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優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備提供重要保障。根據(jù)華僑城2016年年報(bào)顯示，截至2016年，華僑城文旅綜合及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)累計(jì)權(quán)益土地儲(chǔ)備641.17萬平方米，總建面902.24萬平方米；其中2016年1-12月新增權(quán)益土地儲(chǔ)備105.66萬平方米，新增建面198.45萬平方米。而這些新增土儲(chǔ)主要位于深圳、上海、武漢等一二線重點(diǎn)城市及區(qū)域，為日后文旅產(chǎn)業(yè)的持續(xù)擴(kuò)容提供了優(yōu)良的土地資源保障。
“歡樂谷”品牌輸出、擴(kuò)大影響力。借助旗下歡樂谷的全球影響力，華僑城連續(xù)三年位居全球主題公園集團(tuán)四強(qiáng)，2016年入園游客達(dá)3120萬人次。而去年來華僑城推出了歡樂谷“百億計(jì)劃“，簽約了”餅干警長(zhǎng)“等國產(chǎn)動(dòng)漫IP。2017年5月，華僑城成立歡樂谷集團(tuán)，進(jìn)一步確立華僑城品牌化發(fā)展戰(zhàn)略，鞏固和加強(qiáng)“歡樂谷”在國內(nèi)主題公園界的龍頭地位的同時(shí)，推進(jìn)了文旅產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展。
資產(chǎn)證券化降低融資成本。2012年，華僑城“歡樂谷主題公園入園憑證專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”成立, 而這一產(chǎn)品也是國內(nèi)第一項(xiàng)基于入園憑證現(xiàn)金流的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃。根據(jù)方案，華僑城旗下深圳、北京及上海歡樂谷主題公園5年內(nèi)特定期（5月-10月）的入園憑證，合計(jì)募集資金18.5億元。而資產(chǎn)管理公司將以這部分資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付來源，面向投資者發(fā)行支持受益憑證。借助這一模式，華僑城降低了融資成本，也為實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)發(fā)展模式埋下伏筆。
總結(jié)：細(xì)分行業(yè)抗衡規(guī)模房企，但仍需關(guān)注財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
通過上文中對(duì)文旅產(chǎn)業(yè)整體情況以及華僑城目前發(fā)展的分析，我們認(rèn)為華僑城有望在文旅板塊與規(guī)模房企抗衡、并以此來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)發(fā)展的模式，主要原因有以下幾點(diǎn)：
目前華僑城在文旅產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)相較房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增速明顯，并呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢(shì)，而其旅游業(yè)務(wù)的權(quán)重及占比明顯高于其他房企。以和萬達(dá)的比較為例，萬達(dá)2016年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2548.8億元，其中文旅產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)174.3億元；華僑城全年實(shí)現(xiàn)354.8億元營業(yè)收入，文旅產(chǎn)業(yè)160.1億元。由此看來，在整體規(guī)模差距懸殊的情況下，華僑城在旅游地產(chǎn)板塊的營收與萬達(dá)基本持平，這在一定程度上反映了華僑城文旅較為強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。此外，華僑城2016年歸屬母公司凈利率達(dá)19.41%，相較眾多房企為高，企業(yè)的盈利也極具競(jìng)爭(zhēng)力。
其次，從華僑城目前的資源儲(chǔ)備及整合情況來看，其加速布局全國的動(dòng)向較為明顯。一方面是戰(zhàn)略性拿地，先是2016年著力布局一二線重點(diǎn)城市，再是2017年起加速獲取�？�、深圳、成都等城市地塊，為后期文旅產(chǎn)品升級(jí)擴(kuò)容做準(zhǔn)備；另一方面，多個(gè)城市及區(qū)域的項(xiàng)目合作也為其開拓了市場(chǎng)空間，借助其國企背景和混合所有制體系，未來的合作形式也將更趨于多元化發(fā)展。而央企自身融資優(yōu)勢(shì)明顯，再加上資產(chǎn)證券化的推行，未來華僑城有望持續(xù)優(yōu)化財(cái)務(wù)運(yùn)營。
從品牌影響力來看，旗下“歡樂谷”已經(jīng)形成了較為廣泛的市場(chǎng)知名度，而伴隨以“歡樂谷”展開的“全域旅游”推行，未來華僑城的影響力還將繼續(xù)擴(kuò)大，有望實(shí)現(xiàn)城市、區(qū)域間聯(lián)動(dòng)發(fā)展。
但值得注意的是，大規(guī)模的加速擴(kuò)張總能帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。雖然受益于高利潤(rùn)率的旅游業(yè)務(wù)、溢價(jià)能力較高的住宅開發(fā)，華僑城2016年毛利率高達(dá)53.26%，但其凈負(fù)債率同時(shí)高達(dá)125%，相較2015年增長(zhǎng)77個(gè)百分點(diǎn)，位于房企前列。伴隨未來產(chǎn)業(yè)的持續(xù)擴(kuò)容，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是華僑城需要面臨的重要問題。
（來源：克而瑞研究中心 朱一鳴、鐘詩慧） 共2頁 上一頁 [1] [2] 重慶歡樂谷6月開業(yè) 華僑城未來或在雄安”造城“ 華僑城的旅游野心 擴(kuò)張仍困難重重 深圳百佳超市華僑城店售過期大米 涉篡改保質(zhì)期？ 華僑城的去地產(chǎn)化實(shí)驗(yàn)： 從主題公園到全域旅游 華僑城泰州公司年均虧損近2億遭甩賣 資不抵債成“特困企業(yè)” 搜索更多: 華僑城 |
