“華潤前海大廈的寫字樓已經建好，可以來參觀，但是目前還沒有開始出售，因為還未取得預售證，預計2019年初就能拿到證”，近日，房天下的一位銷售人員告訴《證券日報》記者。
華潤置地2017年年報顯示，華潤前海中心項目占地6.18萬平方米，計劃于2018年12月份落地，華潤置地擁有該項目50%的權益。據記者了解，其中位于前海華潤金融中心T201-0078(3)一期的T4棟公寓(悅璽)已經于2018年9月開盤，目前房天下報價顯示，銷售均價為9.3萬元/平方米。
歷時5年多，華潤前海項目建設臨近尾聲，即將步入收獲期。但是自2015年華潤置地引入寶能系合作開發(fā)后，華潤向寶能轉讓50%項目權益的價格和寶能的實際出資情況卻一直備受爭議。
《證券日報》記者近日就寶能實際出資情況以及華潤是否提供融資采訪華潤集團，華潤集團表示不予置評。
2013年拿地背景
時間軸拉回到2013年。
2013年8月17日，隨著一篇題為《華潤109億元前海拿地 刷新深圳總價“地王”紀錄》的文章刷屏，華潤前海項目也拉開帷幕。兩天之后的8月19日，華潤置地發(fā)布公告稱，以人民幣109億元(約港幣137.01億元)拍賣成功獲得位于深圳市前海T201-0078地塊。華潤置地稱，該幅用地將用作發(fā)展綜合商用物業(yè)，公司將以集團內部資源支付該幅用地之總代價。
公開資料顯示，T201-0078地塊位于深圳前海金融峽谷的核心地帶，占地約6.18萬平方米，總建筑面積約50.3萬平方米，樓面地價為每平方米21670元，溢價率62.2%(掛牌起始價為67.2億元)，土地使用期限40年。
據前海管理局公示信息，2013年，與T201-0078地塊同時出讓的還有T201-0077和T201-0075兩宗地，位于桂灣片區(qū)二單元，土地用途均為商業(yè)性辦公用地。
不同的是，對于T201-0078宗地的競拍，深圳前海政府對競買申請人設立了更為嚴苛的標準。
首先，競買人須為在香港聯(lián)合交易所上市企業(yè)，2013年6月24日市值不低于400億港元;其次，競買人2012年會計年度的營業(yè)收入須不低于200億元人民幣或等值外幣(另外兩宗地為不低于100億元);最后，競買人須在競買前，與不少于3家境外的世界500強金融機構或其控股的一級子公司簽署入駐該項目的合作意向。
而且，T201-0078宗地的競得人，需要在競得該宗地一年內，在前海合作區(qū)設立具有獨立法人資格的全國性或區(qū)域性運營總部，到2015年實現(xiàn)營業(yè)收入不低于100億元，項目建成后兩年內，吸引入駐企業(yè)合并納入前海合作區(qū)統(tǒng)計核算的年度納稅額不低于10億元。
由于對競買申請人設置了苛刻的條件，當時T201-0078宗地一度被外界質疑是“定向出讓”，最后參與競投的也僅有華潤置地與世茂房地產兩家公司。據媒體報道，當時世茂房地產出價90.99億元，華潤置地的出價高出競爭對手約20%。
與同時出售的另外兩宗地相比，華潤置地出價也相對較高。
在2013年7月份，T201-0077和T201-0075兩宗地被卓越集團以123.79億元拿下，這兩塊地的樓面地價為每平方米16064元。與之相比，華潤置地的拿地代價也高出約35%。
如此高代價的拿地，是為了什么?
華潤置地曾在公告里稱，基于中國深圳前海之經濟實力及該幅用地之發(fā)展前景，董事會相信收購事項提供了上佳投資機會，將令集團策略性地增強在深圳物業(yè)市場的領先地位。
轉讓項目50%權益的“白”與“黑”
早在華潤置地競得該地塊之初，就有傳言稱，華潤置地早已事先找好了合作方。
2013年8月下旬，華潤置地時任董事長吳向東在當年中期業(yè)績會上表示，華潤前海中心項目預計會引進合作伙伴，出讓地塊項目一半權益，但由華潤置地操盤，合作伙伴付款多一些。這個表態(tài)直接否認了不久前公告中所說的“以集團內部資源支付該幅用地之總代價”。
2015年2月份，華潤置地按照規(guī)劃方案，申請對T201-0078地塊進行分宗安排，分為4宗。宗地一、宗地二、宗地三的建筑面積分別為13.79萬平方米、5萬平方米、31.51萬平方米，宗地四為地下車庫和設備用房，位于宗地一、二、三下層，為上述3宗地塊所共有。
2015年年報顯示，華潤置地向獨立第三方轉讓旗下兩家公司：shine Million Enterprises Limited 及Hilford International Limited ，連同其全資附屬公司希潤(深圳)地產有限公司(簡稱“希潤”)及潤福(深圳)地產有限公司(簡稱“潤福”)100%股權，作價4.28億港元，華潤置地相應錄得4.28億港元出售收益。
據企查查顯示，希潤和潤福的實際從事T201-0078(1)和201-0078(2)宗地的寫字樓和酒店項目的開發(fā)、建設、經營、房屋租賃，這兩宗地的建筑面積合計為18.79萬平方米，占該宗地建筑面積比例為37.36%。
華潤置地同時推動了另一項權益轉讓行動：同年，華潤置地通過向一名獨立第三方額外發(fā)行1股股份，出售Goodfull Eeterprise Limited(吉富企業(yè)有限公司，注冊地在香港)，連同其全資附屬公司華潤置地前海有限公司(簡稱“華潤前海”)之50%股權。華潤置地持有華潤前海股權由100%攤薄至50%，失去絕對控制權。
華潤前海從事T201-0078(3)和T201-0078(4)宗地上的商業(yè)項目及其他配套物業(yè)的開發(fā)、建設、經營。
華潤置地在2015年年報中，進一步確認該筆交易為視作出售一間附屬公司收益4.25億港元，計入其他收入及其他收益。
2015年年報顯示，截至華潤置地失去華潤前海絕對控制權當日，華潤前海的資產為100.79億港元，負債為101.89億港元，凈資產為-1.1億港元。
“從會計準則上來看，出售一家凈資產為-1.1億港元公司50%的股權，收益達到4.25億港元，交易完全沒有問題，從審計的角度來看，需要核實這筆交易的商業(yè)實質”，2019年1月4日，一位資深注冊會計師對《證券日報》記者表示。
希潤、潤福和華潤前海50%權益所對應的建筑面積合計為34.545萬平方米，占該T201-0078宗地總建筑面積比例為68.68%。
直觀來看，上述資產轉讓使得華潤前海項目中68.68%建筑面積的開發(fā)權益由第三方享有，但是，華潤置地2016年和2017年的年報中卻表示，華潤前海項目占地6.18萬平方米，公司擁有50%的權益。
而關于上述2項股權轉讓的細節(jié)，華潤置地并未披露。記者據公開資料查詢，華潤置地上述2筆交易的對手方，大概率是寶能系公司。目前，希潤、潤福和華潤前海3家公司的法定代表人均為寶能系人員，高管中也有寶能系身影。
希潤、潤福和華潤前海3家公司成立之初，法定代表人均為唐勇(現(xiàn)為華潤置地董事長、法定代表人)。2015年8月份，唐勇從希潤和潤福退出，寶能系丁書勇和欒歡蓉分別擔任希潤和潤福的法定代表人，且分別在2家公司擔任總經理和執(zhí)行董事。
企查查最新資料顯示，丁書勇曾在寶能世紀有限公司任董事，目前在廣州前海人壽醫(yī)院有限公司(前海人壽保險股份有限公司的全資子公司)擔任法定代表人、執(zhí)行董事兼總經理，欒歡蓉在廣州前海人壽醫(yī)院有限公司擔任監(jiān)事。
2016年1月份，唐勇從華潤前海退出，寶能系張保文擔任華潤前海法定代表人、董事長。同時進入公司的還有寶能系袁惠光、姚亞能，分別任董事和監(jiān)事。企查查最新資料顯示，張保文、袁惠光、姚亞能分別是寶能控股總經理、董事、董事。
另外，2016年7月份，在“寶萬股權之爭”進入白熱化階段，華潤被質疑為寶能系舉牌提供融資時，華潤集團曾公開回復稱，寶能系將鉅盛華公司股權質押給華潤(深圳)有限公司一事與萬科股權之爭毫不相關。2013年華潤置地開始與寶能地產商談合作開發(fā)前海項目，并在2015年7月簽署合作協(xié)議。由于寶能的合作款有既定支付節(jié)點，華潤置地要求用鉅盛華20%的股權質押作為增信條件，寶能于2015年8月13日支付合作款以后，質押解除。
這也幾乎確定了，上述2筆股權轉讓的交易對手方為寶能系。
共2 [2] 下一頁 第1頁 第2頁
搜索更多: 華潤
