這是融創(chuàng)萬(wàn)達(dá)世紀(jì)并購(gòu)的終章，也是兩位地產(chǎn)大佬的權(quán)杖交接。
一年多之前，融創(chuàng)中國(guó)（1918.HK，下稱融創(chuàng)）與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)（下稱萬(wàn)達(dá)）達(dá)成并購(gòu)協(xié)議，以13座萬(wàn)達(dá)文旅城91%之股權(quán)為交易標(biāo)的，438.44億元為交易對(duì)價(jià)，意欲將自己打造成中國(guó)第一的文旅資產(chǎn)持有者。
10月29日，融創(chuàng)公告宣布再以62.81億元，收購(gòu)萬(wàn)達(dá)旗下原文旅集團(tuán)和13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅城的設(shè)計(jì)、建設(shè)、管理公司，在自持文旅資產(chǎn)的同時(shí)，再一舉買斷睥睨行業(yè)的文旅運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。
這是中國(guó)房地產(chǎn)歷史上交易金額最高的并購(gòu)，沒有之一，總計(jì)耗資501.25億元，相當(dāng)于融創(chuàng)2017年全年凈利潤(rùn)的近五倍；
這又是中國(guó)房地產(chǎn)歷史上交割最復(fù)雜的并購(gòu)，不僅關(guān)系融創(chuàng)、萬(wàn)達(dá)交易雙方，而且要協(xié)調(diào)各個(gè)文旅城項(xiàng)目地政府的利益，從交易簽約到正式交割，前后耗時(shí)一年又三個(gè)月；
這還是改變中國(guó)房地產(chǎn)權(quán)力格局的并購(gòu)，萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林和融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌，一個(gè)明哲保身，一個(gè)逆流而上。
此時(shí)的王健林，大抵已領(lǐng)悟到“萬(wàn)般將不去，唯有孽相隨”的道理，堅(jiān)決斷臂求生、走下首富神壇，輕裝上陣但求歲月靜好。
年輕近十歲的孫宏斌卻難掩蓬勃野心。不忌折戟樂視，這位過去的二線房地產(chǎn)商，很快將融創(chuàng)打造成行業(yè)第四的地產(chǎn)集團(tuán)和規(guī)模第一的文旅集團(tuán)。
因此，這場(chǎng)跌宕起伏的并購(gòu)故事，值得回眸，更值得展望。
從業(yè)主到實(shí)際操盤手
10月29日深夜10時(shí)59分，香港聯(lián)交所披露易掛出融創(chuàng)的這則公告，傳言許久的靴子終于落地。
融創(chuàng)以62.81億元的對(duì)價(jià)，將萬(wàn)達(dá)原文旅集團(tuán)和13個(gè)文旅城項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、管理和規(guī)劃公司納入囊中。
具體交易標(biāo)的包括萬(wàn)達(dá)文化管理公司公司75%的股權(quán)和萬(wàn)達(dá)BVI文創(chuàng)100%的股權(quán)，以及與萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)同意終止原有商業(yè)安排產(chǎn)生的代價(jià)2.87億元。
至此，13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅城的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)管理、品牌許可、運(yùn)營(yíng)咨詢、運(yùn)營(yíng)管理等服務(wù)，全權(quán)由融創(chuàng)負(fù)責(zé)。
不久之后，萬(wàn)達(dá)文旅城可能更名為融創(chuàng)文旅城，因?yàn)殡p方在交易協(xié)議中約定，融創(chuàng)有權(quán)根據(jù)經(jīng)營(yíng)安排隨時(shí)更名。
2017年7月19日簽署的438.44億元的并購(gòu)協(xié)議中，融創(chuàng)持有13個(gè)萬(wàn)達(dá)城91%的股權(quán)，另負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目即銷售物業(yè)；萬(wàn)達(dá)城的設(shè)計(jì)、建設(shè)，自持物業(yè)（文旅部分）的管理、運(yùn)營(yíng)，全部由萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)，融創(chuàng)未來20年支付萬(wàn)達(dá)品牌許可費(fèi)共計(jì)130億元。
萬(wàn)達(dá)在關(guān)于最新交易的公告中解釋道，在上述分工的實(shí)際執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)，該合作模式確有諸多不便，項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理與投資方一致，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展才更為有利。
隨著新交易的達(dá)成，130億元的舊有合同作廢，萬(wàn)達(dá)提前支取62.81億元，僅在13個(gè)萬(wàn)達(dá)城中保留9%的股份，幾近全身而退。
自此，融創(chuàng)不再只是萬(wàn)達(dá)城的業(yè)主，而是變成13個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際操盤手。該集團(tuán)自萬(wàn)達(dá)處，一次性買斷了“一支組織架構(gòu)完整、經(jīng)驗(yàn)豐富的文旅和商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)”。
南昌萬(wàn)達(dá)城內(nèi)部人士告訴騰訊《棱鏡》，融創(chuàng)不僅需要萬(wàn)達(dá)文旅的人才體系，同樣需要更系統(tǒng)的管理經(jīng)驗(yàn)：“文旅產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)對(duì)融創(chuàng)來說是陌生的，文旅跟地產(chǎn)的報(bào)表不同，比如商管公司的報(bào)表中有一個(gè)科目用來記錄租金收入，融創(chuàng)的人在接收財(cái)務(wù)時(shí)，還在問我們財(cái)務(wù)，這項(xiàng)用來干嘛？”
“僅以地產(chǎn)行業(yè)的管理水平掌舵萬(wàn)達(dá)文旅城，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”上述南昌萬(wàn)達(dá)城內(nèi)部人士坦言，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)自身的文旅城經(jīng)驗(yàn)不過四五年時(shí)間，諸如萬(wàn)達(dá)城中的海洋主題樂園，目前還在聘請(qǐng)韓國(guó)團(tuán)隊(duì)代其管理，“所以我們總是調(diào)侃說，萬(wàn)達(dá)做文旅的水平，距離迪士尼差著好多個(gè)長(zhǎng)隆度假村。融創(chuàng)距離萬(wàn)達(dá)，差著無數(shù)個(gè)萬(wàn)信（萬(wàn)達(dá)RTX名稱）”。
而在這則公告發(fā)布十天前，各個(gè)萬(wàn)達(dá)城總監(jiān)以上人員，包括商管、酒店、樂園等公司員工，以及萬(wàn)達(dá)文旅院人員，前往融創(chuàng)總部面試述職，由融創(chuàng)依現(xiàn)狀接收。
萬(wàn)達(dá)“安全第一”
在有關(guān)此次交易的公告中，萬(wàn)達(dá)稱一直看好中國(guó)文化旅游行業(yè)的發(fā)展前景，今后將繼續(xù)投資文旅產(chǎn)業(yè)，保留文化旅游產(chǎn)業(yè)的骨干團(tuán)隊(duì)，重組文旅規(guī)劃院、文旅建設(shè)中心和文旅管理公司。
盡管萬(wàn)達(dá)不希望給外界“大裁員”的印象，但該集團(tuán)各個(gè)板塊的人員編制的確在不斷收縮。
“萬(wàn)達(dá)尚未從去年的陣痛中緩過來，”接近萬(wàn)達(dá)的人士告訴騰訊《棱鏡》，因?yàn)檎w經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳，房地產(chǎn)行業(yè)落寞，萬(wàn)達(dá)的對(duì)外融資情況非常不暢，因此急需甩賣萬(wàn)達(dá)城的這些業(yè)務(wù)部分，減少支出，補(bǔ)充現(xiàn)金流。
例如，騰訊《棱鏡》獲悉，某座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在建成之后，遇到現(xiàn)金流緊張問題，難以繼續(xù)運(yùn)營(yíng)和償付前期的供應(yīng)商款項(xiàng)，萬(wàn)達(dá)即嘗試通過地方項(xiàng)目公司向社會(huì)融資的方式來解決資金問題。
2017年6月中旬，金融監(jiān)管部門緊急要求銀行排查對(duì)部分大財(cái)團(tuán)的授信和海外融資特別是并購(gòu)貸款、內(nèi)保外貸等業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。其中，包括了萬(wàn)達(dá)、海航、復(fù)星等數(shù)家企業(yè)，它們都是近年來海外投資比較兇猛的民營(yíng)財(cái)團(tuán)。
消息不脛而走，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)債暴跌，銀行紛紛拋售手中萬(wàn)達(dá)債券。
2017年7月19日，王健林分別與融創(chuàng)、富力達(dá)成交易，通過轉(zhuǎn)讓萬(wàn)達(dá)城和萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)減債440億元，回收現(xiàn)金670億元，相當(dāng)于減債1100億元。
此后，萬(wàn)達(dá)的業(yè)務(wù)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向十年內(nèi)建成1000個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
“企業(yè)經(jīng)營(yíng)安全第一。”王健林在2017年萬(wàn)達(dá)年會(huì)上說，如果我們不轉(zhuǎn)讓這些資產(chǎn)，就不能把有限的資金投入到我們最需要發(fā)展的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)上去，就不能保證每年50個(gè)以上萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)的計(jì)劃。為了企業(yè)安全，為了保證核心產(chǎn)業(yè)發(fā)展，我們必須這樣做。”
在這場(chǎng)年會(huì)致辭時(shí)，王健林除了開頭對(duì)員工參會(huì)表達(dá)歡迎外，第一句正式發(fā)言是“2017年對(duì)萬(wàn)達(dá)來說是非常難忘的一年，經(jīng)歷了風(fēng)波，也承受了一些磨難”。
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