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長線釣大魚
對于長租公寓面臨的利潤不高、回報較長問題，吳迪表示，國內(nèi)租賃業(yè)從起步到現(xiàn)在并不長，行業(yè)仍處于探索的階段，主要還是得扎實地把握好客戶的需求。
雖然盈利還未解決，但吳迪認為，萬科選擇了做大眾市場，如果沒有規(guī)模，怎么生存下去？
據(jù)悉，目前廣州、廈門以及北京這三個城市都提出了各自的目標。泊寓北京方面希望在5年內(nèi)能運營10萬間的規(guī)�！，F(xiàn)時籌劃準備的長租公寓項目達到了13處，計劃投資上百億元，目前累計投入了20多億元。
廣州泊寓總經(jīng)理張成皓則稱，廣州泊寓今年開業(yè)的規(guī)模預計達到1萬間左右，預計年營收將突破1個億。
在廈門，據(jù)去年泊寓廈門品牌發(fā)布會所透露，泊寓廈門希望在三年內(nèi)服務的客戶人數(shù)超過10萬人，成為廈門最大的長租公寓品牌。
規(guī)�？梢杂脭�(shù)字來衡量與想象，但回歸到實際，長租公寓盈利的路途還有多遠？
廣州商業(yè)市場分析人士認為，對于核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)公寓，其本身便具備增值的條件。在較為寬松的貨幣政策的環(huán)境下，物業(yè)租金將會水漲船高。
基于投資與資產(chǎn)增值的目的，若長租公寓運營商能夠提供穩(wěn)定的服務，客觀上來說，實現(xiàn)長期的集中收益并不難，“所以最根本的就是不要把自己的產(chǎn)品搞砸，解決好消防問題，做好產(chǎn)品與服務”。
“萬科至今更愿意把自己稱為一個不動產(chǎn)商，而不是純粹的房地產(chǎn)開發(fā)。”吳迪如是說道，萬科更在乎的是開發(fā)之后的經(jīng)營管理，這與傳統(tǒng)的開發(fā)都是完全不同的。如果產(chǎn)品精細度無法做到與業(yè)務相匹配的話，這項業(yè)務是會很容易死掉的。
在解決盈利難的問題上，張成皓稱，泊寓業(yè)務也在通過深挖物業(yè)價值、提升運營能力、打造高效的扁平化組織來提升業(yè)務的盈利能力。譬如，運營泊寓開發(fā)的專有平臺，將租務場景實現(xiàn)了線上管理，降低了管理成本。
私募基金人士則分析，在產(chǎn)品研發(fā)和運營能力上，開發(fā)商將會逐漸掌握優(yōu)勢。能夠在更復雜的地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)標準化的流水線作業(yè)，長租公寓的產(chǎn)品和運營對開發(fā)商而言只能算小兒科。
“他們可能面臨的比較大的問題還是傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)的人力成本過高，要整體達到盈虧平衡點還有很長的路要走。”
雖然回報周期較長，但隨著土地出讓市場中對自持比例提出要求，北京市場人士認為，發(fā)展長租公寓業(yè)務，也可以讓企業(yè)培養(yǎng)一個很好的運營團隊。
若進一步把長租公寓放到“萬億大萬科”的計劃中，或許更容易理解目前萬科對于長租公寓規(guī)模訴求的邏輯。
萬科曾提出，在第四個十年，萬科在服務于城市發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)中相關的企業(yè)體量，對行業(yè)的影響和對社會的貢獻要達到萬億企業(yè)的水準，而新拓展的業(yè)務要能夠與傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務并駕齊驅(qū)。
市場人士稱，作為新業(yè)務的一份子，長租公寓分擔一點任務很正常，當下租賃市場的發(fā)展空間也支撐得起規(guī)模的想象。當然，所存在的種種問題，也是泊寓在擴張過程中需要跨過的幾道門檻。
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