的企業(yè)運營的商場要比一般的商場更大，有完整的上下游產業(yè)鏈，經營穩(wěn)定�？梢园l(fā)現紅星、月星、同福、億豐這些做專業(yè)市場出身的企業(yè)在做商業(yè)地產時，在拿地做項目時，供應的產品量也會特別大，大多能夠獲得地方政府的支持，所以相對會得到更好位置的土地。
二線城市隱現商業(yè)地產泡沫
商業(yè)地產以不限購的“賣點”成為投資者和企業(yè)追捧的“香餑餑”。無論是新近轉行的家居巨頭還是原本專注于住宅開發(fā)的房企都躍躍欲試。然而業(yè)內人士指出，商業(yè)地產對資金和運營能力的要求都非常高，并且目前庫存較大，存在同質競爭，貿然進入可能會有風險。
今年全國土地的高溢價均出現在商業(yè)地塊中。2012年最后一天，北京通州梨園一幅住宅混合商業(yè)用地，吸引了9家企業(yè)競爭，最終以491%的高溢價率成交。
在上海，2012年6月也曾出現過商業(yè)地塊成交溢價率超過400%的情況。嘉定新城D10-24商業(yè)地塊以17500萬元的總價成交，折合樓板價16063元/平方米，溢價率435%，成為上海今年最高溢價率的地塊。
“這樣的現象在2010年調控以來并不多見。”21世紀不動產分析師黃河滔認為，隨著二三級市場成交表現逐步回暖，部分開發(fā)商嗅到市場轉向的可能性，對于土地市場投資的預期發(fā)生改變。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，按過去兩年的平均消化量靜態(tài)計算，很多二線城市商業(yè)地產的消化周期將超過15年，有的甚至達到60年，商業(yè)地產的泡沫正逐漸顯現。
家居行業(yè)早些年以“做大做強”為發(fā)展模式，家居商城一個比一個大，然而如果經濟不景氣，這樣的擴張模式將受到嚴重打擊。
同時，家居行業(yè)在商業(yè)地產領域面臨更多的競爭。在住宅調控不動搖的背景下，更多房企涌向商業(yè)地產，并推出其代表項目。
張宏偉表示，全國排名前20名的開發(fā)商均已進入商業(yè)地產，金地、保利、招商、萬科等分立出專門的商業(yè)地產開發(fā)運營公司，這些實力雄厚的房地產開發(fā)企業(yè)推動未來商業(yè)地產的供應到達一個新的水平。
業(yè)界人士已開始擔憂，在二線城市的部分新區(qū)，住宅項目銷售遇阻，商業(yè)地產也就缺乏足夠的人流和消費來支撐。不少地方的商業(yè)供應面積都嚴重過剩，未來一大批大型商業(yè)中心或許將面臨經營困境。
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