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平均拿地成本
不足7000元/平方米
眾所周知，龍湖是一家以高端產(chǎn)品線見(jiàn)長(zhǎng)的房企，這樣的企業(yè)往往對(duì)核心優(yōu)質(zhì)地塊有更執(zhí)著的追求。在擅長(zhǎng)同類產(chǎn)品的房企中，搶地王是“家常便飯”。
但縱觀近兩年龍湖的表現(xiàn)，為了保住25%的毛利率紅線，堅(jiān)持不再投過(guò)高的地王項(xiàng)目。
興證國(guó)際分析師張憶東認(rèn)為，截至2017年4月底，公司通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)拍賣、收購(gòu)等方式一共獲取21個(gè)新項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)到444.9萬(wàn)平方米，公司的權(quán)益建筑面積為302.6萬(wàn)平方米，權(quán)益土地款為210.9億元，平均樓面地價(jià)每平方米僅為6968元，同期，項(xiàng)目銷售均價(jià)卻可達(dá)到每平方米14901元。
而另?yè)?jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，2017年至今，龍湖地產(chǎn)權(quán)益拿地金額應(yīng)該超過(guò)250億元，首次進(jìn)入城市有三個(gè)，香港、深圳和合肥，全國(guó)布局完善。另外，鑒于其2年--3年的投資周期來(lái)看，其新進(jìn)城市的項(xiàng)目溢價(jià)空間可期。
以龍湖地產(chǎn)新進(jìn)的香港啟德地塊為例，“樓面尺價(jià)12563港元”相對(duì)不高，甚至低于2016年12月份海航系在同一區(qū)域內(nèi)1.36萬(wàn)港元的拿地樓面尺價(jià)，屬于理性拿地范疇。
紀(jì)言迅也曾向本報(bào)記者表示，目前該區(qū)域周邊幾乎沒(méi)什么在售樓盤，但九龍東一帶，房?jī)r(jià)在1.5萬(wàn)港元--2萬(wàn)港元/平方尺之間，預(yù)計(jì)未來(lái)該區(qū)域項(xiàng)目將賣到3萬(wàn)港元/平方尺以上。此外，紀(jì)言迅進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，中資房企在香港開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目，借貸成本較低，若企業(yè)有香港上市平臺(tái)，則融資渠道更多，更利于控制項(xiàng)目成本。
除此之外，值得關(guān)注的是，對(duì)于土地市場(chǎng)水漲船高，地越來(lái)越難拿的局面，盡管龍湖走的是“以頻率換概率”的拿地策略，但也有補(bǔ)充拿地方式，比如股權(quán)收購(gòu)。
不過(guò)，《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，相對(duì)于其他房企通過(guò)大筆支出，打包式購(gòu)入股權(quán)，進(jìn)而獲得土地儲(chǔ)備，從而降低整體拿地成本的方式不同，龍湖地產(chǎn)幾乎從未打包式購(gòu)入資產(chǎn)。相反，其收購(gòu)的項(xiàng)目多是單一、資產(chǎn)權(quán)責(zé)清晰且性價(jià)比高的標(biāo)的。
正如龍湖首席財(cái)務(wù)官趙軼所示，2016年收購(gòu)的9個(gè)項(xiàng)目，以武漢長(zhǎng)豐地塊為例，從當(dāng)?shù)匾患疑鲜泄臼召?gòu)，樓面價(jià)是每平方米4100元，而當(dāng)時(shí)武漢多區(qū)域招拍掛樓面價(jià)已達(dá)9000元∕平方米，甚至1萬(wàn)元∕平方米以上。
更重要的是，逆周期低成本拿地的背后，驅(qū)動(dòng)的是銷售窗口期靈活度的提高。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，在限購(gòu)限貸及限價(jià)的壓力下，龍湖地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額600.2億元，同比增長(zhǎng)200%，已經(jīng)完成全年1100億元銷售目標(biāo)的54.6%。
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