迷途知返的花樣年（01777.HK）銷售規(guī)模終于在2017年突破了200億元。但從3月20日的股價(jià)來看，投資者并不滿意這個表現(xiàn)，花樣年開盤后股價(jià)下行，至午間收盤跌幅為3.97%，報(bào)價(jià)1.45港元。
花樣年的轉(zhuǎn)型在業(yè)界頗具典型意義。2012年，花樣年開啟了為期五年（2012-2016年）的第一次業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，從重資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)商向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。
梳理花樣年近年財(cái)報(bào)可知，提出轉(zhuǎn)型的2012年，花樣年銷售規(guī)模為80.14億元、2013年為101.74億元、2014年為102.14億元、2015年112.72億元、2016年122.06億元，規(guī)模幾乎無增長。而被花樣年寄予厚望的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，發(fā)展多年，即使到了2016年，在總營收中的占比也不過23%。
花樣年思過是在2017年3月召開的2016年業(yè)績發(fā)布會上。董事會主席兼總裁潘軍宣布，2017年開始，花樣年啟動第二次業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，重新重視地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，輕重并舉。
從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)再到重資產(chǎn)，花樣年兜了個圈，為此戰(zhàn)略付出的學(xué)費(fèi)是在黃金時(shí)期規(guī)模上的失落。
2012至2016年五年，縱有調(diào)控穿梭，但房企普遍還是在城鎮(zhèn)化推進(jìn)、三四線城市去庫存等系列利好下，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模利潤的雙豐收，龍頭房企規(guī)模從千億突破到三千億。
可以說，2017年是花樣年再轉(zhuǎn)型的元年。3月19日深夜，花樣年發(fā)布2017年報(bào)：實(shí)現(xiàn)合同銷售金額為201.64億元，銷售面積約為191萬平方米。
花樣年2017年的銷售目標(biāo)原定為150億元，實(shí)際的簽約業(yè)績是目標(biāo)的134.4%。對內(nèi)，花樣年完成銷售目標(biāo)。但公司更多壓力仍來自外部，2017年，行業(yè)內(nèi)已有3家房企的銷售規(guī)模突破5000億，千億規(guī)模的房企已超過10家，提出沖千億的房企將近30家。
而花樣年還在地產(chǎn)江湖上尋找自己的位置。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2017年全年，百強(qiáng)房企（Top100）的門檻恰好是201億元。如何保住百強(qiáng)地位并向上奮進(jìn)，花樣年再轉(zhuǎn)型的壓力不可謂不大。
值得一提的是，花樣年2017年?duì)I收收入下滑超過1成至97.83億元，主要原因是來自物業(yè)開發(fā)的收入減少，花樣年新增結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)收入的節(jié)奏無法跟上銷售。
花樣年的地區(qū)布局是個值得討論的話題。根據(jù)其2017年報(bào)，公司銷售業(yè)績主要來自武漢、成都、桂林、惠州、南京等14個城市。
同年新開工項(xiàng)目中，只有“深圳家天下”一個位于一線城市，并且此項(xiàng)目還位于深圳城市的邊緣；竣工項(xiàng)目則全位于二三線城市，而待建項(xiàng)目也只有“深圳家天下”、“華興工業(yè)項(xiàng)目”、“上海國邦花園“、北京豐臺的“亞新科”三個一線城市項(xiàng)目。
截至2017年末，花樣年規(guī)劃土地儲備面積約為1561萬平方米，而一線城市的土儲占比僅有15.69%。
一線城市土地地價(jià)太高，2018年花樣年在年報(bào)中提出開拓六線城市的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，依托各城市公司資源在周邊城市實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)增量。這一說法與此前潘軍在2017年接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)的說法一致，證明此思路仍在公司延續(xù)。
2017年花樣年毛利下降17.9%至28.98億元，毛利率從2016年的32.3%下降至2017年的29.6%，跌破30%的紅線。若花樣年繼續(xù)實(shí)施六線城市房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的策略，帶來的很可能是毛利率的再次下滑。
幸好有來自聯(lián)屬、合營公司以及投資物業(yè)公允值變動等因素，把花樣年年度全面收益總額推高。2017年，花樣年公司擁有人應(yīng)占利潤為人民幣11.54億元，同比增長43.3%。
進(jìn)入2018年，花樣年前兩個月的銷售業(yè)績?yōu)?0.25億元，銷售面積為30.08萬平方米，高于去年同期。
但走高的還有花樣年的資金成本。3月2日，花樣年宣布發(fā)行將于2021年到期的3.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，用于為若干現(xiàn)有債務(wù)再融資，該筆票據(jù)的利率已高達(dá)8.375%。對錯失良機(jī)的花樣年來說，2018年仍將是逆水行舟。
來源：一財(cái)網(wǎng) 陳淑貞
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