在復(fù)牌的關(guān)鍵節(jié)點上，佳兆業(yè)更換了核數(shù)師。2016年12月19日，法務(wù)會計公司富事高對佳兆業(yè)的財務(wù)調(diào)查報告出爐，將所有責(zé)任指向了普華永道和“若干前雇員”，并認為與管理層及郭英成無關(guān)。
3月27日的業(yè)績會現(xiàn)場，郭英成回應(yīng)此事稱，富事高的調(diào)查是第三方的，自己的責(zé)任一切以公告的內(nèi)容為主。
如今佳兆業(yè)三年的財報公之于眾，其財務(wù)圖景也最終得以展現(xiàn)。經(jīng)濟觀察報查閱財報發(fā)現(xiàn)，佳兆業(yè)這一次發(fā)出的財報中，其中一處調(diào)整是將“明股實債”計入了“計息借款”。
明股實債是一種表面為股權(quán)投資而實質(zhì)上為債權(quán)投資的融資方式，公司利用項目進行股權(quán)型融資，約定收益和股權(quán)回購期限，作為債權(quán)人的項目股東提供股東貸款。
普華永道一位離任的注冊會計師對經(jīng)濟觀察報表示，佳兆業(yè)的債務(wù)危機，很大程度上來自于隱性債務(wù)的暴露。一般來說，在房企財報中，明股實債是不被計入負債的。
為順應(yīng)上述記賬方式，佳兆業(yè)對2013年財報中的有關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)進行了重新分類和調(diào)整。其指出，公司2013年間新發(fā)現(xiàn)借款有關(guān)的計息借款分別約251.3億元及82.24億元被錯誤入賬或并無入賬，公司決定作出重新分類以反映計息借款，這一項“明股實債”規(guī)模達到了334億元。
敗于舊改，成于舊改
盡管曲折，佳兆業(yè)還是復(fù)牌了。郭英成在業(yè)績會上稱：“公司這一次重組成功主要是擁有良好的信用和一線的優(yōu)質(zhì)資源，特別是土地，這是最大的關(guān)鍵。”
債務(wù)重組后，佳兆業(yè)和一些金融機構(gòu)簽訂了合作協(xié)議，獲得了包括平安銀行(9.170, 0.09,0.99%)500億的授信和中信銀行(6.710, 0.08, 1.21%)400億的授信。主導(dǎo)債務(wù)重組的佳兆業(yè)高級顧問譚禮寧說：“我們在國外做重組時，得到了很多外資機構(gòu)的大力支持。”
郭英成亦聲明，金融機構(gòu)愿意馳援佳兆業(yè)，是因為佳兆業(yè)的商業(yè)價值，不存在任何對賭協(xié)議。
數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，佳兆業(yè)土地儲備達到2100萬平方米，80%位于一線及重點二線城市。若按貨值計算，一二線城市占比達到94%。去年佳兆業(yè)耗資80億元在土地市場斬獲的162萬平方米土地，亦都位于一線城市。
根據(jù)業(yè)績會上透露出的信號，“復(fù)活”后的佳兆業(yè)仍要押注舊改。
1999年成立于深圳的佳兆業(yè)是靠舊改起家的。在成立之初，佳兆業(yè)拿地的方式并非是招拍掛，而主要是靠收購爛尾樓、與其他開發(fā)商合作。舊改項目涵蓋整個廣東地區(qū)特別是深圳所有的舊改類型，包括舊村、舊城、舊工業(yè)區(qū)改造。
2009年12月，佳兆業(yè)頭頂深圳“舊改專家”的稱號登陸港股。佳兆業(yè)認為，通過這樣的方式能夠以較低的成本獲得土地資源，進而獲得相對較高的利潤回報。2014年半年報時，佳兆業(yè)毛利率高達40.3%。
但是舊改項目復(fù)雜，涉及部門和審批流程眾多，容易滋生權(quán)力尋租。2014年11月，郭英成因卷入深圳蔣尊玉案被傳接受調(diào)查，佳兆業(yè)深圳坂田城市廣場等4個項目超過2000套房源遭遇“鎖定”。
郭英成強調(diào)，佳兆業(yè)專注舊改18年，如今公司進入正常運營的軌道，舊改仍是其重要依仗。原因在于佳兆業(yè)在該領(lǐng)域豐富的經(jīng)驗和“家底”。
據(jù)了解，佳兆業(yè)是國內(nèi)首家成立專業(yè)城市更新公司的房企，并于2013年9月升級成為佳兆業(yè)置業(yè)集團，目前有400多人的專業(yè)舊改團隊。
同時，佳兆業(yè)已儲備占地1300萬平方米的舊改項目，保守估計可售面積超過2000萬平方米，可售貨值過萬億。
在深圳，佳兆業(yè)擁有的舊改項目占地面積超過860萬平方米，其中龍崗、鹽田、平湖等項目均已進入開發(fā)階段，預(yù)計2017年底至2018年上半年入市銷售，可售建筑面積為94.34萬平方米，貨值達數(shù)百億元。
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