2月28日早間，中國(guó)恒大刊發(fā)董事會(huì)函件，詳細(xì)提供引入300億元戰(zhàn)略投資的增資資料，以及恒大地產(chǎn)若干資料。
董事會(huì)函件的正文并未披露過多深深房的重組進(jìn)度。恒大在回顧2016年12月30日引入中信聚恒、廣田投資等八家投資者之余，僅透露一條較為“務(wù)虛”的信息：“公司不排除在不久的將來向恒大地產(chǎn)引進(jìn)更多投資者。”
自去年下半年以來，恒大一直在緊鑼密鼓地推進(jìn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)回A的工作，在項(xiàng)目時(shí)間進(jìn)度上卻并未如期達(dá)標(biāo)。相關(guān)路演資料顯示，1月15日，A股上市公司（亦即深深房）公告重組方案。截至2月24日，深深房聲稱仍“繼續(xù)就本次重大資產(chǎn)重組方案進(jìn)行溝通與論證”。
不過，早前證券日?qǐng)?bào)援引知情人士說法表示，由于恒大在萬科事件上的態(tài)度已獲深圳方面的認(rèn)可，因此在深深房的重組一事上，如無意外勢(shì)必予以“綠燈”放行。
在這種輿論環(huán)境下，恒大最新刊發(fā)通函仍舊有著獨(dú)特的意義。按照香港上市公司信息披露規(guī)則，當(dāng)上市公司進(jìn)行某些交易時(shí)，須向股東寄發(fā)通函。有市場(chǎng)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體評(píng)論稱，通函的出現(xiàn)或許象征著恒大地產(chǎn)與深深房的重組交易，“已進(jìn)入可行性較高的階段”。
相比于例行式的重組進(jìn)度披露，恒大在通函附錄里披露了將近130頁的資料，信息量之龐大此前罕見。盡管重組深深房仍未告一段落，但隱匿在恒大這家房地產(chǎn)企業(yè)背后的秘密，將由通函揭開冰山一角。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，于1月13日，中國(guó)恒大的未償還借款約為5652.57億元，有抵押及有擔(dān)保部分占4090.33億元，無抵押及無擔(dān)保占608.15億元。按渠道分，銀行借款占2614.36億元，其它借款占2280.91億元，優(yōu)先票據(jù)、中國(guó)企業(yè)債券則分別占219.66億元、537.64億元。
公告并未披露最新的流動(dòng)資金及財(cái)務(wù)資源情況，僅提及截止2016年上半年，中國(guó)恒大現(xiàn)金及現(xiàn)金等值物以及受限制現(xiàn)金總額為2120.0億元；相比之下，同期計(jì)息借款及其它借款約為3812.6億元。
第三方提供的估值報(bào)告則顯示，于2016年11月30日估值日期，恒大地產(chǎn)及其附屬公司在中國(guó)持作出售、自營(yíng)、投資及發(fā)展中、未來發(fā)展等組別的物業(yè)共1393個(gè)，對(duì)應(yīng)總市值8342.01億元，公司應(yīng)占市值7641.99億元。
除此以外，恒大地產(chǎn)在中國(guó)已訂約將購(gòu)入的物業(yè)達(dá)39個(gè)；在香港持作投資的物業(yè)也有尖沙咀金鑾大廈4樓D室、中國(guó)恒大中心，對(duì)應(yīng)總市值110.10億港元（約人民幣97.44億元）。
上述項(xiàng)目大部分以二三四線為主，包括無錫、佛山、東莞、南昌、重慶、武漢、成都等，少部分位于廣州、北京等一線城市；其中恒大中渝廣場(chǎng)、中國(guó)恒大中心等項(xiàng)目，主要是過去兩年從張松橋、劉鑾雄等人手中購(gòu)得。
這也意味著，剔除尚無商業(yè)價(jià)值的39個(gè)已訂約將購(gòu)入物業(yè)，恒大地產(chǎn)總計(jì)擁有物業(yè)1395個(gè)，總貨值高達(dá)8439.45億元。
恒大過去兩年銷售業(yè)績(jī)高歌猛進(jìn)，2016年合約銷售額更是首次達(dá)到3733.7億元，這主要得益于其龐大的土儲(chǔ)規(guī)模及快周轉(zhuǎn)模式。即便在恒大地產(chǎn)的重組過程中，這種開發(fā)模式同樣適用。某種意義上，接近8500億元的貨值也是保證該公司兌現(xiàn)重組承諾的前提。
據(jù)中國(guó)恒大公告，恒大地產(chǎn)2017-2019年合約銷售額分別達(dá)到4500億元、5000億元、5500億元，扣除非經(jīng)常性損益后歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)合計(jì)888億元，否則母公司將按比例賠償。在2月中旬的年度工作會(huì)議上，許家印再次重申了2017年的銷售目標(biāo)。
市場(chǎng)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，恒大地產(chǎn)重組上市之于中國(guó)恒大而言意義重大，此次詳細(xì)披露物業(yè)資產(chǎn)的情況一方面為履行信息披露義務(wù)，一方面則或?yàn)闃淞⒒蚍�(wěn)定資本市場(chǎng)的信心。
按照中國(guó)恒大的計(jì)劃，擬重組的恒大地產(chǎn)未來將包括最核心的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，以及恒大淘寶足球俱樂部。以戰(zhàn)略投資300億元占股13.16%計(jì)算，未上市前恒大估值已達(dá)到2279.64億元，高于萬科目前總市值。
另外，中國(guó)恒大于附錄中還披露了截至目前的主要股東情況。其中許家印夫婦共計(jì)持股101.62億股，占公司權(quán)益74.24%；其中93.71億股由許家印全資擁有的鑫鑫(BVI)有限公司持有，7.91億股則由其配偶丁玉梅全資擁有的均榮控股有限公司持有。
�。▉碓矗河^點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 撰文：鐘凱）
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