近日，王健林在萬達(dá)年會(huì)上發(fā)出驚人之語。他表示萬達(dá)商業(yè)2019年要徹底剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，以及萬達(dá)集團(tuán)已經(jīng)不是房地產(chǎn)公司了，服務(wù)業(yè)收入才是大頭。早在2016年，萬達(dá)租金收入就超越九龍倉、太古這些老牌包租公。2018年，萬達(dá)租金收入328.8億元，再度創(chuàng)下新高。若是除去資產(chǎn)規(guī)模龐大的房地產(chǎn)REITs，萬達(dá)應(yīng)是全球頭號(hào)包租公。既然能躺著收租，何必辛苦地開發(fā)房地產(chǎn)�；蛟S，這就是王健林不干地產(chǎn)的底氣。
2019年1月12日，萬達(dá)集團(tuán)在青島召開了2018年年會(huì)。在這次年會(huì)上，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林做了萬字工作報(bào)告。令人驚訝的是，王健林表示：“為了順應(yīng)新形勢、新變化，萬達(dá)要全面進(jìn)行轉(zhuǎn)型，萬達(dá)商業(yè)2019年全面剝離所有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，一平方米的房地產(chǎn)也不能開發(fā)。”
眾所周知，萬達(dá)是靠房地產(chǎn)起家，也是國內(nèi)知名的房地產(chǎn)公司。王健林此番表態(tài)，意味著萬達(dá)要拋棄自己的老本行房地產(chǎn)開發(fā)。
萬達(dá)集團(tuán)之所以狠下心徹底剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，或與該集團(tuán)旗下萬達(dá)商業(yè)（現(xiàn)已更名為萬達(dá)商管）遲遲未能A股IPO有關(guān)。
剝離地產(chǎn)，只為IPO？
2016年9月，萬達(dá)商業(yè)從香港聯(lián)交所退市，尋求赴A股上市。截至目前，萬達(dá)商業(yè)的IPO之旅并不順利。2016年年底，萬達(dá)商業(yè)在等待IPO企業(yè)中排名第70位。2017年，萬達(dá)商業(yè)的排名不進(jìn)反退，降至第75位。
2019年1月11日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)公布了最新的首次公開發(fā)行股票審核工作流程及申請(qǐng)企業(yè)情況。根據(jù)該公告顯示，萬達(dá)商業(yè)在上交所123家首發(fā)受審企業(yè)中排名第68位。
來源：證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)
根據(jù)上圖可以發(fā)現(xiàn)，排在萬達(dá)商業(yè)之前的企業(yè)，都已“預(yù)先披露更新”，而排在萬達(dá)商業(yè)之后的幾家公司，也都是房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)。比如排名第69位、第70位和第71位的富力地產(chǎn)、同策房產(chǎn)咨詢和金輝集團(tuán)，證監(jiān)會(huì)均將它們列入房地產(chǎn)業(yè)。
事實(shí)上，近幾年都沒有房地產(chǎn)公司在A股上市成功的案例。萬達(dá)商業(yè)兩年多時(shí)間里，IPO排名逡巡不前，排在其身后的，也都是房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)。這在很大程度上說明，A股基本上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)關(guān)上了IPO大門。
或是基于上述考量，萬達(dá)集團(tuán)才不遺余力地剝離老本行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，更改其“房地產(chǎn)業(yè)”的行業(yè)屬性，從而為萬達(dá)商業(yè)打開A股IPO之門。
不過，王健林卻表示，有些人說萬達(dá)著急上市，他們根本不了解，我們和戰(zhàn)略投資者簽的協(xié)議是五年之內(nèi)上市，即使不上市也沒有回購保證。還是那句話，是金子總會(huì)發(fā)光，好飯就不怕晚。
//萬達(dá)商業(yè)私有化成了敗筆//
房地產(chǎn)公司通常是重資產(chǎn)經(jīng)營，對(duì)資金的需求量比較大。而上市后，則可以提供一個(gè)優(yōu)質(zhì)的融資平臺(tái)。目前來看，萬達(dá)商業(yè)從港股私有化退市似乎是個(gè)敗筆。
當(dāng)初，萬達(dá)商業(yè)在香港聯(lián)交所上市后，市盈率長期在5倍附近波動(dòng)，且市凈率長期低于1倍。彼時(shí)，A股上市地產(chǎn)公司的估值水平是香港上市可比地產(chǎn)公司的三倍還要多。因此，萬達(dá)集團(tuán)認(rèn)為萬達(dá)商業(yè)的市值遭到了嚴(yán)重低估。
于是，萬達(dá)集團(tuán)決定主動(dòng)采取行動(dòng)，干預(yù)萬達(dá)商業(yè)不合理的市場估值。即先從香港聯(lián)交所私有化退市，再赴A股上市。據(jù)悉，這樣的操作后，預(yù)計(jì)萬達(dá)商業(yè)的總市值至少會(huì)翻一倍。2016年上半年，萬達(dá)集團(tuán)對(duì)萬達(dá)商業(yè)實(shí)施私有化，并于2016年9月自香港市場退市。
沒想到，萬達(dá)商業(yè)剛退市不久，內(nèi)房股便咸魚大翻身，估值水平迅速抬升起來。光是2017年上半年，中國恒大、融創(chuàng)中國、碧桂園等內(nèi)房股的估值水平和股價(jià)平均增長了兩倍多。
私有化不僅使得萬達(dá)商業(yè)沒有趕上內(nèi)房股暴漲大潮，還令萬達(dá)集團(tuán)持續(xù)受到對(duì)賭協(xié)議的壓力。萬達(dá)私有化項(xiàng)目書披露的信息顯示，萬達(dá)商業(yè)計(jì)劃在2018年8月31日前完成A股上市。
若未能按照計(jì)劃，于2018年8月31日之前回A上市，萬達(dá)集團(tuán)將支付400億港元回購股權(quán)，并向海外及境內(nèi)投資者分別支付12%和10%的利息。以兩年的期限計(jì)算，預(yù)計(jì)利息就高達(dá)70億港元。
2018年1月，騰訊、蘇寧、京東和融創(chuàng)組成的財(cái)團(tuán)投資萬達(dá)商業(yè)340億元，收購了萬達(dá)商業(yè)約14%的股權(quán)，作價(jià)53.65元/股。這被外界認(rèn)為，這是萬達(dá)集團(tuán)找來的“接盤俠”。
而這次交易同時(shí)也規(guī)定，萬達(dá)商業(yè)不可以更改其主營業(yè)務(wù)，2019年租金凈收益要達(dá)到190億元，如果低于這個(gè)數(shù)據(jù)，投資方有權(quán)要求萬達(dá)給予現(xiàn)金補(bǔ)償。此外，萬達(dá)商業(yè)和萬達(dá)集團(tuán)也承諾，將盡最大努力，在2023年10月31日之前盡早完成萬達(dá)商業(yè)的合格上市。
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