現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：政府換特首會(huì)不會(huì)擔(dān)心土地方面會(huì)有政策變化?另外除了在香港可能有一些拿地機(jī)會(huì)，在內(nèi)地有沒(méi)有準(zhǔn)備做一些物業(yè)發(fā)展?或者是做一些酒店組合，以分散一些投資風(fēng)險(xiǎn)?
陳啟宗：我們一直在內(nèi)地都是在看地的，香港會(huì)不會(huì)改變土地政策我不知道�，F(xiàn)在都不知道誰(shuí)是特首，無(wú)謂去推測(cè)，只能拭目以待。
我們?cè)趦?nèi)地一直是有買地的，不過(guò)不容易買得到，因?yàn)槲覀兊囊蟊容^高。但是不聲不息的以往這么多年已經(jīng)買了十塊八塊，所以是有機(jī)會(huì)的。希望在未來(lái)的一兩年能夠買到土地也說(shuō)不定，特別是趁現(xiàn)在的土地價(jià)格不是最巔峰的時(shí)候，所以能買到地是好事。
陳南祿：我補(bǔ)充一句，如果大家留心看，我們香港與內(nèi)地寫字樓的租金收入其實(shí)已經(jīng)有比較大的回升。2016年7月，沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)甲級(jí)辦公樓頂層19個(gè)樓層改建成酒店的計(jì)劃已經(jīng)獲批，將于2019年開幕。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：還會(huì)不會(huì)有更多這種改造?
陳南祿：看市場(chǎng)。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：在內(nèi)地會(huì)不會(huì)供應(yīng)住宅?是不是也是一方面的策略?
陳啟宗：我們已經(jīng)有一些土地在做發(fā)展了，不過(guò)這些土地全部跟商場(chǎng)掛鉤的，都是在商場(chǎng)或者是寫字樓的旁邊，也就是說(shuō)這些都是豪宅，是比較高檔的。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：集團(tuán)除了浪澄灣之外還有沒(méi)有其他香港的項(xiàng)目，今年可以拿出來(lái)賣的?
陳啟宗：藍(lán)塘道雖然剩下16間，但是這16間是很值錢的，16間的市場(chǎng)價(jià)值比另一個(gè)項(xiàng)目的87間的價(jià)值還要高。
樓價(jià)怎樣，你問(wèn)我，我也不知道問(wèn)誰(shuí)，我從來(lái)不推測(cè)樓價(jià)的，香港有很多高人，他們很喜歡推測(cè)樓價(jià)，你可以問(wèn)他們。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：可不可以補(bǔ)充下，有幾個(gè)住宅單位是賣了沒(méi)入賬的?
何孝昌：其實(shí)到去年年底，我們有95間浪澄灣簽了臨時(shí)買賣合約，要到今年的1月1號(hào)后才能簽正式買賣合同。我們要簽了正式買賣合同之后才會(huì)正式入帳的，所以這95家在10月底前買的要到2017年才入帳的，這是針對(duì)2017年的銷售。
今年1月1日之后到現(xiàn)在，也已經(jīng)賣了55間，手頭上只剩下浪澄灣80幾間沒(méi)賣。
去年賣的95間沒(méi)有入帳的，是接近10億港元。2017年1月到現(xiàn)在賣的，差不多6億，總共加起來(lái)有16億港元。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您剛才說(shuō)現(xiàn)在內(nèi)地的環(huán)境不是很好，但1月武漢還是拍了一批地，最大的一塊地是一百多億，也是和商業(yè)項(xiàng)目連在一起，您怎么看武漢這么大一批商業(yè)進(jìn)來(lái)?
陳啟宗：首先要搞清楚，住房的土地和商業(yè)的土地是兩回事。住宅地產(chǎn)是房地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)也是房地產(chǎn)，但商業(yè)和住房市場(chǎng)是兩碼事，非常不一樣，所以不能相提并論，要分開，差不多可以算是兩個(gè)市場(chǎng)，而不是一個(gè)市場(chǎng)。正如這個(gè)桌子是木造的，那個(gè)東西也是木造的，但是這個(gè)跟那個(gè)是兩碼事。
我們只是做商業(yè)房地產(chǎn)，要是有住宅的話，也是依附于商場(chǎng)或者是寫字樓。跟很多人的方案不一樣，好多人的商業(yè)模式是以蓋住房為主，或者是買地的時(shí)候就寫清楚必須有一個(gè)商場(chǎng)，所以就做吧，但是是以住宅為主。
這是很可以理解的合理的商業(yè)模式，但是我們是另外一種商業(yè)模式，也是很合理的，就是我們是以做商業(yè)房地產(chǎn)為主，而且一定是地點(diǎn)非常好的，水平在市里一定是最高的高檔商場(chǎng)，旁邊如果自己也蓋一些住宅，相信價(jià)格在那個(gè)城市應(yīng)該是相對(duì)比較高的。所以我們的商業(yè)模式跟別人可能有點(diǎn)不一樣。
所以我們是看商業(yè)房地產(chǎn)，別人是看住宅房地產(chǎn)。即使住宅很多，對(duì)我們是沒(méi)有什么太大影響的。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：年報(bào)提到，2017年會(huì)集中注意力推動(dòng)香港租金收入的增長(zhǎng)，香港的租金收入真的是有空間提高嗎?還是在這一年，未必有這么多住宅物業(yè)拿出來(lái)銷售，所以就把物業(yè)租賃方面的收入增加多一點(diǎn)?
陳啟宗：大家都知道，我們也是很透明的，恒隆賣樓全部是看市場(chǎng)環(huán)境的。我們看準(zhǔn)市場(chǎng)，認(rèn)為市場(chǎng)夠高了我們才會(huì)賣。比如說(shuō)過(guò)去這幾個(gè)月，看了中原地產(chǎn)指數(shù)是創(chuàng)新高的，去年的9月、10月到現(xiàn)在，跌了一點(diǎn)但又回到高位，可以說(shuō)一直都是高的，我們基本上會(huì)利用這個(gè)機(jī)會(huì)賣樓。
所以說(shuō)不會(huì)傻到因?yàn)橘u樓少了，所以租金就加多一點(diǎn)，這要加多少才夠呢?因?yàn)橘u樓的數(shù)字是大過(guò)租金很多的。所以你這種說(shuō)法是不成立的，賣樓是賣樓，租樓是租樓。
租樓方面我們做了很多功夫，也是有收成的。提高租金是因?yàn)橹白隽撕芏嗍虑閬?lái)提升的，所以說(shuō)有的地方租金是可以升的。不過(guò)這也不可能長(zhǎng)久這樣下去的，你升了之后，基數(shù)就大了，如果再有同樣百分比的升幅是比較困難的。所以我們希望是盡量提高自身物業(yè)的素質(zhì)，以期達(dá)到租金的提升。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛才講了買地要看價(jià)，為什么會(huì)這么消極的態(tài)度呢?提高一些價(jià)格，拿到地之后，或許就貨如輪轉(zhuǎn)了?
陳啟宗：這個(gè)“貨如輪轉(zhuǎn)”是一個(gè)很成立的商業(yè)模式，但并不是每一個(gè)人都用同一個(gè)模式的嘛，譬如你這么高大靚仔，我這么丑，這就不是一個(gè)模式了。所以每個(gè)人都只能做他認(rèn)為可以做到的事。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：上一年的香港租金很理想，跑贏了大市，是不是未來(lái)的升幅會(huì)放緩，甚至是會(huì)下跌?另外山頂和銅鑼灣有項(xiàng)目在做提升工程，投資金額有多少，會(huì)不會(huì)影響零售業(yè)務(wù)?
陳南祿：我想租金的問(wèn)題，剛剛主席也解釋過(guò)了。你說(shuō)得對(duì)，銅鑼灣等項(xiàng)目的提升工程當(dāng)然會(huì)影響到一段時(shí)間零售收入，但是有些地方提升工程后的收益已經(jīng)在逐步逐步浮現(xiàn)，也比較理想。比如說(shuō)旺角項(xiàng)目旁邊的空地，以前很多人在那里抽煙，現(xiàn)在則很搶手，很多人在做推廣、做活動(dòng)，現(xiàn)在最新的是“出前一丁”，非常受歡迎，有很棒的紀(jì)念品和面，有5米高的“清仔”，那些地方是會(huì)有租金收入的。銅鑼灣的其他地方，也是提升了很多。當(dāng)然有的租客可能比他預(yù)期的收入會(huì)高一些，有些則會(huì)低一些，這些情況我們當(dāng)然會(huì)做優(yōu)化，做理想化，針對(duì)租客做一些組合。
關(guān)于山頂項(xiàng)目，今年的租約到期的時(shí)候，大概是3月下旬，就會(huì)開始提升工程。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：香港去年租金收入有提升，但內(nèi)地租金收入情況看有負(fù)增長(zhǎng)的，您怎么看?
陳南祿：大家都知道，每一個(gè)城市的情況是不能一概而論的。有些城市好一些，有些城市會(huì)受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響大一些，但是我們?cè)谶@個(gè)城市的表現(xiàn)一般是比整體水平好很多的，這也是我們?cè)谟眯牡慕Y(jié)果的原因。
你說(shuō)會(huì)不會(huì)升幅太高呢?其實(shí)在一個(gè)城市買最好的位置，做最好的管理，遲早都是有好的表現(xiàn)的。另一方面，很大的影響是上海，上海的恒隆廣場(chǎng)都是有影響的。剛才主席也介紹了提升工程，很多地方正做工程，有百分之十幾的地方是沒(méi)有出租而沒(méi)有租金收入的。而我們先是很受租客的歡迎，所以我有信心，上海的恒隆廣場(chǎng)表現(xiàn)今年會(huì)更好。
陳啟宗：雖然說(shuō)各城市的情況都不同，這是正確的。甚至是同一個(gè)城市里面，兩個(gè)不同的商場(chǎng)都可能有兩個(gè)不同的表現(xiàn)。比如說(shuō)過(guò)去一年，上海的恒隆廣場(chǎng)，如果不算13%的租金收入，只是用前一年的87%的租金來(lái)比，其實(shí)是按年增長(zhǎng)了16%的，在這么艱難的環(huán)境下，竟然可以做到這么多的提升，所以租金是可以持續(xù)反映出業(yè)績(jī)的。
另外，同樣的城市卻增長(zhǎng)得比較慢，這可能也有不同的原因，比如說(shuō)我們這個(gè)季度開始要裝修港匯廣場(chǎng)，這個(gè)項(xiàng)目的體量是恒隆廣場(chǎng)的兩倍多，要花的時(shí)間也多很多，受影響的百分比，所占面積也是大過(guò)恒隆廣場(chǎng)的，所以自然其租金收入、升幅等等就會(huì)不如恒隆廣場(chǎng)高。
另外，恒隆廣場(chǎng)是五星級(jí)的最高品牌的，而港匯廣場(chǎng)是四星級(jí)的，所以很多地方都是不同的，結(jié)果也就不同了。
有的人會(huì)說(shuō)東北很差啊，我不否認(rèn)東北差，但是你再細(xì)心的看一看，我們除了上海之外，成績(jī)最好的廣場(chǎng)就是在沈陽(yáng)皇城恒隆廣場(chǎng)，那里的成績(jī)是非常非常好的，無(wú)論是人流、銷售額、租金，所有的都是最好的。
可能有人會(huì)說(shuō)，這是沈陽(yáng)啊，怎么會(huì)這么好?所以說(shuō)不能一言蓋之說(shuō)整個(gè)城市不好，因?yàn)槭袌?chǎng)是需要一段時(shí)間去培養(yǎng)的。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：香港會(huì)不會(huì)考慮和其他的財(cái)團(tuán)一起發(fā)展，這樣的機(jī)會(huì)有多高?
陳南祿：香港的地正在尋找中，形式或者說(shuō)合作方法是考慮的一部分條件。如果是環(huán)境需要我們合作，那我們就會(huì)合作，也不是說(shuō)一定要墨守成規(guī)，但是不是必然則要看情況。我們內(nèi)地也有一些地，有幾個(gè)地方貼著項(xiàng)目會(huì)有一些建住宅的地，譬如沈陽(yáng)、武漢、昆明、無(wú)錫都會(huì)有。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：香港零售方面，是不是今年市道還沒(méi)完全復(fù)蘇?
陳啟宗：我個(gè)人是相當(dāng)有信心的，當(dāng)然也會(huì)小心。這個(gè)市場(chǎng)，我看不到很快會(huì)復(fù)蘇。好象沒(méi)有什么理由在短時(shí)間內(nèi)復(fù)蘇，如果你們看得到，麻煩告訴我一聲。
(來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 撰文：羅舒晗 勞蓉蓉)
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