寶能系后院起火，銷售力、資金鏈和管控力全線坍塌。人們最關(guān)心的不是寶能地產(chǎn)能撐多久，而是控制萬科的動(dòng)機(jī)，是發(fā)展一個(gè)“接盤俠”?還是資本運(yùn)作“空手道”?姚老板的想法至關(guān)重要，可他會(huì)說嗎?
盡管出鏡的是風(fēng)格激進(jìn)的前海人壽、資金來源諱莫如深的鉅盛華，舉牌萬科幕后那只手，眼睛雪亮的群眾看得真切——寶能系。
熱衷制造“地王”，也曾放言“5年40個(gè)城市綜合體”，“山寨版萬達(dá)”寶能在地產(chǎn)圈小有名氣。
銷售力、資金鏈和管控力全線坍陷，后院起火或是寶能地產(chǎn)一心上位全球第一大房地產(chǎn)發(fā)展商大股東、乃至謀求這家千億房企控制權(quán)的真實(shí)背景。
或許是日租，百億搶籌的皮袍固然華麗，對(duì)其地產(chǎn)爛攤子而言然并卵。其反差之強(qiáng)烈，更反映出：上門搶親的姚老板資本玩家的習(xí)性，根本無意經(jīng)營實(shí)業(yè)，既無心思，也缺能力。
樓市不相信“大躍進(jìn)”!
地產(chǎn)財(cái)富會(huì)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，寶能地產(chǎn)現(xiàn)在全靠“借新債還舊賬”續(xù)命：旗下一干項(xiàng)目或停工或事實(shí)停工，背后是銷售停滯無力回天;從集團(tuán)到區(qū)域公司中高層人事持續(xù)密集震蕩，背后是內(nèi)部管控全線失守。
銷售力坍陷：業(yè)績連年下滑，項(xiàng)目大面積停工
“高價(jià)拿劣地——資金鏈緊繃——銷售不佳——項(xiàng)目停工”，深陷惡性循環(huán)的寶能地產(chǎn)已無力自救。
首先通過一個(gè)案例看看寶能地產(chǎn)的實(shí)際銷售能力。
沈陽水岸康城是寶能地產(chǎn)內(nèi)部確立的北方戰(zhàn)略支點(diǎn)項(xiàng)目。
項(xiàng)目位于沈陽于洪區(qū)平羅新城，以其偏遠(yuǎn)、配套不足入選當(dāng)?shù)?ldquo;跑偏項(xiàng)目”top10。占地40萬㎡，規(guī)劃建筑面積70萬㎡。2012年拿地，于2013年9月18日正式開盤，截止到2015年6月30日銷售面積不到13萬㎡，其中2015年上半年賣了873㎡。
這正是寶能地產(chǎn)銷售力的縮影。
財(cái)報(bào)顯示，2015年上半年，寶能地產(chǎn)全部16個(gè)在售項(xiàng)目銷售業(yè)績不到30萬㎡，簽約金額22.7億元，實(shí)際回款2.22億元。同期，其財(cái)務(wù)費(fèi)用為3.45億元。也就是說，2015年上半年寶能賣房拿回來的錢，連歸還融資利息都不夠。
2012年以來的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，寶能地產(chǎn)銷售收入呈現(xiàn)連年下滑的趨勢(shì)：2014年、2013年和2012年的銷售收入分別為8.37億元、10.80億元、21.58億元。
截止到2015年6月30日，寶能地產(chǎn)2013年9月以后開盤的12個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)1153.8萬平方米的規(guī)劃建筑面積，累計(jì)銷售90.2萬平方米。按照這樣的進(jìn)度，需要至少150個(gè)月才能去化清盤。
寶能項(xiàng)目案場(chǎng)銷售情況摸底
寶能地產(chǎn)2014 年度的存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為 0.03 和 0.02，均為行業(yè)平均水平1/10左右，這兩個(gè)指標(biāo)反映了寶能地產(chǎn)較低的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)能力，也是其銷售乏力的佐證。
銷售與工程進(jìn)度互為表里。如影隨行的是工程停緩建，統(tǒng)稱“停工”。
據(jù)了解，上海、廣州、大連等8個(gè)城市多個(gè)在建項(xiàng)目均已停工或即將停工，最長停工時(shí)間已接近一年，停工項(xiàng)目總面積已達(dá)832.5萬平方米，占在建項(xiàng)目總面積的22.8%。
資金鏈坍陷：經(jīng)營、投資現(xiàn)金流全線赤字，全靠融資支撐
銷售停滯，存貨高企，寶能地產(chǎn)資金鏈已經(jīng)繃到極限。作為寶能系事實(shí)上的支柱，寶能地產(chǎn)已經(jīng)陷入極度危險(xiǎn)的境地。
一方面，手里拿著260億元的存貨，主要包括土地、已建未售商品房;另一方面是扣除57億元預(yù)收賬款(未確認(rèn)收入的商品房預(yù)售款)的約340億元總負(fù)債， 其中長期借款高達(dá)157億元。
截至2014年底，寶能地產(chǎn)在建項(xiàng)目接近40個(gè)，預(yù)計(jì)投資總額超過850億元，實(shí)際已完成投資218億元，資金缺口超過600億元。
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