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紅星美凱龍被指借IPO還債:坐收地產(chǎn)紅利財務(wù)數(shù)據(jù)存疑

  時隔5年,紅星美凱龍再次向A股IPO發(fā)起沖鋒。

  2017年11月10日,紅星美凱龍家居集團股份有限公司(簡稱“紅星美凱龍”)更新了提交逾一年的招股書,擬募集資金總額保持39.5億元不變,金額超過證監(jiān)會2017年核發(fā)的多批次IPO企業(yè)募資總和。

  和2015年主動撤回IPO申請不同,這一次,紅星美凱龍上市的意愿更加強烈!敦旂R》注意到,在39.5億元的募資總額中,有8億元將用于償還紅星美凱龍的銀行貸款,占比超過20%。年內(nèi),該公司需要償還的債務(wù)總額高達(dá)50億元。

  借A股IPO之名還債 資產(chǎn)大幅抵押

  招股書顯示,截至2017年6月末,紅星美凱龍有息債務(wù)余額為260.72 億元。負(fù)債連續(xù)四年激增的背后,紅星美凱龍再次走向大規(guī)模擴張。旗下商場數(shù)量從2015年底的177家增至2017年中的214家,平均每年新增18家。

  公開資料顯示,紅星美凱龍主營家居裝飾及家具商場的經(jīng)營、管理和專業(yè)咨詢服務(wù)。紅星美凱龍以自營和委托管理兩種方式經(jīng)營。2000年起,紅星美凱龍先后在上海、北京、重慶、深圳等重點城市建設(shè)自營商場。十幾年后,自建商場的策略為紅星美凱龍帶來了豐厚的賬面回報。數(shù)據(jù)顯示,2014年至2016年,其自營商場實現(xiàn)的租賃及管理收入分別為51億元、56億元和60億元,占當(dāng)年主營業(yè)務(wù)收入的比例均在60%以上。

  更重要的是,自建商場帶來了巨額的土地價值回報。招股書數(shù)據(jù)顯示,截至2016年末,紅星美凱龍持有的投資性房地產(chǎn)價值達(dá)669億元,半年后,按公允價值計量的該數(shù)值繼續(xù)突破歷史新高,達(dá)到697億元,使得紅星美凱龍的資產(chǎn)總額達(dá)到900余億元。

  值得一提的是,中國證監(jiān)會對紅星美凱龍的資產(chǎn)計量方式提出了反饋意見。招股書顯示,紅星美凱龍按照H股財務(wù)報表的會計政策對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)和計量。理由是:紅星美凱龍是香港主板H股上市公司。按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則解釋第2號》的相關(guān)規(guī)定,對于同一交易事項,A股和H股應(yīng)當(dāng)采用相同的會計政策、運用相通的會計估計,不得在A股和H股財報中采用不同的會計處理。

  中國證監(jiān)會則要求,紅星美凱龍應(yīng)公開說明投資性房地產(chǎn)具體內(nèi)容,逐項說明各項投資性房地產(chǎn)報告期內(nèi)各期末公允價值的確定依據(jù)、具體估值技術(shù)和未采用市場法估值的原因;并要求紅星美凱龍?zhí)峤煌顿Y性房地產(chǎn)入賬價值的確定依據(jù)!敦旂R》致電紅星美凱龍公司詢問事件進(jìn)展,截至發(fā)稿,對方公開電話均無人接聽。

  《財鏡》注意到,在紅星美凱龍營收排名前十的10家自營商場中,有4家已將全部營收用于借款質(zhì)押。招股書顯示,紅星美凱龍已有價值530億元的投資性房地產(chǎn)用于借款抵押,合計貸款131億元,其中23.8億元流向紅星美凱龍主體,其余的貸款則流向關(guān)聯(lián)企業(yè)。除此之外,該公司控股股東紅星控股已將持有的紅星美凱龍 5億股股本質(zhì)押,占公司總股本的 14.04%。

  紅星美凱龍的償債壓力不容小覷。《財鏡》測算發(fā)現(xiàn),紅星美凱龍的流動比率和速動比率幾乎一致,報告期內(nèi)在0.49至0.74區(qū)間徘徊,兩者均遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于1。此數(shù)值意味著,該公司短期償債能力孱弱,流動性緊繃,極易產(chǎn)生資金鏈風(fēng)險。

  凈利潤毛利率等核心財務(wù)數(shù)據(jù)存疑

  證監(jiān)會對紅星美凱龍IPO的反饋意見多達(dá)37個!敦旂R》注意到,毛利率高于同行,亦是證監(jiān)會反饋意見關(guān)注的重點。

  招股書顯示,2014年至2016年間,紅星美凱龍分別實現(xiàn)營收83億元、91億元以及94億元,由此產(chǎn)生的凈利潤分別為35億元、33億元和36億元,綜合毛利率高達(dá)75%,遠(yuǎn)超同行。證監(jiān)會在反饋意見中明確提出,紅星美凱須對毛利率的真實性和合理性作出說明。

紅星美凱龍綜合毛利率遠(yuǎn)高于同行

紅星美凱龍綜合毛利率遠(yuǎn)高于同行

  這自然有投資性房地產(chǎn)大幅增值的原因。財務(wù)數(shù)據(jù)顯示,報告期間,紅星美凱龍持有的投資性房地產(chǎn)價值迅速增長。2014年至2016年,按公允價值法計量,其投資性房地產(chǎn)分別實現(xiàn)19億元、10億元和18億元的增值,增值部分計入利潤核算。按此測算,投資性房地產(chǎn)收益占同期凈利潤的比例分別為54%、30%和47.75%,對凈利潤作出近一半貢獻(xiàn)。

  事實上,《財鏡》對比發(fā)現(xiàn),紅星美凱龍在招股書更新中對投資性房地產(chǎn)為主的公允價值變動收益進(jìn)行了大幅調(diào)整。在合并利潤表口徑下,2016版招股書顯示,2014年和2015年,紅星美凱龍公允價值變動收益分別為24億元和23.8億元,而在2017版本中,上述年份對應(yīng)的數(shù)值為19億元和10億元,差額累計近20億元。不僅如此,為了抹平和其他可比上市公司的毛利率差異。紅星美凱龍修改了會計核算方法,不再采用公允價值法進(jìn)行計量,改為采用成本法進(jìn)行核算。此舉將其毛利率降低至65%區(qū)間,與可比上市公司毛利率的平均值相符。

  需要指出的是,其他可比上市公司并不擁有紅星美凱龍所持有的地產(chǎn)優(yōu)勢。以招股書列舉的富森美為例,該公司主營裝飾建材家居和汽配市場的開發(fā)、租賃和服務(wù),主營業(yè)務(wù)區(qū)域在四川成都,市場經(jīng)營面積僅為90.12萬平方米。招股書顯示,截至2017年6月30日,公司在中國 28個省份150個城市經(jīng)營了200多個商場,總經(jīng)營面積約為1300萬平方米,是富森美經(jīng)營面積的15倍。

  在招股書中,紅星美凱龍毫不諱言:“公司大多數(shù)自營商場戰(zhàn)略性地分布在國內(nèi)一線城市及選定的二線城市的優(yōu)質(zhì)地段,從而具備行業(yè)內(nèi)競爭對手難以復(fù)制的區(qū)位優(yōu)勢。”《財鏡》注意到,2017年上半年,紅星美凱龍實現(xiàn)的公允價值變動收益(主要是投資性房地產(chǎn))持續(xù)高增長,接近10億元。這也意味著,依靠核心地塊土地價值的持續(xù)上漲,紅星美凱龍的土地“紅運”仍然未終結(jié)。(《財鏡》陳勇敢) 出處:法制晚報網(wǎng)

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