賽道泊寓
根據(jù)城市流動(dòng)人口、房?jī)r(jià)收入等篩選原則，萬(wàn)科在長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)上重點(diǎn)布局四個(gè)區(qū)域12個(gè)城市，包括廣州、廈門(mén)、南京、深圳、武漢、北京、天津、青島、上海、成都、西安、杭州。目前發(fā)展較快的有廣州、廈門(mén)等。
表：萬(wàn)科泊寓于部分城市規(guī)模統(tǒng)計(jì)
數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)、企業(yè)公布
價(jià)位上，據(jù)泊寓廈門(mén)總經(jīng)理吳迪介紹，由于泊寓的定位為大眾市場(chǎng)，所以其定價(jià)是按照片區(qū)的平均租金水平來(lái)定，沒(méi)有做產(chǎn)品的溢價(jià)。廈門(mén)泊寓所選擇的物業(yè)以商用物業(yè)為主，也有部分是住宅用地，但住宅用地的成本會(huì)更高一些。
廣州泊寓總經(jīng)理張成皓則表示，廣州和其他城市一樣，遵從泊寓的業(yè)務(wù)憲法——“市場(chǎng)化定價(jià)”。泊寓產(chǎn)品定位針對(duì)目前房屋租賃市場(chǎng)的大眾人群——35歲以下年輕白領(lǐng)的。
泊寓北京一位人士也介紹，北京的青年客群層次拉得比較開(kāi)，泊寓產(chǎn)品會(huì)有檔次之分，最終會(huì)根據(jù)消費(fèi)者的支付能力來(lái)定價(jià)。
物業(yè)選取上，泊寓北京透露將優(yōu)先選擇公共交通便利的物業(yè)，四環(huán)左右將是其拓展的重點(diǎn)，且項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)以商業(yè)、綜合為佳。
目前，泊寓北京已有的13個(gè)項(xiàng)目中，4個(gè)是萬(wàn)科自有的，9個(gè)為外部獲取，外部拓展方式又可分為輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)方式。
輕資產(chǎn)方式即租賃方式，泊寓與項(xiàng)目持有方（或經(jīng)營(yíng)方）簽訂長(zhǎng)期房屋租賃合同（一般超過(guò)15年），重資產(chǎn)方式為通過(guò)收購(gòu)獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)或長(zhǎng)期使用權(quán)。
泊寓廈門(mén)方面則透露，目前泊寓比較多的物業(yè)是前期按照傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)方式建成，接手后再進(jìn)行物業(yè)的改造。隨著時(shí)間的推進(jìn)，這類(lèi)項(xiàng)目將越來(lái)越少，廈門(mén)泊寓更傾向于在一個(gè)項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)便介入進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)。
泊寓廈門(mén)總經(jīng)理吳迪所稱的這種方式在廣州便有一個(gè)典型的產(chǎn)品。據(jù)悉，廣州萬(wàn)科云城這一項(xiàng)目涉及了多個(gè)“八爪魚(yú)”業(yè)務(wù)，由于前期拿地時(shí)便有了轉(zhuǎn)型新業(yè)務(wù)的想法，項(xiàng)目在建設(shè)時(shí)就規(guī)劃了長(zhǎng)租公寓業(yè)態(tài)。
其實(shí)，萬(wàn)科進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域并不算早，包括鏈家自如、YOU+等品牌已先行在這一領(lǐng)域布局。比起其他公寓品牌，萬(wàn)科這個(gè)強(qiáng)大的靠山實(shí)則為各城市公司減少了發(fā)展泊寓業(yè)務(wù)的資金壓力。也就是說(shuō)，萬(wàn)科的泊寓產(chǎn)品是一盤(pán)棋策略，資金由集團(tuán)來(lái)籌集，本地的團(tuán)隊(duì)不需要操心資金問(wèn)題。
廣州商業(yè)市場(chǎng)人士分析，開(kāi)發(fā)商擁有成熟的開(kāi)發(fā)鏈條，對(duì)硬件的改造與投入擁有先天的優(yōu)勢(shì)。相比之下，基金出身的運(yùn)營(yíng)商則會(huì)考慮中長(zhǎng)期的收益，使之在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中更加注重品質(zhì)，在中長(zhǎng)期的管理、服務(wù)上有優(yōu)勢(shì)。
據(jù)悉，目前規(guī)模最大的公寓品牌自如，已管理40000套價(jià)值3000億的房屋資產(chǎn)，擁有25萬(wàn)間自如友家，7棟自如寓，擁有超過(guò)60萬(wàn)的自如客。雖然萬(wàn)科目前包括未開(kāi)業(yè)在內(nèi)的泊寓規(guī)模僅有5萬(wàn)間，但做了多年“龍頭房企”的萬(wàn)科，在租賃業(yè)務(wù)上也不甘落后。
4月份業(yè)績(jī)電話會(huì)議上，萬(wàn)科透露，長(zhǎng)租公寓是公司發(fā)展的重點(diǎn)。未來(lái)中國(guó)市場(chǎng)將有很大量的租賃需求，但是C2C租賃痛點(diǎn)多，所以集中式的品牌公寓擁有很大的市場(chǎng)容量。希望未來(lái)做到15萬(wàn)間的水準(zhǔn)，成為國(guó)內(nèi)排名前列的長(zhǎng)租公寓供應(yīng)商。
不過(guò)，萬(wàn)科的目標(biāo)似乎并不止于此，泊寓北京在2017年2月份的春茗活動(dòng)上曾透露，萬(wàn)科預(yù)計(jì)到2018年拓展公寓目標(biāo)45萬(wàn)間，預(yù)計(jì)年收入94億元。此外，萬(wàn)科遠(yuǎn)期規(guī)劃則計(jì)劃提供100萬(wàn)套公寓，年收入達(dá)到155億元，為一半以上城市新進(jìn)入者提供長(zhǎng)期租住空間及服務(wù)。
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