“地王熱”冷卻后，萬科頻頻舉牌。
作為房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，萬科的一舉一動都被高度關(guān)注著。
上周（11月4日），見地曾報(bào)道過廣州增城新出讓的兩塊土地刷新區(qū)域宅地單價紀(jì)錄，其中一塊位于增城朱村、21號線在建地鐵旁的宅地，以超過起拍價近10億成交，溢價率高達(dá)174%。
這塊地的買家，竟然是發(fā)誓“不拿地王”的萬科。
別人恐懼時貪婪？
據(jù)見地君觀察，萬科是在其他房企中場猶豫的時候開始加密舉牌頻率，而那個時候，地塊的溢價率已經(jīng)接近100%了。萬科上一次在廣州招拍掛市場上大手筆拿地，還是在2015年12月，以71.2%溢價率拿下黃浦區(qū)亨元崗地塊。
就在增城拿地前兩天（11月2日），萬科在佛山經(jīng)過145輪、長達(dá)5小時競價，以14.9億元拿下羅村一塊商住用地，溢價率同樣高達(dá)96%。
這是萬科“與眾不同”的拿地策略：眾人搶地王時旁觀，眾人畏怯時出擊。
根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測，萬科今年以來在公開市場上拿的50塊土地中，只有7塊是底價成交，而溢價率超過100%的就有14塊，超過50%的有25塊，且大部分高溢價率地塊的獲取時間都集中在6月份之后。而在2015年，萬科在公開市場上拿了51塊地，底價成交的就有17塊，還不包括許多溢價率不足1%的低價地，溢價率超過100%的只有3塊，超過50%的也只有10塊。
10月，在新一輪“控地價、限房價”的調(diào)控政策的影響下，全國土地市場供應(yīng)銳減、土地出讓方式更加嚴(yán)苛，土地成交明顯下滑，上市房企拿地總金額和面積環(huán)比同比也在雙雙下滑。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年10月上市房企拿地TOP20中，通過招拍掛拿地金額總計(jì)519.52億，環(huán)比下降184.14%，同比下降100.46%；拿地面積總計(jì)1174.41萬平米，環(huán)比下降61.07%，同比下降10.66%。
在這種情況下，萬科反而逆市加碼土地市場，并重回拿地“一哥”地位：10月通過招拍掛拿地的總金額在上市房企中排名第一；算上1-10月數(shù)據(jù)后，萬科拿地金額雖比不上今年以來瘋狂圈地的融創(chuàng)中國，但仍高居上市房企排名第二。
同其自身相比，10月也是萬科今年到目前為止拿地最多的月份。根據(jù)萬科銷售簡報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月萬科總共耗資162.52億元拿地（包括招拍掛和收購項(xiàng)目），差不多相當(dāng)于前三個月拿地總金額。
而且今年以來，即使與其他企業(yè)合作開發(fā)的地塊數(shù)量比例仍然較高，但萬科擁有項(xiàng)目權(quán)益比例在逐步提高，到了10月份，新獲得的18個項(xiàng)目中，有10個是100%擁有項(xiàng)目權(quán)益的，占比55.6%，達(dá)到年內(nèi)單月最高；另外8個項(xiàng)目，有7個是擁有50%以上權(quán)益的。
進(jìn)入11月，萬科拿地再次“加速”，僅僅4天，就在公開市場上斬獲3塊土地，是10月份招拍掛拿地?cái)?shù)量的一半。
種種跡象表明，萬科拿地策略似乎從謹(jǐn)慎轉(zhuǎn)為積極。
股權(quán)事件“耽誤”萬科拿地？
業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，萬科在公開市場上頻頻高價拿地，或許也因其慣常依賴的收購方式受到股權(quán)之爭的影響。
萬科半年報(bào)曾明確表示股權(quán)之爭導(dǎo)致了公司“新的土地項(xiàng)目獲取受阻、合作伙伴和客戶信心受損、公司業(yè)務(wù)拓展受到影響、團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定性受到?jīng)_擊”，第三季報(bào)中萬科也表示，股權(quán)事件對公司的影響仍在持續(xù)，也給業(yè)務(wù)發(fā)展帶來進(jìn)一步挑戰(zhàn)。
撇開股權(quán)事件的影響，萬科今年1-10月的拿地金額已高于2013-2015年中任何一年，但拿地金額的逐年增長速度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不過銷售金額的增長速度。比如，萬科今年1-10月銷售金額比去年全年增長了19%，但拿地金額僅增長9%。
與融信、信達(dá)這樣拿地銷售比（總拿地金額/平均每月銷售金額）達(dá)到17-18的房企相比，萬科今年1-9月的拿地銷售比只有2.2，在中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的“2016年積極搶地房企排行榜”中，萬科的拿地銷售比排到了第32位——比恒大、碧桂園略高一點(diǎn)，但比大多數(shù)閔系房企和央企低很多。從這個角度看，萬科不算“激進(jìn)”，甚至可以說，萬科非常有拿地的需要。
與快速去化相對應(yīng)的，是萬科的庫存也在“告急”：由于一向遵循“不囤地、快周轉(zhuǎn)”的策略，萬科的土地存續(xù)比與其他房企比幾乎是最低的，據(jù)同策咨詢研究部統(tǒng)計(jì)，2014年以前，萬科土地存續(xù)比保持在3以內(nèi)，但2014年和2015年，萬科土地存續(xù)比降至2左右，截至2016年8月底，萬科的土地存續(xù)比再次降至1.29左右，換言之，即土地僅夠未來1.29年開發(fā)。
另據(jù)國金證券研報(bào)，截至9月末，萬科規(guī)劃中項(xiàng)目權(quán)益建筑面積合計(jì)為3331.1萬平方米，按照當(dāng)前月均銷售面積來算，去化周期僅15個月，萬科土地儲備略顯不足。
尤其是在萬科重倉的一線城市及納入萬科“都市圈”中的二三線核心城市，庫存已大多消化得差不多了。根據(jù)網(wǎng)易住宅數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，廣州萬科項(xiàng)目平均去化率達(dá)到94.4%，北京達(dá)到96.1%，上海更是高達(dá)98.3%，在萬科過去重點(diǎn)布局的熱門二三線城市中，南京項(xiàng)目平均去化率為82.3%，佛山項(xiàng)目去化率也達(dá)到89.5%。
中國證券報(bào)曾援引萬科高級副總裁譚華杰的說法，一般萬科同期開工量略高于銷售量，土地購置量略高于開工量。在11月，招商證券(發(fā)布研報(bào)提出，萬科前三季度新開工面積絕對值明顯大于銷量，相比之下，萬科拿地節(jié)奏仍偏理性。
萬科在三季度報(bào)中提出，“隨著熱點(diǎn)城市調(diào)控政策出臺，未來土地市場有望回歸理性，公司將繼續(xù)關(guān)注市場機(jī)會，積極探索多元化的項(xiàng)目獲取途徑，確保公司可持續(xù)發(fā)展需要”。據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞援引明源地產(chǎn)研究院副院長劉策的觀點(diǎn)，調(diào)控在一定程度上給土地市場降溫，也給萬科低成本擴(kuò)充土地儲備提供了機(jī)會。
“也不排除是受到來自碧桂園和恒大追趕和超越的巨大壓力。” 多名業(yè)內(nèi)人士向見地君表示。
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