新興商業(yè)區(qū)爆炸式增長

　　在原華潤旗艦超市基礎上全面翻修并重新定位的友誼路新業(yè)廣場將于明年底正式開業(yè);坐落于市中心成熟區(qū)域樂園道與廣東路交口的銀河國際預計于2012年年中開業(yè)運營并全面提升該區(qū)域的消費理念與環(huán)境……2012年開始，天津商業(yè)地產(chǎn)明顯呈現(xiàn)出升級戰(zhàn)為主導的走勢。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，中心區(qū)域土地資源的緊張讓大型綜合體項目難以保持以往的快速擴張，而形成一個成熟商圈所需周期基本都在3-5年，這些因素使商業(yè)地產(chǎn)難以快速拓展新的區(qū)域，而原有商圈的設施老化、布局落伍等弱點也使其面臨競爭壓力。在此背景下，不少地產(chǎn)企業(yè)開始升級原有商業(yè)項目。

　　當然，近幾年本市商業(yè)格局打破傳統(tǒng)市中心單核心布局特點，也為商圈布局廣泛、核心商圈急需翻新應對競爭奠定了基礎。在此之前的2-4年間，外來商業(yè)中心在區(qū)域分布上更趨分散，其中交通等利好因素帶動下的新興商業(yè)區(qū)呈現(xiàn)爆炸式增長。數(shù)據(jù)顯示，2011年底至2013年本市將新建成天津世紀都會、恒隆廣場、天河城、銀河國際購物中心等10余個大型高端購物中心，總面積近197萬平方米。

　　城市綜合體塑造新商圈

　　天津商鋪市場2011年整體成交情況價漲量跌，進一步凸顯了優(yōu)質(zhì)商圈商鋪的市場地位及升值前景，也讓更多開發(fā)企業(yè)開始關注商業(yè)地產(chǎn)領域。統(tǒng)計數(shù)字顯示，截至2011年11月底，2011年天津商鋪市場存量達284.54萬平方米;成交量為68.66萬平方米，與2010年同比下降19.24;成交均價為15569元/平方米，與2010年同比上漲25.21，價格上升趨勢明顯，其中市內(nèi)六區(qū)成交均價為20297元/平方米。統(tǒng)計還顯示，2011年天津商鋪市場成交的熱點區(qū)域主要集中在南開區(qū)、濱海新區(qū)、武清區(qū)、西青區(qū)及和平區(qū);商鋪市場供應的熱點區(qū)域主要集中在濱海新區(qū)、武清區(qū)、寶坻區(qū)、紅橋區(qū)及津南區(qū)。從物業(yè)類型上看，濱海新區(qū)以寫字樓配套商業(yè)為主;而武清區(qū)、寶坻區(qū)等遠郊區(qū)縣主要以社區(qū)商業(yè)為主。

　　城市綜合體已成為天津中心城區(qū)商業(yè)發(fā)展的主流商業(yè)模式，包括住宅、公寓、寫字樓、購物中心、商業(yè)街等多種業(yè)態(tài)。其社區(qū)商業(yè)已不再是傳統(tǒng)的社區(qū)配套，而是集餐飲、娛樂、休閑、購物等各項功能于一體的大型商業(yè)設施。

　　據(jù)統(tǒng)計，天津現(xiàn)有在租在售及待售商業(yè)項目70余個，物業(yè)類型主要為寫字樓商鋪、社區(qū)商業(yè)、綜合體及商業(yè)街，其中社區(qū)商業(yè)項目占現(xiàn)有商業(yè)項目近40，集中分布在南開區(qū)、河北區(qū)、津南區(qū)及武清區(qū)，天津社區(qū)商業(yè)的發(fā)展正在由城市核心區(qū)域向外圍區(qū)域擴展。

　　后住宅時代催生商業(yè)升級

　　在住宅市場持續(xù)近十年的快速旺銷之后，不論是市中心的大型居住區(qū)還是郊縣新建居住區(qū)，都面臨著大量的商業(yè)配套需求以及區(qū)域中心化消費需求。眼下本市很多成熟居住區(qū)的商業(yè)設施已經(jīng)明顯表現(xiàn)出了“環(huán)境競爭力”，即購物環(huán)境較好、商品更齊全的購物場所盈利狀況明顯高于老舊商圈，包括超市、餐廳、影院、KTV等多種業(yè)態(tài)在內(nèi)的區(qū)域消費場所都同樣面臨著后住宅時代的競爭力提升問題。

　　有業(yè)內(nèi)人士認為，眼下市區(qū)可供給土地非常稀少，可滿足商業(yè)項目經(jīng)營需求的地塊更是難找，且即使找到適合的地塊，開發(fā)新的項目到形成成熟商圈至少需要5年左右的時間。與此相比，已經(jīng)擁有成熟消費人群和習慣的老商圈更具有遠期經(jīng)營價值。

　　另一方面，城市外圍區(qū)域出現(xiàn)越來越多的大型高檔居住區(qū)，居民消費水平不斷提高，傳統(tǒng)的零散型社區(qū)配套已經(jīng)不能滿足社區(qū)居民日益龐大的消費需求。社區(qū)商業(yè)在滿足生活便利的同時，還應為居民提供更多服務、娛樂等各方面的功能，集中式社區(qū)商業(yè)應運而生。

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