投資者的條件
此次引入戰(zhàn)投，恒大簽下了三年利潤(rùn)888億元的業(yè)績(jī)承諾，即2017年、2018年及2019年三年內(nèi)凈利潤(rùn)將分別不得少于243億、308億和337億;同時(shí)承諾每年凈利潤(rùn)分配比例將不低于60%。按照承諾業(yè)績(jī)計(jì)算，恒大未來三年股息率將超過20%。
年報(bào)顯示，2014至2015年間，恒大地產(chǎn)除稅前凈溢利分別是245.32億元、292.33億元。如果一切順利，2017-2019年恒大地產(chǎn)至少將向股東預(yù)計(jì)發(fā)放532.8億元利潤(rùn)，分到8家戰(zhàn)投旗下的凈利潤(rùn)達(dá)70.12億元，年均投資收益達(dá)7.79%。
投資協(xié)議還規(guī)定，若恒大地產(chǎn)2020年1月31前未能完成與深深房的重組，恒大將以原有投資成本回購(gòu)?fù)顿Y者持有股權(quán)，或向戰(zhàn)投無償轉(zhuǎn)讓相當(dāng)于其如今持股一半的股份。
恒大人士稱，業(yè)績(jī)承諾是引進(jìn)戰(zhàn)投的常規(guī)安排，為了進(jìn)一步給投資人樹立信心。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)此前獲得的恒大地產(chǎn)路演材料顯示，若恒大地產(chǎn)在上市前未實(shí)現(xiàn)每年的業(yè)績(jī)承諾，恒大地產(chǎn)每年進(jìn)行現(xiàn)金分紅時(shí)對(duì)戰(zhàn)略投資者的分紅比例將根據(jù)恒大地產(chǎn)業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)情況進(jìn)行調(diào)整，保證投資者的收益。
克而瑞分析認(rèn)為，實(shí)現(xiàn)上述業(yè)績(jī)目標(biāo)并不難，基于土地儲(chǔ)備和銷售情況，只需銷售額年均增長(zhǎng)約10%、預(yù)售均價(jià)年均增長(zhǎng)約6%，核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率年均增長(zhǎng)約8%即可。事實(shí)上恒大過去7年的復(fù)合增長(zhǎng)達(dá)到了37%。
一位來自中信銀行投資銀行部的人士稱，除了銷售規(guī)模，恒大大規(guī)模的土地儲(chǔ)備和低廉的土地成本是此次成功引入戰(zhàn)投的關(guān)鍵。截至2016年6月30日，恒大地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備面積1.67億平方米，74%位于一二線城市，累計(jì)平均成本1370元/平方米。
根據(jù)世邦魏理仕的評(píng)估，這些土地的估值達(dá)5000多億，比拿地時(shí)的土地原值(2516億元)漲了一倍多。按照今年前3季度恒大項(xiàng)目約8100元/平方米的銷售均價(jià)，這些土地未來幾年能實(shí)現(xiàn)1.36萬億銷售額，以8.8%的利潤(rùn)率計(jì)算，預(yù)期的利潤(rùn)是1200億元。就算未來平均房?jī)r(jià)下跌30%，也能賣出9500多億元，利潤(rùn)約為838億元。
回A計(jì)劃
易居研究院智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，引入戰(zhàn)略投資者有利于恒大加快A股上市進(jìn)程，同時(shí)符合企業(yè)價(jià)值的發(fā)現(xiàn)。
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，剛剛過去的2016年，恒大地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額3810億元，較2015年的2013.4億元增長(zhǎng)近九成，刷新了中國(guó)房企全年銷售紀(jì)錄，同時(shí)超越萬科成為銷售規(guī)模最大的房企。但目前中國(guó)恒大在港股的市值卻遠(yuǎn)低于萬科。因此，回歸A股有助于恒大估值的修復(fù)，以獲得更多的資本支持。
同時(shí)，引入戰(zhàn)投對(duì)恒大最直接的影響在于降低負(fù)債率，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。根據(jù)中信建投測(cè)算，恒大2016年中期業(yè)績(jī)報(bào)告總借款為3812億、現(xiàn)金余額2120億、凈資產(chǎn)1820億;在成功引入300億戰(zhàn)投后，公司現(xiàn)金余額增加300億至2420億，凈資產(chǎn)增加300億至2120億，其凈負(fù)債率有望從92.97%下降至約65%的行業(yè)平均水平。
根據(jù)Wind資訊，按照申銀萬國(guó)行業(yè)分類，2016年上半年，滬深兩市137家上市房企負(fù)債合計(jì)超過4.33萬億元，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)24%，企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為77%。
根據(jù)恒大路演資料，“引戰(zhàn)”工作的落地是恒大回歸A股的重要一步，接下來或進(jìn)一步公布重組方案。
2016年10月，凱隆置業(yè)、恒大地產(chǎn)與深深房、深圳投資控股達(dá)成協(xié)議，深深房以發(fā)行股票或現(xiàn)金方式向凱隆置業(yè)收購(gòu)恒大地產(chǎn)全部權(quán)益。交易完成后，凱隆置業(yè)變成A股上市公司深深房的股東。
但恒大地產(chǎn)要真正實(shí)現(xiàn)A股上市還需要經(jīng)過幾個(gè)關(guān)卡：
12月12日，深深房發(fā)布公告稱，由于重組方案較為復(fù)雜，且涉及購(gòu)買的資產(chǎn)規(guī)模較大，公司無法在12月13日前披露重組預(yù)案，因此申請(qǐng)股票繼續(xù)停牌，并預(yù)計(jì)在累計(jì)不超過6個(gè)月的時(shí)間內(nèi)披露相關(guān)預(yù)案。
恒大公告也顯示，雙方擬在未來7個(gè)月的排他期內(nèi)敲定交易細(xì)節(jié)。據(jù)此推算，恒大最晚將于2017年6月公布重組方案。此外，其分拆上市方案還需等待監(jiān)管層批準(zhǔn)。
除了需要兩家公司董事會(huì)、股東大會(huì)通過外，還要獲得證監(jiān)會(huì)以及香港聯(lián)交所關(guān)于恒大分拆上市申請(qǐng)的同意，并豁免其為中國(guó)恒大集團(tuán)股東提供認(rèn)購(gòu)深深房股份的機(jī)會(huì)。
同時(shí)，由于深深房A的實(shí)際控制人為深圳市國(guó)資委，所以該資產(chǎn)重組方案也須得到深圳市政府和國(guó)資委的批準(zhǔn)。
�。▉碓矗航�(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者：余舒虹）
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