“我不想留在一個地方 也不愿有人跟隨”
上一次經濟ke，我們寫了融創(chuàng)630多億收購了萬達旗下76個酒店、13個萬達文旅城的故事。該文的最后是一個問題：“資本市場十大未解之謎”之一的“萬達還能撐多久”，到底是個流行的段子，還是個嚴肅的命題呢？
今天我們就來聊聊這件事。
畢竟，王健林因為賣資產、而不是買資產上頭條，這種事的確有點罕見。
反常
生意場上有買有賣，本不稀奇。但這次王首富的邏輯，確實讓很多人看不懂——要知道，就在交易發(fā)生前10天，也就是6月30日，他才剛剛為哈爾濱萬達城的開業(yè)站了臺。剛剛過去的6月份，萬達也分別在昆明、濟南拿了大宗地塊，用于文旅項目的建設。
過去一段時間，萬達城幾乎是王健林的另一張名片，時刻掛在嘴邊�！吨袊洕芸吩诙鄠�場合，聽王健林親口描述萬達城的宏圖大業(yè)，比如“要讓上海迪士尼樂園10-20年內贏不了利”；酒店項目更是王健林的“招牌菜”：“我有一個夢想，要把中國酒店品牌打到全世界”。
言猶在耳，這些心頭好怎么就突然賣給了別人？畢竟，雖然文旅項目和酒店投資回收期長是業(yè)內皆知，但王健林曾多次表示看好旅游業(yè)，認為這是“能發(fā)財”的投資。再說了，按正常邏輯，萬達養(yǎng)著這些項目也并非難事，不是嗎？
邏輯
柳傳志曾經評價王健林說，其在產業(yè)選擇上“極具前瞻性而且決策果敢”。
柳傳志的原話是：“2000年萬達開始做商業(yè)地產，當時國內還沒有商業(yè)地產概念，不僅外人看不懂，企業(yè)內反對聲音也很多：住宅地產發(fā)展那么好，為什么要自討苦吃？但健林一旦看到住宅地產的局限，就堅決轉型做商業(yè)地產。現(xiàn)在，萬達商業(yè)已成為全球最大的商業(yè)地產企業(yè)。2010年，萬達商業(yè)地產做得正紅火，健林又一頭扎向文化旅游，而且投資之大、動作之快，讓人嘆為觀止。”
就在人們看到王健林為文化旅游產業(yè)鼓與呼之際，他已抽身而出。變賣之決絕、動作之迅速，同樣令人“嘆為觀止”。
算上此次變賣，再加上2016年將旅行社業(yè)務轉讓給同程旅游，萬達現(xiàn)在基本將旗下文旅業(yè)務全部脫手。以至于一位旅游業(yè)人士覺得挺遺憾：“萬達這樣的企業(yè)在做旅游，對行業(yè)的帶動和影響還是比較大的。以前王首富太高調了，大家的期望值還是比較高的。”
那么，萬達這么做，是對文旅業(yè)務“突然”失去興趣了嗎？似乎也不太可能。萬達這樣的企業(yè)，每一個動作都會經過深思熟慮、精確計算。
那么，有沒有一種可能，萬達通過文旅項目在二三線城市核心地段低價拿地，之后準備套現(xiàn)不干了？
拿地
眾所周知，萬達文旅項目在地方上拿地往往是以“底價”中標。這是因為，萬達文旅項目能帶來大量投資，帶動當?shù)亟洕l(fā)展，給地方政府帶來政績。因而，地方政府對萬達幾乎是“定向供地”。
不信來看：
6月7日，萬達以74.77億元底價，拿下昆明市西山區(qū)24宗商住用地，總面積約92.66萬平方米。而這次土地出讓公告的條件中，無論是“具備五星級酒店開發(fā)經營的經驗”、“持有文化旅游項目不少于50萬平方米”，還是“競得人須建設大型綜合文化旅游項目”、“規(guī)劃方案必須包括兩個室內主題樂園、一個不低于五星級標準的酒店、一個旅游小鎮(zhèn)”——都似乎是為萬達“量身定制”的；
而在去年8月，昆明市政府官網就曾發(fā)文稱，西山區(qū)將建萬達城，總投資300億元；
6月30日，萬達同樣以底價66.75億元，拍得濟南歷城區(qū)潘田片區(qū)的16宗地塊，折合樓面價僅為2800元/平方米。而據(jù)估算，目前歷城區(qū)的房價約在1.5萬元/平方米。
過去，萬達以文旅項目的名義，拿了不少低價地塊。但未來，這種低價拿地的模式，很有可能越來越難操作。
曾經被王健林如此看重的產業(yè)，為什么突然就不好干了？
難干
首先，文旅項目投入巨大，且回收周期長。“讓上海迪士尼樂園10-20年內贏不了利”的豪言還沒過多久，上個月落戶上海一周年之際，迪士尼即宣布，2017年Q2財季“小幅盈利”，預計2017財年結束時可以“收支平衡”。同期，作為競爭對手，萬達城僅少部分開業(yè)運營，“群狼斗好虎”之勢尚未形成；已經開業(yè)的幾家，業(yè)內人士也委婉評價，“與迪士尼還有很大差距”。
也就是說，在文旅綜合體方面，萬達的運營能力、經驗值，和其在商業(yè)地產上的表現(xiàn)，是不好比的。
同時，地方政府在萬達文旅項目中要求配建的五星級酒店等設施，會不會讓萬達不勝其重？要知道，目前萬達城大多選址二三線城市，但并非所有城市、所有地段都適合建五星級酒店、并能帶來盈利。
數(shù)據(jù)上看，酒店板塊早就是萬達的“后腿”。從融創(chuàng)的收購公告中也可看出，這次收購的76家酒店組成的酒店項目，2016年ROE（凈資產收益率）僅為2.61%；萬達酒店發(fā)展2016年年報也顯示，該公司年度營業(yè)額銳減82%。
更重要的是，廣泛“鋪攤”帶來的負債高企，也成為萬達實實在在的壓力。一旦國家加強對房地產行業(yè)金融信貸政策的調控，萬達就可能面臨較大資金壓力和財務成本壓力。換句話說，萬達已經到了不得不“去杠桿”的階段。
也難怪有人戲謔：“當孩子養(yǎng)，當媳婦夸，當豬賣，乃首富之道。”
對于融創(chuàng)來說，這次收購的目的，已經在公告中直言不諱——此次合作，以合理的成本，“為本公司補充大量優(yōu)質土地儲備和物業(yè)資產，將為本公司未來持續(xù)健康發(fā)展提供巨大的支撐”。
說白了，看似買文旅項目，實則買入的是土地儲備。
也許有人會說，公告里說了，文旅項目交割后，維持“品牌不變、規(guī)劃內容不變、項目建設不變、運營管理不變”，“項目運營管理仍由萬達公司負責”，并不能說萬達放棄了文化旅游。
但說真的，未來是不是繼續(xù)由萬達來運營，還真不好說。畢竟，萬達和地方政府簽的協(xié)議是一體化的，由萬達來投資、運營。如果說走就走，怎么對地方政府交待呢？浸淫商場多年的王健林，能不深諳此道？
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